Apa itu Arm’s Length Transaction?
Arm’s length transaction adalah transaksi bisnis di mana pembeli dan penjual bertindak secara independen tanpa ada pihak yang mempengaruhi pihak lainnya. Arm’s length transaction menyatakan bahwa kedua belah pihak bertindak untuk kepentingan mereka sendiri dan tidak tunduk pada tekanan dari pihak lain. Transaksi ini juga meyakinkan pihak lain bahwa tidak ada kolusi antara pembeli dan penjual. Demi keadilan, kedua belah pihak biasanya memiliki akses yang sama terhadap informasi yang terkait dengan transaksi.
Memahami Arm’s Length Transaction
Arm’s length transaction biasanya digunakan dalam transaksi real estat karena penjualan tidak hanya mempengaruhi mereka yang terlibat langsung dalam transaksi, tetapi juga pihak-pihak lain, termasuk pemberi pinjaman.
Jika dua orang asing terlibat dalam jual beli rumah, harga akhir yang disepakati kemungkinan besar mendekati nilai pasar wajar atau fair market value (FMV), dengan asumsi kedua belah pihak memiliki kekuatan tawar-menawar yang sama dan informasi yang sama tentang properti tersebut. Penjual pasti menginginkan harga setinggi mungkin, dan pembeli menginginkan harga serendah mungkin. Jika tidak, harga yang disepakati tidak mungkin berbeda dari FMV properti yang sebenarnya.
Seperti disebutkan di atas, pembeli dan penjual bukan satu-satunya yang terlibat dalam arm’s length transaction. Jenis transaksi ini juga memiliki dampak langsung pada pembiayaan yang dibutuhkan dari bank serta pajak kota dan daerah. Transaksi ini juga dapat memengaruhi harga yang sebanding di pasar.
Arm’s Length vs. Non-Arm’s Length Transaction
Anggota keluarga dan perusahaan dengan pemegang saham terkait umumnya tidak terlibat dalam penjualan arm’s length. Sebaliknya, transaksi di antara mereka adalah transaksi non-arm’s length. Jenis transaksi ini, yang juga dikenal sebagai transaksi arm-in-arm, mengacu pada transaksi bisnis di mana pembeli dan penjual memiliki identitas yang sama. Sederhananya, pembeli dan penjual memiliki hubungan yang sudah ada yang terkait dengan bisnis atau pribadi.
Hubungan yang sudah terjalin cenderung memengaruhi persyaratan non-arm’s length transaction. Contohnya, transaksi yang melibatkan seorang ayah dan putranya tidak mungkin menghasilkan hasil yang sama dengan transaksi antara orang yang tidak saling kenal karena sang ayah mungkin memilih untuk memberikan diskon kepada putranya.
Jika penjualan rumah antara ayah dan anak dikenakan pajak, otoritas pajak mungkin mengharuskan penjual untuk membayar pajak atas keuntungan yang seharusnya ia dapatkan seandainya ia menjual kepada pihak ketiga yang netral. Mereka akan mengabaikan harga sebenarnya yang dibayarkan oleh sang anak.
Dengan cara yang sama, penjualan internasional antara perusahaan-perusahaan non-arm’s-length, seperti dua anak perusahaan dari perusahaan induk yang sama, harus dilakukan dengan menggunakan harga yang wajar. Praktik ini, yang dikenal sebagai harga transfer, memastikan bahwa setiap negara memungut pajak yang sesuai atas transaksi tersebut.
Arm’s Length Transactions dan Fair Market Value (FMV)
Seperti disebutkan di atas, salah satu manfaat utama dari arm’s length transaction adalah bahwa transaksi tersebut adil dan setara. Hal ini terutama berlaku untuk transaksi real estat. Ketika pembeli dan penjual tidak memiliki hubungan sebelumnya, persyaratan transaksi – terutama harga jual – secara akurat mencerminkan kondisi pasar dan tidak dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Nilai ini disebut sebagai fair market value.
FMV adalah harga terbaik yang bersedia diterima dan dibayar oleh penjual dan pembeli yang netral dan tidak memihak untuk menutup kesepakatan. Berikut ini adalah beberapa faktor yang digunakan untuk menentukan FMV sebuah rumah:
- Lokasi (kota, lingkungan)
- Harga rumah yang sebanding
- Kondisi dan usia rumah
- Ukuran dan fasilitas
- Renovasi dan perbaikan yang dilakukan pada properti
Tentu saja, ada faktor lain yang juga mempengaruhi FMV sebuah rumah, termasuk suku bunga dan kondisi ekonomi secara keseluruhan.
Contoh dari Arm’s Length Transaction
Mari kita gunakan contoh hipotesis untuk menunjukkan bagaimana cara kerja arm’s length transaction. Kita bisa mulai dengan mengembangkan contoh di atas dengan menggunakan ayah dan anak dan transaksi real estate. Agar lebih jelas, katakanlah nama ayah adalah John dan nama anak adalah Henry.
Asumsikan bahwa John menjual rumahnya dan menjual rumah tersebut seharga $350.000. Dia mendapat tawaran sebesar itu berdasarkan FMV. Pembeli potensial melihat beberapa faktor yang memengaruhi nilai, termasuk lokasi, fasilitas, dan rumah yang sebanding. Jika penjualan terjadi, maka dianggap sebagai arm’s length transaction.
Namun Henry membujuk John dengan mengatakan bahwa ia membutuhkan tempat tinggal baru dan ingin membeli rumah itu untuk dirinya sendiri. Dia menawarkan harga yang lebih rendah, yaitu $275.000 karena ayahnya yang menjual rumah tersebut. Jika John memutuskan untuk menerimanya, dia akan melakukan non-arm’s length transaction.