Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) adalah produk investasi pendapatan tetap yang didukung oleh hipotek pada properti komersial, bukan real estat residensial. CMBS dapat menyediakan likuiditas bagi investor real estat dan pemberi pinjaman komersial.Karena tidak ada aturan untuk menstandarkan struktur CMBS, penilaiannya bisa jadi sulit. Sekuritas yang mendasari CMBS dapat mencakup sejumlah hipotek komersial dengan berbagai persyaratan, nilai, dan jenis properti – seperti tempat tinggal multi-keluarga dan real estat komersial. CMBS dapat menawarkan risiko pra-pembayaran yang lebih rendah daripada sekuritas beragun hipotek perumahan (RMBS), karena jangka waktu hipotek komersial umumnya tetap.
Cara Kerja Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)
Seperti halnya collateralized debt obligations (CDO) dan collateralized mortgage obligations (CMO), CMBS berbentuk obligasi. Pinjaman hipotek yang membentuk sekuritas beragun hipotek komersial bertindak sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar, dengan pokok dan bunga diteruskan kepada investor.
Pinjaman ini biasanya terdapat dalam sebuah perwalian, dengan persyaratan, jenis properti, dan jumlah yang berbeda. Pinjaman yang mendasari pinjaman yang disekuritisasi menjadi CMBS termasuk pinjaman untuk properti seperti gedung dan kompleks apartemen, pabrik, hotel, gedung perkantoran, taman perkantoran, dan pusat perbelanjaan, sering kali berada dalam kepercayaan yang sama.
Pinjaman hipotek biasanya dianggap sebagai utang tanpa jaminan – setiap utang konsumen atau komersial yang dijamin hanya dengan agunan. Jika terjadi gagal bayar, pemberi pinjaman tidak dapat menyita aset peminjam di luar agunan.
Karena CMBS adalah kendaraan investasi yang kompleks, mereka membutuhkan berbagai pelaku pasar – termasuk investor, penyedia layanan utama, penyedia layanan utama, penyedia layanan khusus, pemegang sertifikat pengarah, wali amanat, dan lembaga pemeringkat. Masing-masing pemain ini menjalankan peran tertentu untuk memastikan bahwa CMBS berkinerja baik.
Jenis-jenis CMBS
KPR yang mendukung CMBS diklasifikasikan ke dalam beberapa tahap (tranche) sesuai dengan tingkat risiko kreditnya, yang biasanya diberi peringkat dari yang paling senior – atau kualitas tertinggi – hingga yang paling rendah. Tranche dengan kualitas tertinggi akan menerima pembayaran bunga dan pokok serta memiliki risiko paling rendah. Tranche yang lebih rendah menawarkan suku bunga yang lebih tinggi, tetapi tranche yang menanggung lebih banyak risiko juga menyerap sebagian besar potensi kerugian yang dapat terjadi seiring dengan turunnya peringkat tranche.
Tahapan biasanya dibagi sebagai berikut:
– Tingkat senior: Tingkatan senior adalah yang pertama dalam antrean pembayaran, dan karenanya memiliki profil risiko yang lebih rendah daripada bagian lain dari CMBS. Karena alasan ini, mereka juga cenderung membayar suku bunga yang lebih rendah.
– Tingkat mezzanine: tingkat mezzanine memiliki risiko lebih besar daripada tingkat yang lebih tinggi, tetapi mereka juga membayar imbal hasil yang lebih tinggi. Jika terjadi gagal bayar, investor ini akan dibayar kembali setelah investor di tahap senior.
– Tahap ekuitas: Tahap ekuitas adalah bagian paling berisiko dari sekuritas beragun hipotek, tetapi juga menawarkan potensi keuntungan tertinggi.
Tranche terendah dalam struktur CMBS akan berisi pinjaman yang paling berisiko – dan mungkin spekulatif – dalam portofolio. Proses sekuritisasi yang terlibat dalam merancang struktur CMBS penting bagi bank dan investor. Proses ini memungkinkan bank untuk menerbitkan lebih banyak pinjaman secara total, dan memberikan investor akses mudah ke real estat komersial sekaligus memberikan imbal hasil yang lebih besar daripada obligasi pemerintah tradisional.
Namun, investor harus memahami bahwa jika terjadi gagal bayar pada satu atau beberapa pinjaman dalam CMBS, tahap tertinggi harus dilunasi sepenuhnya, beserta bunganya, sebelum tahap yang lebih rendah menerima dana.
Komponen-Komponen CMBS
Selain hipotek yang mendasari, ada ketentuan lain dalam kontrak CMBS yang dapat menentukan apakah itu akan menjadi investasi yang menguntungkan. Berikut ini adalah beberapa faktor yang dapat dipertimbangkan oleh investor:
– Suku bunga: Pinjaman CMBS memiliki suku bunga tetap, berdasarkan suku bunga Treasury. Mereka mungkin juga memiliki periode pembayaran perkenalan yang menguntungkan.
– Jangka waktu: Pinjaman CMBS memiliki jangka waktu normal 5 hingga 10 tahun, biasanya diakhiri dengan pembayaran balon. Namun, jangka waktu tersebut ditentukan oleh berbagai faktor, seperti risiko kredit dan arus kas peminjam.
– Denda pembayaran di muka: Ini adalah insentif bagi peminjam untuk terus melakukan pembayaran rutin atas hipotek mereka, daripada melunasinya lebih awal.
Kritik Terhadap CMBS
Biasanya, hanya investor yang sangat kaya yang berinvestasi di CMBS karena tidak ada banyak pilihan di sini untuk investor biasa. Sulit untuk menemukan reksa dana atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yang hanya berinvestasi di kelas aset ini, meskipun banyak reksa dana real estat menginvestasikan sebagian dari portofolionya ke dalam CMBS.
Persyaratan Untuk CMBS
Pada bulan Desember 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) dan Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) memperkenalkan peraturan baru untuk memitigasi beberapa risiko CMBS dengan menciptakan persyaratan margin untuk transaksi agensi yang tercakup, termasuk kewajiban hipotek beragunan.
Keuntungan dan Kerugian dari CMBS
Seperti halnya jenis surat utang lainnya, investor menanggung risiko tertentu saat membeli CMBS. Namun, ada beberapa fitur yang membuatnya populer di kalangan peminjam dan investor.
Suku Bunga Tetap
Pinjaman CMBS memiliki suku bunga tetap, yang berarti bahwa pembayaran tidak akan berfluktuasi selama masa pinjaman. Ini adalah keuntungan bagi peminjam komersial, yang tidak dapat mengandalkan pendapatan mereka meningkat dengan persyaratan pinjaman.
Tanpa jaminan
Pinjaman CMBS bersifat non-recourse, yang berarti pemberi pinjaman tidak dapat meminta pertanggungjawaban peminjam secara pribadi jika mereka gagal melunasi pinjaman. Namun, ada beberapa keadaan, seperti penipuan atau misrepresentasi, yang akan memberi investor jalan keluar terhadap peminjam.
Asumsi Pinjaman
Ketika properti yang digadaikan dijual, pemilik baru dapat mengambil alih pinjaman pemilik sebelumnya dengan biaya tertentu. Hal ini mempermudah proses jual beli properti tanpa harus mengambil pinjaman baru.
Penalti Pembayaran di Muka
Peminjam harus membayar penalti jika mereka melunasi pinjaman lebih awal, untuk mengkompensasi investor atas bunga yang seharusnya mereka terima di tahun-tahun berikutnya. Denda ini biasanya lebih berisiko dibandingkan dengan denda pelunasan di muka untuk KPR rumah tinggal.
Pengunduran diri (defeasance)
Beberapa kontrak CMBS menyertakan klausul defeasance, yang berarti bahwa jika peminjam melunasi pinjaman lebih awal, mereka harus mengganti bunga dan agunan yang hilang dengan sekuritas serupa. Contohnya, jika peminjam melunasi pinjamannya lebih awal, mereka mungkin diharuskan membeli sekuritas Treasury dengan arus kas yang cukup untuk mengkompensasi investor atas bunga yang hilang. Persyaratan wanprestasi dijabarkan dalam kontrak dan bisa jadi cukup rumit.
Kesimpulan
Sekuritas yang didukung hipotek komersial (CMBS) adalah jenis sekuritas yang didukung oleh sekumpulan pinjaman real estat komersial, saat peminjam melakukan pembayaran, uang tersebut digunakan untuk membayar investor CMBS.
