Apa itu Joint Tenancy?
Joint Tenancy adalah bentuk kepemilikan properti secara hukum di mana dua atau lebih individu memiliki hak dan kewajiban yang sama atas suatu properti. Pengaturan ini dapat dilakukan oleh pasangan yang sudah menikah maupun belum menikah, rekan bisnis, teman, atau bahkan anggota keluarga.
Fitur unik dari Joint Tenancy adalah hak survivorship. Ketika salah satu pemilik dalam Joint Tenancy meninggal dunia, bagian kepemilikannya secara otomatis berpindah kepada pemilik lainnya yang masih hidup, tanpa melalui proses probate.
Cara Kerja Joint Tenancy
Joint Tenancy adalah bentuk kepemilikan properti yang biasanya terkait dengan properti real estat. Ini biasanya melibatkan dua orang atau lebih yang memperoleh properti secara bersamaan, seperti membeli rumah. Akta hukum yang mentransfer kepemilikan akan mencantumkan mereka sebagai Joint Tenants.
Setiap Joint Tenant berbagi hak yang sama atas properti—baik dalam hal tanggung jawab finansial maupun manfaat. Jika mereka memutuskan untuk menyewakan rumah kepada orang lain atau jika mereka menjual properti tersebut, setiap pihak berhak atas 50% dari keuntungan. Namun, hubungan ini juga berarti mereka sama-sama bertanggung jawab untuk membayar properti, termasuk pembayaran hipotek, pajak properti, dan pemeliharaan. Jika salah satu gagal memenuhi kewajiban finansial, pihak lainnya harus mengambil alih tanggung jawab tersebut.
Hak Warisan
Salah satu keuntungan paling signifikan dari Joint Tenancy adalah hak warisan. Ketika seorang pemilik Joint Tenancy meninggal dunia, bagian properti mereka secara otomatis diberikan kepada pemilik Joint Tenancy yang masih hidup, menghindari proses probat yang panjang. Hal ini memungkinkan transfer kepemilikan yang lancar tanpa perlu campur tangan pengadilan. Pengadilan probat memutuskan keabsahan surat wasiat seseorang dan membagi aset sesuai dengan penerima warisan yang ditunjuk oleh almarhum.
Meskipun Joint Tenancy paling erat kaitannya dengan kepemilikan properti, konsep hukum yang lebih luas tentang Joint Tenancy dengan hak warisan dapat diterapkan pada berbagai aset, termasuk bisnis dan akun pialang. Sebuah asosiasi yang kuat dengan properti real estat ada karena istilah “tenancy” dianggap identik dengan memiliki atau tinggal di sebuah rumah.
Membuat Joint Tenancy
Dalam kebanyakan kasus, empat elemen harus ada saat membuat Joint Tenancy. Perlu dicatat bahwa tidak semua yurisdiksi mengharuskan hal ini, dan dalam beberapa kasus, persyaratan lainnya mungkin ada. Keempat konsep tersebut berhubungan dengan waktu, gelar, kepentingan, dan kepemilikan.
Waktu
Kebutuhan akan waktu biasanya menunjukkan bahwa semua pemilik bersama (joint tenants) harus memperoleh hak kepemilikan mereka atas properti secara bersamaan. Ini tidak berarti bahwa semua pemilik bersama harus menandatangani dokumen yang sama pada saat yang persis sama, tetapi mereka harus memperoleh hak mereka atas properti dari peristiwa yang sama. Sebagai contoh, jika dua orang membeli properti bersama dan kedua nama mereka tercantum pada akta yang sama dengan tanggal yang sama, maka kesatuan waktu (unity of time) sudah terpenuhi.
Perlu dicatat bahwa perubahan pada struktur kepemilikan adalah hal yang umum dan alami seiring berjalannya waktu. Sebagai contoh, jika kedua orang tersebut tidak lagi bergaul, salah satu dari mereka dapat memutuskan kepemilikan mereka atau digantikan oleh pemilik bersama yang baru. Joint Tenancy sering kali terjadi secara alami di awal perjanjian kepemilikan, meskipun itu bisa berubah seiring waktu.
Judul
Judul mengharuskan semua pemilik bersama (Joint Tenancy) memperoleh hak kepemilikan mereka melalui instrumen hukum atau dokumen yang sama. Dalam praktiknya, ini berarti bahwa jika dua orang atau lebih membeli properti bersama, mereka harus terdaftar sebagai pemilik bersama dalam akta atau dokumen hukum yang sesuai. Sebagai contoh, jika tiga individu terdaftar sebagai pemilik bersama (Joint Tenancy) dalam satu akta yang mentransfer properti kepada mereka, maka Joint Tenancy tersebut sah.
Persyaratan ini sangat penting untuk mempertahankan status kepemilikan yang sah. Jika terdapat beberapa dokumen kepemilikan, bisa menjadi sulit atau tidak efisien untuk mengidentifikasi siapa yang memiliki properti dan kapan kepemilikan mereka dimulai. Selain itu, karena pemilik bersama memiliki kepentingan finansial yang saling berbagi dalam properti, penting agar semua pemilik bersama didefinisikan dengan jelas apabila terjadi kesulitan keuangan.
Interest
Interest merujuk pada bagian kepemilikan properti yang dimiliki bersama oleh pemilik. Interest memastikan bahwa setiap pemilik dalam Joint Tenancy memegang bagian yang sama dan tidak terbagi dari properti tersebut. Ini berarti bahwa semua pemilik bersama memiliki persentase kepemilikan yang sama. Sebagai contoh, dalam Joint Tenancy dengan dua individu, setiap pemilik bersama akan memiliki 50% interest. Dalam Joint Tenancy dengan tiga individu, setiap pemilik bersama akan memiliki interest sebesar 33,33%, dan seterusnya.
Terdapat bentuk kepemilikan hukum lainnya di mana interest pemilik tidak selalu adil atau setara. Secara umum, untuk sebagian besar transaksi properti—kecuali jika secara eksplisit dinyatakan dan disetujui oleh semua pihak—setiap pemilik bersama akan berbagi interest yang sama.
Pemilikan
Pemilikan berarti bahwa semua pemilik bersama (joint tenants) memiliki hak yang sama untuk memanfaatkan dan menggunakan seluruh properti. Ini berarti bahwa tidak ada pemilik bersama yang dapat mengklaim hak eksklusif atas bagian tertentu dari properti. Sebaliknya, semua pemilik bersama memiliki hak untuk mengakses dan menggunakan seluruh properti sebagai satu kesatuan.
Konsep ini membedakan Joint Tenancy dari bentuk kepemilikan bersama lainnya, seperti sewa bersama (tenancy in common), di mana setiap pemilik dapat memiliki bagian properti yang terpisah dan berbeda. Selain itu, hal ini menguatkan aspek tanggung jawab atas properti jika terjadi sesuatu yang salah. Sebagai contoh, jika terjadi kerusakan air yang cukup besar di satu ruangan, semua pemilik bersama sering kali harus berbagi biaya tersebut (terlepas dari penyebab kerusakan yang eksplisit atau perjanjian terpisah).
Implikasi Keuangan dari Joint Tenancy
Joint Tenancy dalam kepemilikan properti melibatkan berbagai aspek keuangan. Pemilik bersama (joint tenants) memegang bagian yang sama dari properti, yang memastikan bahwa semua pemilik bersama berbagi beban dan manfaat keuangan yang setara. Mereka juga berbagi biaya akuisisi properti, seperti uang muka, biaya penutupan, dan biaya terkait lainnya.
Setelah penutupan, pemilik bersama bertanggung jawab secara kolektif untuk pembayaran hipotek dan menjaga kondisi kredit yang baik. Pajak properti dibagi sama rata di antara semua pemilik bersama, terlepas dari kontribusi individu. Pemeliharaan dan perbaikan juga harus dibagi sama rata di antara pemilik bersama, dengan keputusan mengenai perbaikan dan peningkatan yang diambil secara bersama-sama dan biaya dibagi rata.
Pendapatan yang dihasilkan dari properti harus dibagi sama rata di antara semua pemilik bersama berdasarkan persentase kepemilikan. Selain itu, keuntungan (dan pajak keuntungan modal yang dihasilkan) dapat berlaku jika properti dijual, dengan implikasi pajak yang bervariasi tergantung pada hukum lokal, durasi kepemilikan, dan bagian masing-masing pemilik bersama dalam properti tersebut.
Memutuskan Joint Tenancy
Joint Tenancy dalam kepemilikan properti dapat diputuskan melalui berbagai metode. Kesepakatan sukarela memungkinkan semua pemilik Joint Tenancy untuk mengakhiri Joint Tenancy dan mengubahnya menjadi sewa bersama, sering kali melalui perjanjian tertulis atau kontrak. Jika semua pihak tidak setuju, kesepakatan sukarela ini sering kali mengalami hambatan dan mungkin tidak dapat dilaksanakan sepenuhnya.
Pengalihan melibatkan pemindahan atau penjualan bagian pemilik Joint Tenancy kepada pihak ketiga, yang kemudian menjadi penyewa bersama dengan pemilik Joint Tenancy yang tersisa. Dalam beberapa kasus, penyewa yang ada mungkin perlu meninjau atau menyetujui pemilik baru (misalnya, mempertimbangkan kepemilikan sebagian dari tim olahraga profesional yang harus mematuhi proses tinjauan yang ketat dengan persyaratan kepemilikan yang ketat).
Tindakan pemisahan adalah prosedur hukum yang bisa memakan biaya dan waktu, dan pengadilan dapat memerintahkan pemutusan secara tidak sukarela karena keadaan tertentu. Ini dapat terjadi akibat perselisihan atau konflik kepentingan di antara para pemilik Joint Tenancy.
Keuntungan dan Kerugian dari Joint Tenancy
Meskipun Joint Tenancy memiliki sejumlah keuntungan, ada beberapa kerugian yang perlu dipertimbangkan sebelum memasuki perjanjian ini.
Keuntungan dari Joint Tenancy
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, selama salah satu pihak dalam Joint Tenancy bertahan hidup, hal ini menghindari kesulitan dalam membersihkan properti melalui warisan dengan surat wasiat. Biasanya, surat wasiat seseorang setelah kematian harus melalui proses probat, yaitu proses hukum di mana pengadilan memeriksa surat wasiat untuk memvalidasinya. Biasanya, ketika seseorang meninggal, aset mereka tidak dapat diakses atau diklaim oleh ahli waris hingga probat melepaskannya.
Proses probat juga membantu menentukan bagaimana aset seseorang yang meninggal didistribusikan jika orang tersebut tidak menyebutkan penerima manfaat atau tidak memiliki surat wasiat. Namun, proses ini dapat memakan waktu berbulan-bulan untuk diselesaikan. Joint Tenancy menghindari probat dan proses hukum yang memakan waktu, memungkinkan pihak yang bertahan untuk segera mengambil alih kepemilikan aset.
Selain berbagi manfaat dari properti, semua pihak dalam Joint Tenancy juga berbagi tanggung jawab atas properti tersebut. Misalnya, salah satu orang dalam pasangan tersebut tidak bisa mengambil pinjaman hipotek atas properti dan membiarkan pasangannya menanggung utang tersebut. Joint Tenancy berlaku untuk semua aset serta utang—artinya, jika pinjaman diambil atas properti, keduanya bertanggung jawab atas utang tersebut.
Kerugian dari Joint Tenancy
Perceraian atau masalah pernikahan dapat mempersulit “Joint Tenancy”. Seperti yang disebutkan sebelumnya, kedua pihak memiliki seluruh utang, dan tidak ada yang dapat menjual aset yang dimiliki bersama tanpa persetujuan pihak lainnya.
Kelemahan lain dari “Joint Tenancy” adalah menangani aset ketika salah satu atau lebih pemilik bersama meninggal. “Joint Tenancy” memberikan semua hak kepada yang selamat, jadi meskipun yang meninggal berniat untuk mewariskan nilai properti kepada ahli waris yang ditunjuk, yang selamat tidak diwajibkan secara hukum untuk menghormati permintaan tersebut.
Joint Tenancy vs. Tenancy in Common
Beberapa pemilik bersama memilih tenancy in common (Joint Tenancy) sebagai pengganti joint tenancy untuk menghindari kehilangan kendali atas disposisi properti setelah kematian.
Tenancy in common memungkinkan kepemilikan berbasis persentase, dan saham dapat diperdagangkan serta penyewa dapat ditambahkan sepanjang masa perjanjian, bukan hanya pada saat awal perjanjian dibuat. Dengan kata lain, aset tidak otomatis jatuh ke pasangan yang masih hidup seperti halnya pada joint tenancy setelah kematian. Sebaliknya, tenancy in common memungkinkan aset didistribusikan sesuai dengan yang tercantum dalam surat wasiat almarhum dan hukum setempat.
