Istilah Estoppel mengacu pada asas hukum yang mencegah seseorang untuk memperdebatkan sesuatu atau menegaskan suatu hak yang bertentangan dengan apa yang sebelumnya dikatakan atau disetujui oleh hukum. Sederhananya, Estoppel mencegah seseorang melakukan pertentangan terhadap suatu tindakan atau pernyataan di masa lalu. Ini adalah bagian dari hukum umum dan dimaksudkan untuk mencegah orang dirugikan secara tidak adil karena ketidakkonsistenan perkataan atau tindakan orang lain. Beberapa bentuk Estoppel yang paling umum termasuk Estoppel agunan dan Estoppel promes.
Bagaimana Estoppel Bekerja
Common law adalah suatu bentuk hukum yang berasal dari keputusan pengadilan dan preseden. Artinya, undang-undang tersebut tidak dibuat atau didasarkan pada peraturan perundang-undangan atau undang-undang. Sebagian besar sistem hukum di Amerika didasarkan pada common law Inggris. Hal ini terjadi hingga sistem hukum di negara tersebut menjadi cukup berkembang untuk menjadi preseden dalam membentuk bentuk common law di negara tersebut. Hampir semua negara dengan sistem peradilan berdasarkan common law, termasuk Inggris, Kanada, dan Amerika Serikat, telah memasukkan berbagai bentuk doktrin Estoppel ke dalam undang-undang mereka. Meskipun nama prinsip-prinsip tersebut berbeda di setiap negara, konsepnya pada dasarnya sama: konsistensi, baik dalam kata-kata maupun tindakan, adalah hal yang penting.
Seperti disebutkan di atas, Estoppel secara hukum mencegah orang membuat klaim atau tindakan yang bertentangan dengan sesuatu yang mungkin pernah mereka katakan atau lakukan di masa lalu. Dalam istilah sederhana, Estoppel memastikan bahwa seseorang menepati janjinya dan tidak merugikan orang lain secara tidak adil. Jadi jika Orang A harus menepati janjinya jika berjanji kepada Orang B dan kemudian membatalkannya. Estoppel dapat mempunyai berbagai bentuk, yang paling umum tercantum di bawah ini.
Jenis Estoppel
Ada berbagai jenis Estoppel. Berikut ini adalah beberapa yang paling umum ditemukan di bidang hukum.
- Collateral Estoppel: Collateral Estoppel dapat mencegah seseorang untuk kembali ke pengadilan sebagai penggugat dengan keluhan yang sama. Hal ini mencegah pelecehan hukum dan penyalahgunaan sumber daya hukum.
- Estoppel dengan Akta: Estoppel jenis ini mencegah seseorang untuk mengingkari kebenaran suatu fakta yang dinyatakan dalam suatu akta yang telah dilakukannya.
- Estoppel yang Berkeadilan: Bentuk Estoppel yang mencegah seseorang mengambil posisi hukum yang bertentangan atau tidak sesuai dengan pendiriannya sebelumnya jika hal itu merugikan pihak lain.
- Promissory Estoppel: Hal ini biasa ditemukan dalam hukum kontrak. Promissory Estoppel melindungi seseorang yang telah bertindak berdasarkan janji yang wajar dari orang lain, baik dalam kontrak formal maupun tidak, dan kemudian menderita kerugian ekonomi yang cukup besar karena pihak lain tidak memenuhi janji tersebut.
Bentuk Estoppel lain yang kurang dikenal adalah Estoppel berdasarkan catatan, Estoppel berdasarkan perbuatan, laches, Estoppel berdasarkan keheningan, dan Estoppel berbasis ketergantungan.
Komponen Sertifikat Estoppel
Sertifikat Estoppel adalah hal biasa di industri hipotek dan real estat komersial. Ini adalah dokumen yang sering kali diperlukan oleh pemberi pinjaman dan pihak ketiga jika dan ketika pemilik properti mencoba menjual properti mereka (yang disewakan) atau membiayai kembali pinjamannya.
Dokumen yang disebut juga surat Estoppel ini umumnya dibuat oleh pemilik rumah dan ditandatangani oleh penyewa atau penyewa. Intinya, ini memverifikasi dan menegaskan klaim yang dibuat kepada pihak ketiga (baik pemberi pinjaman atau pembeli) oleh pemilik. Beberapa rincian paling umum yang disertakan dalam sertifikat atau surat adalah:
- Persyaratan sewa, termasuk tanggal mulai dan berakhirnya sewa
- Tanggal pembayaran sewa terakhir
- Konfirmasi bahwa sewa adalah yang terkini atau menyoroti kesalahan apa pun yang dilakukan oleh salah satu pihak
- Pernyataan yang memverifikasi bahwa tidak ada modifikasi yang dilakukan terhadap sewa atau rincian perubahan apa pun yang dilakukan dan kapan
Contoh Estoppel
Perjanjian Estoppel adalah inti dari kasus yang mengadu domba dua tetangga satu sama lain di Iowa. Seorang petani menyewa properti dari tetangganya, yang menurutnya berjanji akan menjual tanah pertaniannya kepadanya suatu saat nanti seharga $3.000 per hektar. Pengadilan Iowa. “DI PENGADILAN BANDING IOWA No. 17-0791 Diajukan 21 Februari 2018.”
Petani tersebut kemudian melakukan perbaikan besar terhadap properti tersebut selama masa sewa, dengan harapan bahwa ia akan menjadi pemilik akhirnya. Namun pemiliknya menjual propertinya kepada pihak ketiga, sehingga tetangganya mengajukan tuntutan hukum, dengan mengatakan bahwa dia berhak membeli lahan tersebut.
Di persidangan, juri memberikan ganti rugi kepada petani sebesar $52.000 untuk menutupi perbaikan yang dilakukan pada properti. Akhirnya, kasus ini sampai ke Pengadilan Banding Iowa, yang memutuskan bahwa opsi bagi petani untuk membeli lahan pertanian tidak perlu dimasukkan dalam perjanjian sewa tertulis agar sah. Pengadilan menyatakan adanya janji yang jelas dan pasti seiring dengan pemahaman tetangga bahwa petani mengandalkan janji tersebut. Oleh karena itu, pemilik properti diperintahkan untuk membayar ganti rugi kepada petani.
Kesimpulan
Common law adalah sistem hukum yang didasarkan pada preseden yudisial, bukan undang-undang. Salah satu asas common law adalah Estoppel. Meski tampak rumit, Estoppel memastikan bahwa satu pihak tidak merugikan pihak lain secara tidak adil dengan mengingkari janjinya. Artinya, secara hukum seseorang tidak dapat menarik kembali sesuatu yang telah dijanjikannya kepada pihak lain. Hal ini terutama berlaku jika tindakan seseorang merugikan orang lain.