Apa itu Home Equity Loan?
Home Equity Loan—juga dikenal sebagai equity loan, home equity installment loan, atau second mortgage—adalah jenis utang konsumen. Home Equity Loan memungkinkan pemilik rumah untuk meminjam berdasarkan ekuitas yang ada di rumah mereka. Jumlah pinjaman dihitung berdasarkan selisih antara nilai pasar rumah saat ini dan sisa saldo hipotek yang harus dibayar oleh pemilik rumah. Home Equity Loan cenderung memiliki suku bunga tetap, sementara alternatif umumnya, home equity lines of credit (HELOCs), biasanya memiliki suku bunga variabel.
Cara Kerja Home Equity Loan
Pada dasarnya, Home Equity Loan mirip dengan hipotek, sehingga disebut juga sebagai hipotek kedua. Ekuitas rumah digunakan sebagai jaminan untuk pemberi pinjaman. Jumlah yang dapat dipinjamkan kepada pemilik rumah akan didasarkan sebagian pada rasio combined loan-to-value (CLTV) sebesar 80% hingga 90% dari nilai taksir rumah. Tentu saja, jumlah pinjaman dan tingkat bunga yang dikenakan juga bergantung pada skor kredit dan riwayat pembayaran peminjam.
Home Equity Loan tradisional memiliki jangka waktu pembayaran tetap, sama seperti hipotek konvensional. Peminjam melakukan pembayaran tetap secara berkala yang mencakup pokok dan bunga. Seperti halnya hipotek, jika pinjaman tidak dibayar, rumah bisa dijual untuk melunasi sisa utang.
Home Equity Loan bisa menjadi cara yang baik untuk mengubah ekuitas yang telah Anda bangun di rumah menjadi uang tunai, terutama jika Anda menginvestasikan uang itu dalam renovasi rumah yang meningkatkan nilai rumah Anda. Namun, selalu ingat bahwa Anda mempertaruhkan rumah Anda—jika nilai properti menurun, Anda bisa berakhir dengan utang yang lebih besar dari nilai rumah Anda.
Jika Anda ingin pindah, Anda mungkin akan kehilangan uang pada saat penjualan rumah atau bahkan tidak bisa pindah. Dan jika Anda mengambil pinjaman ini untuk membayar utang kartu kredit, hindari godaan untuk menumpuk utang kartu kredit lagi. Sebelum melakukan sesuatu yang dapat membahayakan rumah Anda, pertimbangkan semua opsi yang ada.
Pertimbangan Khusus
Pinjaman Home Equity Loan menjadi sangat populer setelah Undang-Undang Reformasi Pajak 1986 karena memberikan cara bagi konsumen untuk menghindari salah satu ketentuan utamanya: penghapusan pengurangan untuk bunga pada sebagian besar pembelian konsumen. Namun, undang-undang tersebut menyisakan satu pengecualian besar: bunga yang dibayar atas utang berbasis tempat tinggal.
Namun, Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan 2017 menangguhkan pengurangan untuk bunga yang dibayar atas Home Equity Loan dan HELOC hingga 2026—kecuali, menurut Internal Revenue Service (IRS), “jika dana tersebut digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki secara substansial rumah pembayar pajak yang menjamin pinjaman tersebut.” Misalnya, bunga atas Home Equity Loan yang digunakan untuk konsolidasi utang atau membayar biaya kuliah anak tidak dapat dikurangkan pajaknya.
Seperti halnya dengan hipotek, Anda dapat meminta estimasi itikad baik, tetapi sebelum melakukannya, buatlah perkiraan jujur tentang keuangan Anda. “Anda harus memiliki gambaran yang jelas tentang kredit dan nilai rumah Anda sebelum mengajukan, untuk menghemat uang,” kata Casey Fleming, manajer cabang di Fairway Independent Mortgage Corp. dan penulis The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage. “Terutama pada penilaian [rumah Anda], yang merupakan biaya besar. Jika penilaian Anda terlalu rendah untuk mendukung pinjaman, uang sudah terpakai”—dan tidak ada pengembalian dana jika Anda tidak memenuhi syarat.
Sebelum menandatangani—terutama jika Anda menggunakan Home Equity Loan untuk konsolidasi utang—hitunglah angka-angkanya dengan bank Anda dan pastikan bahwa pembayaran bulanan pinjaman tersebut memang lebih rendah daripada gabungan pembayaran dari semua kewajiban Anda saat ini. Meskipun Home Equity Loan memiliki suku bunga yang lebih rendah, masa pinjaman baru Anda bisa lebih lama dibandingkan dengan utang yang ada.
