Istilah Leasehold Improvement mengacu pada perubahan yang dilakukan untuk menyesuaikan properti sewaan agar memenuhi kebutuhan khusus penyewa tertentu. Perubahan dan modifikasi ini dapat mencakup pengecatan, pemasangan partisi, penggantian lantai, atau pemasangan lampu khusus. Perbaikan dapat dilakukan oleh tuan tanah atau penyewa dan dapat dibayar oleh penyewa.
Cara Kerja Leasehold Improvement
Leasehold Improvement umumnya disebut sebagai perbaikan atau pembangunan penyewa. Perubahan ini umumnya dilakukan oleh tuan tanah properti komersial dan dapat diberikan untuk penyewa lama atau baru. Setiap perubahan disesuaikan dengan kebutuhan khusus penyewa dan membuat tempat tersebut lebih menarik dan memikat bagi mereka.
Setelah masa sewa berakhir, perbaikan tersebut umumnya menjadi milik tuan tanah, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian. Jika penyewa dapat mengambilnya, mereka harus memindahkannya tanpa merusak properti.
Kriteria tertentu harus dipenuhi agar perubahan memenuhi syarat sebagai Leasehold Improvement. Perubahan harus dilakukan pada bagian dalam untuk mengakomodasi kebutuhan khusus penyewa, termasuk hal-hal berikut:
- Modifikasi struktural
- Dinding dan lantai baru
- Pembaruan pada sistem pencahayaan, listrik, dan teknologi
- Penambahan ruangan, bilik, partisi
- Rak dan meja dapur
Tidak semua perubahan dianggap sebagai Leasehold Improvement. Modifikasi yang dilakukan untuk satu penyewa tidak berlaku untuk penyewa lain, termasuk tetangga mereka. Renovasi bangunan eksterior, seperti lansekap, perbaikan tempat parkir, atau atap juga tidak berlaku. Bahkan perubahan interior seperti peningkatan yang dilakukan pada lift atau sistem HVAC bangunan tidak dianggap sebagai Leasehold Improvement. Itu karena perbaikan tersebut tidak menguntungkan penyewa tertentu.
Pertimbangan Khusus
Leasehold Improvement dimaksudkan untuk menyesuaikan dan mengubah properti sewa. Tuan tanah melakukannya untuk memenuhi kebutuhan penyewa. Namun, bagaimana pemilik bangunan memperlakukan penyusutan perbaikan ini? Itu sepenuhnya bergantung pada metode akuntansi.
Pemilik dapat mendepresiasi perbaikan hak guna pakai selama 15 tahun berdasarkan Kode Pendapatan Internal (IRC) dengan ketentuan tertentu. Ini termasuk melakukan perbaikan:
- Sesuai dengan ketentuan sewa
- Lebih dari tiga tahun setelah bangunan mulai beroperasi
- Tidak memperluas bangunan, memasang lift atau eskalator, atau mengubah kerangka struktural interiornya
Hal-hal sedikit berbeda menurut prinsip akuntansi yang berlaku umum (GAAP). Berdasarkan GAAP, perbaikan hak guna pakai “diamortisasi selama masa manfaat perbaikan hak guna pakai tersebut dan sisa jangka waktu sewa, mana yang lebih pendek.”
Jenis Perbaikan Hak Guna Pakai
Tunjangan Perbaikan Penyewa
Jenis perbaikan hak guna pakai ini memberi penyewa wewenang untuk mengawasi proyek, sehingga meringankan beban tuan tanah, terutama jika prosesnya memakan waktu. Tuan tanah biasanya menetapkan ketentuan dalam sewa yang mencakup anggaran perbaikan tunjangan penyewa.
Ini biasanya tercantum sebagai pembayaran sekaligus atau per kaki persegi. Tuan tanah dapat membayar langsung perusahaan renovasi/konstruksi atau mengganti rugi langsung penyewa. Jika anggaran proyek terlampaui, penyewa menanggung sisanya.
Diskon Sewa
Pemilik rumah dapat menawarkan diskon sewa kepada penyewa untuk perbaikan hak guna pakai. Jika opsi ini disertakan dalam sewa, penyewa dapat memperoleh keringanan sewa dalam bentuk tertentu, seperti satu bulan gratis atau potongan sewa untuk periode tertentu dalam setahun.
Penyewa dapat menggunakan ini untuk menghemat biaya perubahan ruang. Sama seperti TIA, penyewa mengawasi proyek dan mengendalikan perbaikan hak guna pakai. Penyewa juga bertanggung jawab jika biaya melebihi anggaran.
Tunjangan Standar Bangunan
Opsi ini juga disebut pembangunan. Dalam kasus ini, pemilik rumah memberikan paket perbaikan atau opsi lain kepada penyewa. Pemilik rumah biasanya adalah orang yang mengelola proyek, sehingga penyewa memiliki lebih banyak waktu untuk mengabdikan diri pada bisnis mereka. Dalam kebanyakan kasus, penyewa mungkin tidak mendapatkan modifikasi yang sebenarnya mereka inginkan untuk membantu bisnis mereka berkembang. Jika mereka memilih untuk menambahkan perubahan, mereka harus menanggung biaya tambahan.
Turn Key
Jenis perbaikan hak guna pakai ini biasanya dilakukan di awal masa sewa. Dalam kebanyakan kasus, estimasi biaya dan rencana diajukan oleh penyewa sementara pemilik tanah adalah orang yang mengawasi dan membayar semua pekerjaan.
Aturan Leasehold Improvement
Pada bulan Desember 2015, Kongres AS mengesahkan Undang-Undang Melindungi Warga Amerika dari Kenaikan Pajak (PATH), yang mengubah dan memperluas banyak ketentuan pajak terkait penyusutan, termasuk Leasehold Improvement. RUU tersebut menjadikan ketentuan penghematan pajak permanen yang memungkinkan pemulihan biaya garis lurus selama 15 tahun atas Leasehold Improvement yang memenuhi syarat. Berdasarkan pedoman tersebut:
- Pemilik dan penyewa tidak diperbolehkan memiliki hubungan keluarga
- Perbaikan hanya memenuhi syarat jika dilakukan pada bagian dalam gedung dengan hanya penyewa tersebut yang menempati tempat tersebut
- Leasehold Improvement harus diselesaikan setelah tiga tahun sejak gedung pertama kali ditempati untuk layanan
Disahkannya TCJA pada tahun 2017 mengubah cara pemilik dan penyewa dapat mengklaim pengurangan yang melibatkan Leasehold Improvement. Undang-undang baru mengubah beberapa persyaratan. Perbaikan tetap harus dilakukan pada bagian dalam gedung, yang berarti perluasan gedung, lift dan eskalator, atap, proteksi kebakaran, alarm, dan sistem keamanan, serta sistem HVAC tetap tidak memenuhi syarat.5
Properti perbaikan yang memenuhi syarat tidak lagi mengharuskan kedua belah pihak (pemilik dan penyewa) tidak memiliki hubungan keluarga. Undang-undang tersebut juga menghapus persyaratan tiga tahun, yang menyatakan bahwa semua perbaikan dapat dilakukan “setelah tanggal properti pertama kali digunakan,” menurut Internal Revenue Service (IRS).
Undang-Undang Bantuan, Pemulihan, dan Keamanan Ekonomi Akibat Virus Corona (CARES) membuat beberapa perubahan pada properti perbaikan yang memenuhi syarat ketika disahkan pada tahun 2020. Undang-undang tersebut menetapkan periode pemulihan 15 tahun untuk QIP dan memungkinkan pelapor untuk mengklaim penyusutan tahun pertama untuk QIP apa pun.
Akuntansi untuk Perbaikan Sewa
IRS tidak mengizinkan pengurangan untuk perbaikan. Namun, karena perbaikan dianggap sebagai bagian dari bangunan, perbaikan tersebut rentan terhadap penyusutan. IRS mengizinkan pengurangan penyusutan, selama persyaratan ini terpenuhi. Siapa pun yang melakukan pekerjaan tersebut diizinkan untuk mengambil pengurangan penyusutan, baik itu tuan tanah atau penyewa. TCJA menaikkan jumlah maksimum yang diizinkan menjadi $1 juta dari $500.000.81
Pakar akuntansi menyarankan untuk membebankan biaya perbaikan yang dilakukan dengan jumlah yang lebih kecil dari batas kapitalisasi perusahaan selama periode yang sama. Jika melebihi jumlah ini, totalnya harus dikapitalisasi dan diamortisasi selama jangka waktu sewa atau selama periode yang lebih pendek dari masa perbaikan.9
Perbaikan Sewa vs. Perbaikan Bangunan
Meskipun secara efektif dapat menjadi perbaikan bangunan, perbaikan sewa jelas berbeda. Itu karena perbaikan tersebut hanya benar-benar berdampak pada ruang untuk penyewa tertentu. Di sisi lain, perbaikan bangunan menguntungkan semua orang di properti dan umumnya mengubah keseluruhan struktur bangunan itu sendiri.
Contoh perbaikan bangunan meliputi memasang atap baru, mengaspal jalan masuk dan/atau tempat parkir, menambah tempat parkir, merenovasi lobi, menambah lift baru atau memperbaiki lift yang sudah ada, dan memperbarui sistem HVAC. Dengan demikian, perbaikan bangunan membantu memperpanjang umur keseluruhan struktur.
Contoh Perbaikan Sewa
Pemilik tanah dapat membayar perbaikan sewa guna mendorong penyewa menyewa tempat untuk jangka waktu yang lebih lama, terutama di industri ritel. Misalnya, pemilik bisnis menyewa gedung untuk toko golf cakram mereka. Pemilik tanah dapat memilih untuk menambahkan empat dinding ke area yang disewa untuk membuat pajangan dan area penyimpanan cakram yang terpasang. Perubahan ini dianggap sebagai perbaikan sewa.
Mari kita ambil contoh lain dari sektor ritel. Pemilik Toko A memutuskan untuk menyewa tempat melalui Perusahaan B. Toko tersebut hanya memiliki empat dinding dan tidak ada fasilitas lainnya. Melalui negosiasi sewa, Perusahaan B—pemilik tanah—setuju untuk memasang rak, konter layanan untuk mesin kasir, dan unit pajangan dengan pencahayaan khusus sebelum Toko A dibuka.
Kesimpulan
Perbaikan sewa adalah perubahan yang dilakukan oleh pemilik tanah, pemilik properti, atau penyewa untuk menyiapkan, memelihara, atau memperbaiki unit sewa demi keuntungan penyewa tertentu. Ini dapat mencakup pengecatan, perbaikan, pembaruan, dan penggantian perlengkapan dan peralatan. Pemilik tidak dapat mengurangi pengeluaran ini dari pajak mereka secara langsung karena dianggap sebagai perbaikan modal, tetapi IRS memberi mereka biaya penyusutan dari waktu ke waktu.
