Apa itu Jumbo Pool?
Jumbo Pool adalah sekuritas berbasis hipotek Ginnie Mae II (MBS) yang dapat dilewatkan dan dijamin oleh kumpulan hipotek dari beberapa penerbit. Kumpulan ini menggabungkan pinjaman hipotek dengan karakteristik serupa dan lebih besar dibandingkan dengan kumpulan satu penerbit. Hipotek yang terdapat dalam Jumbo Pool lebih beragam secara geografis dibandingkan dengan yang ada dalam kumpulan satu penerbit.
Memahami Jumbo Pool
Jumbo Pool adalah kelompok pinjaman hipotek dari beberapa pemberi pinjaman yang disecuritisasi dengan menjual saham dari kelompok-kelompok ini di pasar terbuka kepada para investor. Para investor yang membeli sekuritas ini menerima pembayaran pokok dan bunga gabungan dari agen pembayaran pusat, biasanya setiap tahun atau setiap enam bulan.
Tingkat bunga pada pinjaman hipotek yang terkandung dalam Jumbo Pool dapat bervariasi dalam satu poin persentase. Variasi terbatas dari bunga ini membuat pembayaran pokok dan bunga yang diterima oleh investor dapat diprediksi dan kurang volatil. Karena beberapa penerbit mendukung kelompok-kelompok ini, mereka biasanya dianggap sebagai bentuk investasi sekuritas berbasis hipotek (MBS) yang lebih aman.
Pembuatan Jumbo Pool
Pembuatan Jumbo Pool dimulai ketika pemberi pinjaman yang disetujui mengajukan komitmen kepada Ginnie Mae yang menjamin sekuritas tersebut. Pemberi pinjaman mengoriginasikan atau mengakuisisi pinjaman hipotek, menyusunnya menjadi sebuah pool hipotek. Selama fase pembuatan, pemberi pinjaman akan mengumpulkan set-set hipotek dari berbagai lokasi geografis, berbeda dengan sifat lebih spesifik lokasi dari single-issuer pools.
Setelah ini dilakukan, pemberi pinjaman memilih siapa yang akan mereka jual sekuritasnya, mengirimkan dokumen yang diperlukan kepada Ginnie Mae melalui agen pemrosesan pool yang khusus. Agen, setelah disetujui, mempersiapkan dan mengirimkan sekuritas kepada investor yang ditunjuk oleh pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman pada akhirnya bertanggung jawab untuk menjual sekuritas serta melayani hipotek yang mendasarinya.
Manfaat dari Jumbo Pool
Secara umum, Jumbo Pool cenderung memiliki risiko yang lebih rendah dibandingkan dengan pool hipotek tradisional. Meskipun semua sekuritas yang dijamin hipotek memiliki risiko, mendiversifikasi pool berdasarkan geografis cenderung mengurangi banyak alasan debtholder gagal membayar pinjaman mereka.
Secara regional, pemegang hipotek mungkin gagal membayar karena bencana alam di daerah tersebut atau penutupan industri lokal. Kehilangan pekerjaan memiliki probabilitas statistik untuk setiap debtholder, tetapi perekonomian cenderung bervariasi secara regional, sehingga gagal bayar akibat kehilangan pekerjaan mengikuti penurunan ekonomi lokal. Oleh karena itu, Jumbo Pool memiliki risiko yang lebih rendah terkait dengan kondisi ekonomi lokal dibandingkan dengan pool pinjaman hipotek dari satu pemberi pinjaman.
Risiko yang Terkait dengan Jumbo Pool
Risiko potensial bagi investor termasuk pembayaran awal dari satu atau lebih pinjaman hipotek dalam Jumbo Pool. Pemegang hipotek dapat melakukan pembayaran tambahan untuk melunasi hipotek mereka lebih awal atau menjual rumah mereka dan melunasi seluruh jumlah sekaligus. Ketika suku bunga turun, pemegang hipotek dapat melakukan refinancing pinjaman mereka dengan suku bunga yang lebih rendah dan melunasi seluruh hipotek untuk melakukannya.
Risiko lain bagi investor dalam Jumbo Pool adalah penyusutan alami dari pembayaran pokok seiring dengan pelunasan pinjaman-pinjaman dalam Jumbo Pool. Penyusutan ukuran pokok yang terutang ini mengurangi ukuran pembayaran bunga yang sesuai.
Sebagai contoh, jika pokoknya adalah $10,000 dan suku bunganya 6%, maka bunga yang dibayar adalah $600. Jika jumlah pembayaran atau pelunasan pada pokok Jumbo Pool adalah $100, maka pembayaran bunga berikutnya akan dihitung berdasarkan jumlah pokok yang lebih kecil (6% dari $9,900 = $594).
Risiko-risiko ini terhadap investor berupa pembayaran awal pinjaman dan penyusutan pokok tidak spesifik untuk Jumbo Pool dan memengaruhi semua investor dalam sekuritas berbasis hipotek.
