Apa itu Home Equity Conversion Mortgage (HECM)?
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) adalah jenis hipotek terbalik yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA). Home Equity Conversion Mortgages memungkinkan lansia untuk mengubah ekuitas rumah mereka menjadi uang tunai.
Jumlah yang dapat dipinjam berdasarkan nilai taksiran rumah (dan tunduk pada batasan FHA). Pemohon juga harus berusia minimal 62 tahun. Uang akan diberikan berdasarkan nilai ekuitas rumah. Bunga akan terakumulasi pada saldo pinjaman yang masih terutang, namun tidak ada pembayaran yang harus dilakukan sampai rumah dijual, peminjam meninggal, atau peminjam pindah dari properti, pada saat itu pinjaman harus dilunasi sepenuhnya.
Bagaimana Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Bekerja
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) adalah jenis hipotek terbalik yang populer; sebenarnya, mereka membentuk sebagian besar pasar hipotek terbalik. Secara umum, ketentuan hipotek terbalik dapat bervariasi, dengan produk hipotek terbalik yang disponsori secara pribadi—yang secara resmi dikenal sebagai hipotek terbalik proprietari—yang memungkinkan jumlah pinjaman lebih tinggi dengan biaya lebih rendah dibandingkan dengan HECM.
Namun, HECM biasanya menawarkan suku bunga yang lebih rendah bagi peminjam. Ekonomi dari HECM—dibandingkan dengan hipotek terbalik yang disponsori secara pribadi—akan bergantung pada usia peminjam dan seberapa lama peminjam mengharapkan untuk tinggal di atau memiliki rumah tersebut. Banyak jenis hipotek terbalik hanya menargetkan senior dengan tanpa persyaratan pembayaran sampai peminjam menjual rumah mereka atau meninggal.
HECM juga dapat dipertimbangkan dalam perbandingan dengan pinjaman ekuitas rumah. Pinjaman ekuitas rumah tidak terlalu berbeda dari hipotek terbalik karena peminjam diberikan uang muka berdasarkan nilai ekuitas rumah mereka, yang bertindak sebagai jaminan. Namun, dengan pinjaman ekuitas rumah, dana tersebut harus dibayar kembali, biasanya dalam pembayaran bunga bulanan yang teratur, tak lama setelah dana tersebut disalurkan.
Meskipun pinjaman HECM tidak mengharuskan peminjam untuk melakukan pembayaran bulanan, ada biaya tertentu yang terkait dengan penutupan dan pelayanan pinjaman. Peminjam juga harus membayar premi asuransi hipotek. Meskipun premi dan biaya ini dapat dimasukkan ke dalam pinjaman, ini akan mengurangi jumlah ekuitas yang dapat diambil oleh peminjam, yang disebut sebagai batas pokok bersih (net principal limit).
