Ground Lease adalah perjanjian yang mengizinkan penyewa untuk mengembangkan sebidang tanah selama masa sewa, setelah itu tanah dan semua perbaikan diserahkan kepada pemilik properti.
Cara Kerja Ground Lease
Ground Lease menunjukkan bahwa perbaikan akan menjadi milik pemilik properti kecuali ada pengecualian yang ditetapkan bahwa semua pajak relevan yang timbul selama masa sewa akan dibayarkan oleh penyewa. Karena Ground Lease memungkinkan tuan tanah untuk menanggung semua perbaikan setelah masa sewa berakhir, tuan tanah dapat menjual properti dengan harga yang lebih tinggi. Ground Lease juga sering disebut Ground Lease, karena tuan tanah hanya menyewakan tanahnya.
Meskipun digunakan terutama di ruang komersial, Ground Lease sangat berbeda dari jenis sewa komersial lainnya, seperti yang ditemukan di kompleks perbelanjaan dan gedung perkantoran. Sewa lainnya ini biasanya tidak menugaskan penyewa untuk bertanggung jawab atas unit tersebut. Sebaliknya, penyewa ini dikenakan biaya sewa untuk menjalankan bisnis mereka. Ground Lease melibatkan penyewaan tanah untuk jangka waktu yang panjang—biasanya selama 50 hingga 99 tahun—kepada penyewa yang membangun gedung di properti tersebut.
Sewa selama 99 tahun umumnya merupakan jangka waktu sewa terpanjang yang memungkinkan untuk sebidang properti real estat. Dulunya merupakan jangka waktu sewa terpanjang yang memungkinkan menurut hukum umum; namun, sewa selama 99 tahun masih umum tetapi tidak lagi menjadi jangka waktu sewa terpanjang yang memungkinkan menurut hukum.
Ground Lease menentukan siapa yang memiliki tanah dan siapa yang memiliki gedung dan perbaikan di properti tersebut. Banyak tuan tanah menggunakan Ground Lease sebagai cara untuk mempertahankan kepemilikan properti mereka untuk alasan perencanaan, untuk menghindari keuntungan modal, dan untuk menghasilkan pendapatan dan laba. Penyewa umumnya memikul tanggung jawab atas setiap dan semua biaya. Ini termasuk konstruksi, perbaikan, renovasi, perbaikan, pajak, asuransi, dan biaya pembiayaan apa pun yang terkait dengan properti tersebut.
Contoh Ground Lease
Ground Lease sering digunakan oleh waralaba dan toko besar, serta entitas komersial lainnya. Kantor pusat perusahaan biasanya akan membeli tanah tersebut, dan mengizinkan penyewa/pengembang untuk membangun dan menggunakan fasilitas tersebut. Ada kemungkinan besar bahwa McDonald’s, Starbucks, atau Dunkin Donuts di dekat Anda terikat oleh Ground Lease.
Banyak toko Macy’s yang disewakan tanahnya. Macy’s memiliki gedung-gedung tersebut tetapi tetap membayar sewa di tanah tempat gedung tersebut berada. Pada 28 Januari 2023, Macy’s melaporkan kewajiban sewa jangka panjang sebesar $3 miliar. Real estat yang disewa ini mencakup toko-toko berformat kecil, pusat distribusi, ruang kantor, dan toko-toko dengan lini lengkap.
Beberapa hal mendasar dari setiap Ground Lease harus mencakup:
- Persyaratan sewa
- Hak-hak tuan tanah dan penyewa
- Ketentuan pembiayaan
- Ketentuan penggunaan
- Biaya-biaya
- Asuransi hak milik
- Wanprestasi
Subordinated Ground Lease vs. Unsubordinated/ Tidak Subordinasi
Penyewa Ground Lease sering kali membiayai perbaikan dengan mengambil utang. Dalam Ground Subordinated Ground Lease, tuan tanah menyetujui prioritas klaim yang lebih rendah pada properti tersebut jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk perbaikan. Dengan kata lain, Ground Subordinated Ground Lease-tuan tanah pada dasarnya memungkinkan akta properti bertindak sebagai agunan jika penyewa gagal membayar pinjaman terkait perbaikan.
Untuk jenis Ground Lease ini, tuan tanah dapat menegosiasikan pembayaran sewa yang lebih tinggi sebagai imbalan atas risiko yang diambil jika penyewa gagal membayar. Hal ini juga dapat menguntungkan tuan tanah karena membangun gedung di tanah mereka meningkatkan nilai properti mereka.
Sebaliknya, Ground Lease nonsubordinasi memungkinkan tuan tanah mempertahankan prioritas utama klaim atas properti jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk perbaikan. Karena pemberi pinjaman mungkin tidak mengambil alih kepemilikan tanah jika pinjaman tidak dibayar, profesional pinjaman mungkin ragu untuk memberikan hipotek untuk perbaikan. Meskipun tuan tanah mempertahankan kepemilikan properti, mereka biasanya harus membebankan biaya sewa yang lebih rendah kepada penyewa.
Keuntungan dan Kerugian Ground Lease
Ground Lease dapat menguntungkan penyewa dan tuan tanah.
Manfaat Penyewa
Ground Lease memungkinkan penyewa membangun properti di lokasi utama yang tidak dapat mereka beli sendiri. Karena alasan ini, jaringan toko besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering memanfaatkan Ground Lease dalam rencana ekspansi perusahaan mereka.
Ground Lease juga tidak mengharuskan penyewa untuk membayar uang muka untuk mengamankan tanah, seperti yang diperlukan saat membeli properti. Oleh karena itu, ekuitas yang terlibat dalam perolehan Ground Lease lebih sedikit, yang membebaskan uang tunai untuk keperluan lain dan meningkatkan hasil dari pemanfaatan tanah. Setiap sewa yang dibayarkan pada Ground Lease dapat dikurangkan dari pajak pendapatan negara bagian dan federal, yang berarti pengurangan beban pajak keseluruhan penyewa.
Kesimpulan
Ground Lease adalah perjanjian di mana penyewa dapat mengembangkan properti selama masa sewa, setelah itu properti tersebut diserahkan kepada pemilik properti. Ground Lease biasanya dilakukan antara tuan tanah komersial, yang biasanya menyewakan tanah selama 50 tahun hingga 99 tahun kepada penyewa yang membangun gedung di properti tersebut. Penyewa yang tidak mampu membeli tanah dapat membangun properti dengan Ground Lease, sementara tuan tanah mendapatkan penghasilan tetap dan tetap memegang kendali atas penggunaan dan pengembangan properti mereka.
