Lease Option adalah perjanjian yang memberikan penyewa pilihan untuk membeli properti sewaan selama atau di akhir periode sewa. Opsi ini juga melarang pemilik menawarkan properti untuk dijual kepada orang lain. Saat jangka waktu berakhir, penyewa harus menggunakan opsi tersebut atau membatalkannya. Lease Option juga dikenal sebagai sewa dengan opsi untuk membeli.
Cara Kerja Lease Option
Lease Option memberi calon pembeli lebih banyak fleksibilitas daripada perjanjian sewa-beli standar, yang mengharuskan penyewa untuk membeli rumah saat masa sewa berakhir. Harga rumah disetujui di muka oleh pembeli (penyewa) dan pemilik. Harga tersebut biasanya sesuai dengan nilai pasar rumah saat ini, yang memungkinkan penyewa untuk membeli rumah di masa mendatang dengan harga saat ini. Untuk opsi tersebut, penyewa biasanya dikenakan biaya di muka oleh pemilik, yang mungkin sebesar 1% dari harga jual rumah. Biaya tersebut digunakan untuk uang muka jika penyewa memutuskan untuk membeli rumah di akhir masa sewa. Lease Option sangat membantu bagi mereka yang mungkin sedang membangun kredit atau tidak memiliki cukup tabungan untuk membayar uang muka. Namun, ada beberapa fitur Lease Option yang perlu dipertimbangkan.
Persyaratan untuk Lease Option
Lease Option memiliki konsekuensi bagi pemilik properti, karena mereka mungkin kehilangan kesempatan untuk menjual properti dengan harga yang lebih tinggi. Sebagai gantinya, penyewa membayar lebih banyak untuk menyewa dengan Lease Option daripada yang seharusnya mereka bayarkan.
Pembayaran Sewa
Pemilik mengenakan premi sebagai tambahan dari sewa bulanan standar untuk opsi membeli dengan harga saat ini saat sewa berakhir. Premi tersebut mungkin berupa persentase yang ditambahkan ke sewa saat ini, seperti biaya tambahan 10% dari sewa bulanan standar untuk rumah sebesar itu.
Premi, yang sering disebut kredit sewa, menjadi bagian dari uang muka rumah jika opsi tersebut digunakan untuk membeli rumah oleh penyewa. Namun, penyewa kehilangan uang tambahan yang dibayarkan di atas sewa standar jika rumah tidak dibeli pada akhir masa sewa. Beberapa pemilik mungkin menerima pembayaran tunai satu kali, yang sering disebut pertimbangan berharga, yang serupa dengan premi yang dibayarkan untuk opsi di pasar keuangan. Ini bukan uang muka pembelian properti, yang berarti tidak dapat dikembalikan. Jumlahnya berkisar dari biaya simbolis hingga 5% dari harga pembelian yang diharapkan.
Pembiayaan Bank dengan Lease Option
Kabar baik bagi penyewa adalah bahwa biasanya, bank akan mengizinkan total dana premi di atas pembayaran sewa untuk digunakan sebagai uang muka pembelian rumah. Namun, jika sewa yang dibebankan adalah harga pasar, bank mungkin tidak mengizinkan dana tersebut digunakan untuk harga pembelian. Penting bagi pembeli untuk memeriksa dengan beberapa bank untuk menentukan kebijakan mereka mengenai pembiayaan hipotek untuk rumah dengan Lease Option.
Jangka Waktu Lease Option
Jangka waktu opsi dapat berupa periode apa pun yang disetujui oleh pemilik dan penyewa properti, tetapi umumnya satu hingga tiga tahun. Kontrak Lease Option juga menetapkan harga pembelian properti di awal sewa atau bagaimana harga tersebut akan ditentukan di akhir opsi. Informasi lebih spesifik tentang ketentuan Lease Option ada di bagian berikut.
Ketentuan Lease Option
Ada sejumlah karakteristik Lease Option, dimulai dengan jangka waktu sewa. Ini menentukan periode di mana penyewa akan menempati properti. Harga opsi pembelian juga merupakan komponen penting dari perjanjian sewa, yang menentukan harga di mana penyewa dapat membeli properti jika mereka memilih untuk menggunakan opsi mereka. Dalam beberapa kasus, jumlah dolar yang tepat mungkin tidak diberikan, tetapi sebagai gantinya metode penghitungan nilai (yaitu nilai Kelley Blue Book pada tanggal berakhirnya sewa).
Biaya opsi, juga dikenal sebagai pertimbangan opsi, adalah pembayaran di muka yang tidak dapat dikembalikan yang dilakukan oleh penyewa kepada pemilik untuk mengamankan hak untuk membeli properti selama jangka waktu sewa. Kredit sewa, jika berlaku, adalah insentif keuangan tambahan dalam beberapa perjanjian Lease Option yang terkadang dapat digunakan untuk mengimbangi biaya atau harga pembelian.
Lease Option sering kali memiliki periode pelaksanaan yang menentukan jangka waktu tertentu di mana penyewa harus memberi tahu pemilik tentang niat mereka untuk menggunakan opsi pembelian. Sangat penting bagi penyewa untuk mematuhi jangka waktu ini guna menghindari kehilangan hak untuk membeli properti.
Lease Option biasanya memiliki klausul wanprestasi dan penghentian. Ketentuan wanprestasi dan penghentian harus menguraikan apa yang terjadi jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya. Beberapa perjanjian Lease Option dapat mencakup opsi bagi penyewa untuk memperpanjang jangka waktu sewa atau periode pelaksanaan jika mereka membutuhkan lebih banyak waktu untuk memutuskan pelaksanaan opsi pembelian. Dalam beberapa kasus, perpanjangan ini dapat dikenakan biaya.
Terakhir, Lease Option mungkin memerlukan penilaian dan inspeksi. Hal ini dilakukan untuk menentukan nilai dan kondisi properti saat ini pada saat menggunakan opsi pembelian. Dalam banyak hal, hal ini melindungi pembeli agar tidak membayar lebih untuk barang yang nilainya kurang.
Industri dengan Lease Option
Artikel ini terutama berfokus pada real estat; namun, ada berbagai industri yang sering kali memasukkan Lease Option ke dalam perjanjian kontrak. Industri-industri ini meliputi tetapi tidak terbatas pada:
- Real estat: Dalam real estat, Lease Option memungkinkan calon pembeli rumah untuk menyewa rumah dengan kesempatan untuk membelinya nanti.
- Mobil: Lease Option sering kali digunakan untuk mobil. Pelanggan memiliki pilihan untuk menyewa mobil untuk jangka waktu yang telah ditentukan, sering kali dua hingga tiga tahun, dengan opsi untuk membeli mobil pada akhir jangka waktu sewa dengan biaya yang telah ditentukan.
- Peralatan: Perusahaan sering kali mengandalkan peralatan mahal dalam berbagai industri, termasuk manufaktur, konstruksi, dan perawatan kesehatan. Mereka dapat menyewa peralatan untuk jangka waktu tertentu sehingga mereka dapat mengevaluasi kinerja dan kesesuaiannya dengan tujuan mereka dengan menggunakan Lease Option peralatan. Setelah peralatan tersebut memiliki masa manfaat yang berkurang (tetapi masih bernilai), perusahaan mungkin memiliki opsi untuk membeli peralatan tersebut.
- Teknologi: Lisensi perangkat lunak, perangkat keras komputer, dan jenis peralatan teknologi lainnya semuanya dapat disewa melalui Lease Option teknologi. Dalam beberapa kasus, layanan ini kemudian dapat diunduh secara permanen atau dimiliki selamanya (sering kali karena layanan tersebut mungkin telah digantikan oleh versi yang lebih baru).
- Pertanian: Menyewa lahan pertanian merupakan salah satu penggunaan Lease Option dalam industri pertanian. Petani yang tidak memiliki dana untuk membeli tanah dapat menyewanya dengan kemungkinan membelinya nanti jika mereka menghasilkan panen yang menguntungkan.
- Penerbangan: Saat menyewa pesawat, maskapai penerbangan atau pihak swasta dapat menggunakan Lease Option. Hal ini memberi mereka lebih banyak kebebasan finansial dengan memungkinkan mereka menggunakan pesawat terbang untuk jangka waktu tertentu tanpa harus membayar seluruh harga pembelian.
Alasan Menggunakan Lease Option
Ada beberapa alasan mengapa penyewa dan pemilik dapat membuat Lease Option. Penting untuk mempertimbangkan apakah manfaatnya lebih besar daripada kerugiannya dalam membuat perjanjian.
Mengapa Penyewa Menyetujui Lease Option
Calon pembeli mungkin memiliki banyak alasan untuk menggunakan Lease Option daripada membeli properti secara langsung di awal. Pertimbangan utamanya adalah tidak memiliki cukup uang atau kredit untuk melakukan pembelian. Menyewa dapat memungkinkan calon pembeli untuk menabung uang untuk pembelian dan pada saat yang sama, membangun kredit mereka dengan melakukan pembayaran rutin dan tepat waktu.
Penyewa memiliki kesempatan untuk membeli properti di masa mendatang dengan harga saat ini. Jika penyewa tidak memiliki uang yang ditabung saat ini untuk membeli rumah tetapi khawatir nilai rumah akan meningkat dalam beberapa tahun ke depan, Lease Option adalah pilihan yang baik. Selain itu, jika penyewa menyukai rumah, distrik sekolah, atau lingkungan sekitar, Lease Option akan membuat rumah tersebut tidak lagi dipasarkan—memungkinkan penyewa untuk menabung cukup banyak untuk membelinya saat masa sewa berakhir.
Bahkan jika calon pembeli memiliki sarana untuk membeli properti, mereka mungkin tidak ingin langsung membelinya. Misalnya, jika calon pembeli berasal dari tempat lain, mereka mungkin ingin tinggal di kota baru sebelum berkomitmen untuk membeli. Atau, mereka mungkin masih memiliki properti lama untuk dijual sebelum dapat membeli properti baru.
Terakhir, properti tersebut mungkin tidak memenuhi syarat untuk pinjaman tertentu, termasuk pinjaman VA, karena perbaikan atau peningkatan yang diperlukan. Dengan menyewa terlebih dahulu, calon pembeli dapat melakukan perbaikan tersebut agar memenuhi syarat untuk pinjaman di kemudian hari.
Mengapa Pemilik Menyewa
Seorang pemilik properti dapat menyetujui perjanjian Lease Option karena mereka mengalami kesulitan menjual rumah secara langsung. Opsi tersebut dapat membuat properti lebih menarik bagi berbagai jenis pembeli potensial.
Selain itu, jika pemilik rumah berpikir untuk menjual rumah dalam beberapa tahun, Lease Option memungkinkan pemilik untuk memperoleh premi di atas harga sewa pasar saat ini. Skenario terburuknya adalah penyewa tidak membeli rumah; pemilik menempatkannya di pasar untuk dijual dan menyimpan dana tambahan yang dibayarkan di atas sewa bulanan standar.
Mungkin juga ada masalah pajak yang terlibat dalam menjual properti secara langsung sekarang daripada menjualnya nanti. Opsi tersebut, meskipun tidak menjamin penjualan di kemudian hari, memang meningkatkan kemungkinan bahwa pemilik memiliki pembeli yang siap untuk membeli di akhir opsi.
Lease Option vs. Hak Penawaran Pertama
Dalam banyak hal, Lease Option (atau perjanjian sewa-untuk-memiliki) mirip dengan hak penawaran pertama. Hak penawaran pertama (ROFO) adalah ketentuan kontraktual yang memberikan kesempatan pertama kepada pihak tertentu untuk membeli properti.
Jika pemilik properti memutuskan untuk menjual properti, mereka harus terlebih dahulu menyampaikan ketentuan penjualan kepada pihak yang memegang ROFO. Hal ini memberi pemegang kesempatan untuk menerima atau menolak tawaran tersebut.
Jika mereka menolak atau gagal menanggapi dalam jangka waktu tertentu, pemilik properti dapat melanjutkan untuk menawarkan properti tersebut kepada pihak lain yang berminat. Namun, jika harga properti yang dinegosiasikan secara material berbeda dari harga yang awalnya ditawarkan kepada penyewa awal, mungkin ada klausul yang mengharuskan penjual untuk mendekati kembali penyewa awal dengan paket yang sama.
Lease Option vs. Hak Penolakan Pertama
Lease Option sedikit berbeda dari hak penolakan pertama (ROFR). ROFR adalah kontrak yang memberikan pihak tertentu, biasanya penyewa atau lessee, hak untuk mencocokkan persyaratan penawaran yang dibuat oleh pihak ketiga untuk membeli properti sebelum pemilik properti dapat melanjutkan penjualan.
Misalnya, Pihak A memiliki properti dan menerima tawaran dari Pihak B untuk membelinya. Penyewa, Pihak C, memiliki kesempatan untuk mencocokkan persyaratan yang ditawarkan oleh Pihak B dan, jika Pihak A setuju untuk menjual, mereka harus mendekati Pihak C terlebih dahulu.
Meskipun ini terasa mirip dengan Lease Option, ada perbedaan substansial antara keduanya. Dalam Lease Option, penyewa mungkin diberikan kesempatan di muka untuk membeli properti; jika mereka menolak, mereka mungkin tidak akan didekati lagi dengan kesempatan tersebut. Dengan ROFR, penjuallah yang memutuskan apakah akan melanjutkan penjualan atau tidak; hanya pada saat itulah penyewa terlibat dalam transaksi potensial. Alih-alih klausul yang diberlakukan berdasarkan berlalunya waktu, ROFR dipicu oleh keputusan untuk menjual.
Pertimbangan Khusus
Kontinjensi penilaian harus disertakan dalam perjanjian Lease Option. Dengan kata lain, saat sewa berakhir, nilai rumah bisa saja turun. Penilaian memberikan nilai properti terkini sebelum pembelian dan penjualan dilakukan.
Penting untuk menghitung jumlah uang pasti yang akan dibayarkan kepada pemilik di akhir Lease Option. Ingat, pemilik mengeluarkan rumah dari pasar dan kehilangan keuntungan apa pun dalam nilai pasar rumah dengan memasuki Lease Option. Pemilik ingin mendapatkan kompensasi yang memadai karena tidak dapat menjual rumah kepada orang lain yang siap membelinya.
Bagi mereka yang mempertimbangkan Lease Option atau Lease Option untuk membeli, sebaiknya mereka memiliki pengacara yang memahami transaksi Lease Option untuk meninjau ketentuan yang lebih rinci guna memastikan tidak ada kejutan saat masa sewa berakhir.
Contoh Lease Option-untuk-Dibeli
Misalkan seorang tuan tanah ingin menjual rumahnya, yang nilainya $500.000. Rumah tersebut memiliki penyewa jangka panjang yang saat ini sedang menabung untuk membeli rumah mereka sendiri. Kedua belah pihak dapat mencoba peruntungan di pasar perumahan, tetapi mungkin perlu waktu bagi tuan tanah untuk menemukan pembeli yang cocok dan penyewa untuk menemukan properti dan penjual yang cocok. Selain itu, menjual rumah akan mengharuskan pemilik properti mengosongkan penyewa, sehingga kehilangan sumber pendapatan bulanan.
Sebaliknya, tuan tanah dapat menawarkan Lease Option kepada penyewa mereka, yang memberikan transisi yang lebih mudah bagi kedua belah pihak. Dalam Lease Option yang umum, calon pembeli-penyewa akan membayar tambahan 3% hingga 5% dari harga rumah per tahun ($15.000 hingga $25.000) sebagai biaya opsi, serta premi tambahan untuk sewa bulanan mereka. Sebagai gantinya, mereka akan memiliki opsi untuk membeli rumah dalam dua tahun, dengan harga saat ini. Premi bulanan akan berkontribusi pada uang muka.
Pengaturan ini menguntungkan kedua belah pihak, meskipun ada trade-off. Pembeli-penyewa dapat mengunci harga yang menguntungkan di rumah, tetapi jika mereka tidak menggunakan opsi pembelian, mereka akan membayar lebih banyak uang daripada yang akan mereka bayarkan untuk sewa biasa. Selain itu, mereka mungkin juga bertanggung jawab atas biaya pemeliharaan yang biasanya menjadi tanggung jawab pemilik rumah. Penjual-pemilik rumah menghasilkan lebih banyak uang pada awalnya, tetapi mereka kehilangan kesempatan untuk menerima tawaran yang lebih tinggi.
Kesimpulan
Lease Option adalah cara yang populer bagi pemilik rumah untuk mendapatkan pembeli potensial tanpa harus memasarkan properti. Setelah membayar biaya di muka, penyewa memperoleh hak untuk membeli rumah di akhir masa sewa, seringkali dengan harga istimewa. Pengaturan ini memberikan fleksibilitas tambahan kepada calon pembeli rumah, yang memungkinkan mereka membangun tabungan dan kredit mereka saat mereka bersiap untuk membeli rumah.
