Istilah “adverse possession (kepemilikan yang tidak sah)” mengacu pada prinsip hukum yang memberikan hak milik kepada seseorang yang tinggal di atas atau menguasai tanah orang lain. Hak milik properti diberikan kepada pemiliknya selama syarat-syarat tertentu terpenuhi, termasuk apakah mereka melanggar hak-hak pemilik sebenarnya dan apakah mereka terus menerus menguasai properti tersebut. Adverse possession terkadang disebut hak penghuni liar, meskipun hak penghuni liar adalah referensi sehari-hari untuk gagasan tersebut dan bukan hukum yang tercatat.
Memahami Adverse Possession
Seperti disebutkan di atas, adverse possession adalah situasi hukum yang terjadi ketika satu pihak diberikan hak milik atas properti orang lain dengan cara mengambil alihnya. Hal ini dapat terjadi secara sengaja atau tidak sengaja dengan atau tanpa sepengetahuan pemilik properti. Dalam kasus penguasaan yang merugikan yang disengaja, seorang penyusup atau penghuni liar – seseorang yang menempati tanah orang lain secara ilegal – dengan sengaja datang ke tanah orang lain untuk tinggal di atasnya dan / atau mengambil alih. Dalam kasus lain, Adverse Possession mungkin tidak disengaja. Misalnya, pemilik rumah mungkin membangun pagar yang memisahkan pekarangan mereka tanpa menyadari bahwa mereka telah menyeberang dan melanggar batas properti tetangga mereka. Dalam kedua kasus tersebut, pemilik yang melanggar-juga disebut sebagai penggugat-dapat mengajukan klaim atas properti tersebut. Dan jika penggugat berhasil membuktikan adverse possession, mereka tidak perlu membayar pemilik tanah tersebut.
Persyaratan untuk Membuktikan Adverse Possession
Persyaratan untuk membuktikan adverse possession cenderung berbeda di setiap yurisdiksi. Di banyak negara bagian, bukti pembayaran pajak atas properti dan akta pada dasarnya diperlukan agar penggugat berhasil. Setiap negara bagian memiliki jangka waktu di mana pemilik tanah yang tercatat dapat membatalkan klaim kapan saja. Misalnya, jika ambang batas negara bagian adalah 20 tahun dan pemilik tanah mengecat atau membayar perawatan lain pada rumah yang bersangkutan pada tahun ke-19, maka penggugat akan mengalami kesulitan untuk membuktikan adverse possession. Oleh karena itu, pemilik tanah disarankan untuk menghilangkan kemungkinan adverse possession sesegera mungkin dengan menandatangani perjanjian untuk setiap penggunaan properti yang dimiliki. Agar berhasil mengklaim tanah di bawah penguasaan yang tidak sah, penggugat harus menunjukkan bahwa penguasaannya atas tanah tersebut memenuhi persyaratan berikut:
- Penggunaan yang terus menerus: Dalam kondisi ini, pemilik yang tidak sah harus menunjukkan bahwa mereka telah memiliki properti yang bersangkutan secara terus menerus dan tidak terputus.
- Pendudukan yang bermusuhan dan merugikan atas properti tersebut: Meskipun ini tidak berarti bahwa penggugat menggunakan kekerasan untuk mengambil tanah tersebut, mereka harus menunjukkan bahwa tidak ada perjanjian atau lisensi yang ada dari pemilik tanah seperti hak guna bangunan, sewa, atau perjanjian sewa.
- Kepemilikan yang terbuka dan terkenal: Orang yang berusaha mengambil alih kepemilikan harus menempati properti dengan cara yang terbuka, terkenal, dan jelas. Namun, pemilik sebenarnya tidak diharuskan untuk mengetahui pendudukan tersebut.
- Kepemilikan aktual: Pemilik harus secara aktif memiliki properti selama jangka waktu yang ditentukan oleh negara, yang dapat bervariasi dari tiga hingga 30 tahun. Kepemilikan mungkin melibatkan pemeliharaan tanah dan-tergantung pada hukum negara bagian-membayar pajak.
- Penggunaan eksklusif: Properti hanya digunakan oleh pemberi sewa, tidak termasuk orang lain yang menggunakannya.
Cara Mencegah Adverse Possession
Jika Anda adalah pemilik tanah, Anda dapat mencegah penyusup untuk mendapatkan kepemilikan properti dengan melakukan beberapa langkah mudah:
- Mengidentifikasi dan menandai batas-batas properti Anda. Periksa tanah Anda secara teratur untuk mencari tanda-tanda penyusup. Anda mungkin ingin menggunakan tanda “dilarang masuk” dan menutup pintu masuk dengan gerbang. Meskipun banyak negara bagian tidak menganggap tanda “dilarang masuk” cukup untuk mencegah klaim Adverse Possession, ini adalah cara yang baik untuk mencegah penyusup.
- Tawarkan untuk menyewakan properti kepada penyusup. Dengan adanya perjanjian sewa yang tepat, penyusup tidak dapat mengklaim adverse possession.
- Berikan izin tertulis kepada seseorang untuk menggunakan tanah Anda, dan pastikan Anda mendapatkan pengakuan tertulis dari mereka.
- Bertindak cepat. Jika terjadi pelanggaran, Anda harus bertindak sebelum penyusup berada di tanah Anda selama jangka waktu yang ditentukan oleh yurisdiksi Anda, agar kasusnya berhasil.
Adverse Possession vs Homesteading
Adverse possession mirip dengan homesteading dalam praktiknya. Dalam homesteading, tanah atau properti milik pemerintah yang tidak memiliki pemilik yang jelas diberikan kepada pemilik baru asalkan mereka menggunakan dan memperbaikinya. Jika homesteader tidak menggunakan tanah tersebut, mereka dapat kehilangan tanah tersebut. Adverse possession dapat beroperasi dengan cara yang sama dengan membebaskan tanah dengan hak milik yang tidak jelas untuk penggunaan yang produktif. Tentu saja, Adverse Possession juga dapat disalahgunakan dengan cara yang tidak dapat dilakukan oleh homesteading. Misalnya, jika ada hak guna informal antara dua pertanian di mana satu pagar petani memiliki satu hektar tanah tetangga di dalamnya, petani yang menggunakannya dapat mengklaim adverse possession untuk pada dasarnya menggigit sebidang tanah tersebut jika tidak ada perjanjian hak guna tertulis.