Apa itu High-Ratio Loan?
High ratio loan adalah kredit dengan nilai pinjaman yang tinggi dibandingkan dengan nilai properti yang dijadikan agunan. Pinjaman KPR yang memiliki high ratio memiliki nilai pinjaman yang mendekati 100% dari nilai properti. High ratio loan dapat disetujui untuk peminjam yang tidak mampu membayar uang muka dalam jumlah besar.
Untuk KPR, pinjaman dengan rasio tinggi biasanya berarti nilai pinjaman melebihi 80% dari nilai properti. Perhitungan ini disebut rasio loan-to-value (LTV), yang merupakan penilaian risiko pinjaman yang digunakan lembaga keuangan sebelum menyetujui KPR.
Rumus untuk High-Ratio Loan menggunakan LTV
Meskipun tidak ada rumus khusus untuk menghitung high ratio loan, investor harus terlebih dahulu menghitung loan-to-value ratio dalam situasi mereka untuk menentukan apakah pinjaman tersebut melebihi ambang batas LTV 80%.
Cara Menghitung High-Ratio Loan Menggunakan LTV
- Rasio LTV dihitung dengan membagi jumlah yang dipinjam dengan nilai taksiran properti.
- Kalikan hasilnya dengan 100 untuk menyatakannya dalam bentuk persentase.
- Jika nilai pinjaman setelah uang muka Anda melebihi 80% dari LTV, maka pinjaman tersebut dianggap sebagai pinjaman dengan rasio tinggi.
Apa yang Diberi Tahu oleh High LTV Ratio Loan?
Pemberi pinjaman dan penyedia layanan keuangan menggunakan rasio LTV untuk mengukur tingkat risiko yang terkait dengan pemberian pinjaman KPR. Jika peminjam tidak dapat memberikan uang muka yang cukup besar dan akibatnya, nilai pinjaman mendekati nilai taksiran properti, maka pinjaman tersebut akan dianggap sebagai high ratio loan. Dengan kata lain, ketika nilai pinjaman mendekati 100% dari nilai properti, pemberi pinjaman mungkin akan menganggap pinjaman tersebut terlalu berisiko dan menolak pengajuan.
Pemberi pinjaman memiliki risiko gagal bayar peminjam terutama jika LTV terlalu tinggi. Bank mungkin tidak dapat menjual properti untuk menutupi jumlah pinjaman yang diberikan kepada peminjam yang gagal bayar. Skenario seperti ini dapat dengan mudah terjadi pada saat terjadi penurunan ekonomi, dimana properti perumahan biasanya mengalami penurunan nilai. Jika pinjaman yang diberikan kepada peminjam melebihi nilai properti, maka pinjaman tersebut dikatakan underwater. Jika peminjam gagal membayar hipotek, bank akan merugi saat mereka menjual properti tersebut dengan nilai yang lebih rendah dari saldo hipotek yang belum dibayar. Bank memantau LTV untuk mencegah kerugian tersebut.
Akibatnya, sebagian besar pinjaman rumah dengan rasio tinggi memerlukan beberapa bentuk perlindungan asuransi untuk melindungi pemberi pinjaman. Asuransi ini disebut private mortgage insurance (PMI), yang harus dibeli oleh peminjam secara terpisah untuk membantu melindungi pemberi pinjaman.
Riwayat High-Ratio Loan
Hingga tahun 1920-an, orang membeli rumah tidak dengan pergi ke bank, tetapi dengan menabung uang mereka sendiri sampai mereka memiliki cukup uang untuk membeli setidaknya sebidang tanah atau tanah dengan rumah di atasnya. Kemudian, muncullah perusahaan-perusahaan bangunan dan pinjaman, yang meminjamkan uang kepada orang-orang untuk membeli rumah dan kemudian meminta mereka untuk membayarnya dengan cicilan selama bertahun-tahun. Bahkan saat itu, pinjaman yang diberikan biasanya hanya setengah dari nilai rumah atau kurang dari itu.
Pada akhir tahun 1920-an, bank-bank memberikan high-ratio loan hingga 80% dari nilai rumah. Asuransi hipotek swasta muncul untuk melindungi bank, tetapi semua itu hilang pada tahun 1930-an ketika para pengangguran berhenti melakukan pembayaran, dan bank-bank serta perusahaan PMI pun bangkrut.
Kongres memberlakukan Home Owners’ Loan Corp, yang mulai menjamin hipotek dan rasio turun menjadi 15%. Kemudian, melalui Federal Housing Administration (FHA) dan badan-badan lainnya, uang muka turun menjadi satu digit dan bahkan 0% untuk mendorong kepemilikan rumah.
Sistem ini berkembang pesat hingga sekitar tahun 2007-2008 ketika krisis hipotek pada tahun 2008 terjadi. Peningkatan tajam dalam hipotek berisiko tinggi yang mengalami gagal bayar mulai tahun 2007 berkontribusi pada resesi paling parah dalam beberapa dekade. Ledakan perumahan pada pertengahan tahun 2000-an-dikombinasikan dengan suku bunga rendah pada saat itu-mendorong banyak pemberi pinjaman untuk menawarkan pinjaman rumah kepada individu dengan kredit yang buruk. Setelah gelembung real estat meledak, banyak peminjam tidak dapat melakukan pembayaran atas hipotek subprime mereka.
Pemberi Pinjaman High-Ratio
Federal Housing Administration menawarkan program di mana peminjam bisa mendapatkan pinjaman FHA dengan rasio LTV hingga 96,5%. Dengan kata lain, program ini mensyaratkan uang muka sebesar 3,5%. Namun, program ini membutuhkan skor kredit minimum untuk mendapatkan pinjaman rasio tinggi. Ada penawaran lain di mana skor kredit yang lebih rendah diperbolehkan dengan uang muka 10%.
Selain itu, pinjaman FHA memerlukan premi asuransi hipotek (MIP). Namun, Anda dapat melakukan refinancing setelah LTV turun di bawah 80% dan pinjaman tidak lagi dianggap sebagai high ratio loan, yang akan menghilangkan asuransi.
Contoh dari High-Ratio Loan
Katakanlah seorang peminjam berencana untuk membeli sebuah rumah dengan nilai taksiran $ 100.000. Peminjam hanya mampu membayar uang muka sebesar $10.000, dan sisanya sebesar $90.000 harus dipinjam. Setelah mendekati beberapa pemberi pinjaman, akhirnya ada yang setuju untuk memberikan pinjaman hipotek, namun dengan suku bunga yang lebih tinggi dari rata-rata.
Hasilnya adalah rasio pinjaman terhadap nilai sebesar 90% atau (90.000 / 100.000), yang akan dianggap sebagai pinjaman dengan rasio tinggi.
High-Ratio Loan vs. Pinjaman Ekuitas Rumah
Home equity loan adalah pinjaman cicilan atau hipotek kedua yang memungkinkan pemilik rumah untuk meminjam terhadap nilai ekuitas di tempat tinggal mereka. Pinjaman ini didasarkan pada selisih antara ekuitas pemilik rumah dan nilai pasar rumah saat ini.
Pinjaman ekuitas rumah diperuntukkan bagi peminjam yang telah memiliki hipotek, dan telah melunasi sebagian saldo hipotek, serta nilai properti yang melebihi saldo pinjaman. Dengan kata lain, home equity loan memungkinkan pemilik rumah untuk meminjam berdasarkan ekuitas yang ada di dalam rumah. Sebaliknya, high-ratio loan dapat memiliki nilai pinjaman yang mendekati 100% dari nilai properti.
