Gross income multiplier (GIM) adalah ukuran kasar dari nilai properti investasi. Nilai ini dihitung dengan membagi harga jual properti dengan pendapatan sewa tahunan kotornya. Investor dapat menggunakan GIM—bersama dengan metode lain seperti tingkat kapitalisasi (tingkat kapitalisasi) dan metode arus kas diskonto—untuk menilai properti real estat komersial seperti pusat perbelanjaan dan kompleks apartemen.
Memahami Gross Income Multiplier (GIM)
Menilai properti investasi penting bagi setiap investor sebelum menandatangani kontrak real estat. Namun tidak seperti investasi lain—seperti saham—tidak ada cara mudah untuk melakukannya. Banyak investor real estat profesional percaya bahwa pendapatan yang dihasilkan oleh properti jauh lebih penting daripada apresiasinya.
Gross income multiplier adalah metrik yang banyak digunakan dalam industri real estat. Ini dapat digunakan oleh investor dan profesional real estat untuk membuat keputusan kasar apakah harga yang diminta properti merupakan transaksi yang bagus—sama seperti rasio harga terhadap pendapatan (P/E) yang dapat digunakan untuk menilai perusahaan di pasar saham. Mengalikan GIM dengan pendapatan kotor tahunan properti akan menghasilkan nilai properti atau harga jualnya. Pengganda pendapatan kotor yang rendah berarti bahwa properti mungkin merupakan investasi yang lebih menarik karena pendapatan kotor yang dihasilkannya jauh lebih tinggi daripada nilai pasarnya.
Pertimbangan Khusus
Pengganda pendapatan kotor adalah metrik real estat umum yang baik. Namun, ada keterbatasan karena tidak memperhitungkan berbagai faktor termasuk biaya operasional properti termasuk utilitas, pajak, pemeliharaan, dan kekosongan. Untuk alasan yang sama, investor tidak boleh menggunakan GIM sebagai cara untuk membandingkan properti investasi potensial dengan properti lain yang serupa. Untuk membuat perbandingan yang lebih akurat antara dua properti atau lebih, investor harus menggunakan pengganda pendapatan bersih (NIM). NIM memperhitungkan pendapatan dan biaya operasional setiap properti.
Kekurangan Metode GIM
GIM adalah titik awal yang bagus bagi investor untuk menilai investasi real estat prospektif. Itu karena mudah dihitung dan memberikan gambaran kasar tentang apa arti pembelian properti bagi pembeli. Pengganda pendapatan kotor bukanlah model penilaian yang praktis, tetapi model ini menawarkan titik awal yang mudah. Namun, seperti yang disebutkan di atas, ada keterbatasan dan beberapa kelemahan utama yang perlu dipertimbangkan saat menggunakan angka ini sebagai cara untuk menilai properti investasi.
Argumen alami yang menentang metode pengganda muncul karena metode ini merupakan teknik penilaian yang agak kasar. Karena perubahan suku bunga—yang memengaruhi tingkat diskonto dalam perhitungan nilai waktu uang—sumber, pendapatan, dan biaya tidak dipertimbangkan secara eksplisit.
Kelemahan lainnya meliputi:
- Metode GIM mengasumsikan keseragaman properti di seluruh kelas yang sama. Praktisi tahu dari pengalaman bahwa rasio biaya di antara properti yang sama sering kali berbeda sebagai akibat dari faktor-faktor seperti pemeliharaan yang tertunda, usia properti, dan kualitas pengelola properti.
- GIM memperkirakan nilai berdasarkan pendapatan kotor dan bukan pendapatan operasional bersih (NOI), sementara properti dibeli terutama berdasarkan daya perolehan bersihnya. Sangat mungkin dua properti dapat memiliki NOI yang sama meskipun pendapatan kotornya berbeda secara signifikan. Dengan demikian, metode GIM dapat dengan mudah disalahgunakan oleh mereka yang tidak menghargai keterbatasannya.
- GIM gagal memperhitungkan sisa umur ekonomis properti yang sebanding. Dengan mengabaikan sisa umur ekonomis, seorang praktisi dapat menetapkan nilai yang sama untuk properti baru dan properti berusia 50 tahun—dengan asumsi keduanya menghasilkan pendapatan yang sama.
Contoh Perhitungan GIM
Properti yang sedang ditinjau memiliki pendapatan kotor efektif sebesar $50.000. Penjualan yang sebanding tersedia dengan pendapatan efektif sebesar $56.000 dan nilai jual sebesar $392.000 (pada kenyataannya, kami akan mencari sejumlah properti yang sebanding untuk meningkatkan analisis).
GIM kami adalah $392.000 ÷ $56.000 = 7.
Properti yang sebanding ini—atau yang sering disebut dalam praktik—dijual tujuh kali (7x) dari harga kotor efektifnya. Dengan menggunakan pengali ini, kami melihat properti ini memiliki nilai kapital sebesar $350.000. Ini ditemukan menggunakan rumus berikut:
V = GIM x EGI
7 x $50.000 = $350.000.
Kesimpulan
Pengganda pendapatan kotor adalah metrik sederhana untuk membandingkan profitabilitas relatif berbagai bangunan. Pengganda pendapatan kotor diukur sebagai potensi pendapatan tahunan dari properti tertentu, yang dinyatakan sebagai persentase dari total nilainya. Meskipun mudah untuk perhitungan kasar, GIM tidak memperhitungkan biaya operasional dan faktor lain yang akan memengaruhi profitabilitas aktual suatu investasi.
