Apa itu Housing Bubble?
Housing Bubble adalah kenaikan harga perumahan yang didorong oleh permintaan, spekulasi, dan pengeluaran yang berlebihan. Housing Bubble biasanya dimulai dengan peningkatan permintaan di tengah pasokan yang terbatas. Para spekulan lebih lanjut mendorong permintaan dengan menginvestasikan uang ke pasar. Ketika permintaan menurun atau stagnan sementara pasokan meningkat, harga turun, dan gelembung tersebut pecah.
Apa yang Menyebabkan Housing Bubble?
Housing Bubble dapat didorong oleh hal-hal di luar kebiasaan, seperti permintaan yang dimanipulasi, spekulasi, tingkat investasi yang sangat tinggi, kelebihan likuiditas, pasar pembiayaan real estat yang deregulasi, atau produk turunan berbasis hipotek dalam bentuk ekstrem.
Faktor-faktor ini dapat menyebabkan harga rumah menjadi tidak berkelanjutan, sehingga permintaan melebihi penawaran. Pasar perumahan tidak terlalu rentan terhadap gelembung seperti pasar keuangan lainnya karena tingginya biaya transaksi dan kepemilikan rumah.
Namun, peningkatan cepat dalam pasokan kredit yang menghasilkan kombinasi suku bunga rendah dan pelonggaran standar pemberian pinjaman dapat membawa lebih banyak peminjam ke pasar. Kenaikan suku bunga dan pengetatan standar kredit dapat mengurangi permintaan, menyebabkan Housing Bubble meledak.
Efek dari Housing Bubble
Housing bubble memengaruhi komunitas dan ekonomi secara keseluruhan. Mereka dapat memaksa pemilik rumah untuk mencari cara membayar hipotek melalui berbagai program atau bahkan menguras dana pensiun untuk tetap mampu tinggal di rumah mereka. Housing bubble dapat secara signifikan mengurangi ekuitas dalam sebuah rumah, dan sering kali pemilik rumah mendapati bahwa saldo hipotek mereka lebih besar daripada nilai rumah tersebut.
Pemilik rumah mungkin menghadapi penyitaan setelah nilai rumah mereka anjlok dan hipotek melebihi ekuitas. Penyitaan terjadi ketika pemberi pinjaman mencoba memulihkan jumlah yang terutang pada pinjaman yang gagal bayar dengan mengambil alih properti yang digadaikan dan menjualnya. Biasanya, gagal bayar dipicu ketika peminjam melewatkan pembayaran bulanan atau gagal memenuhi persyaratan lain dalam dokumen hipotek.
Contoh Housing Bubble
Sebuah Housing Bubble di AS terjadi setelah krisis keuangan 2007-2008. Setelah pecahnya dot-com bubble pada 1990-an, para investor mengalihkan uang mereka dari saham perusahaan teknologi start-up ke properti. Federal Reserve AS menurunkan suku bunga untuk mengatasi resesi ringan yang terjadi setelah ledakan gelembung teknologi dan untuk meredakan ketidakpastian setelah serangan World Trade Center pada 11 September 2001.
Kebijakan pemerintah mendorong kepemilikan rumah dan inovasi pasar keuangan meningkatkan likuiditas aset terkait properti. Harga rumah meningkat seiring dengan turunnya suku bunga. Diperkirakan bahwa 20% dari hipotek pada 2005 dan 2006 diberikan kepada pembeli yang dikenal sebagai peminjam subprime, yang tidak akan memenuhi syarat di bawah persyaratan pinjaman normal. Lebih dari 75% dari pinjaman subprime ini adalah hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dengan tingkat bunga awal yang rendah dan pengaturan ulang yang dijadwalkan setelah dua hingga tiga tahun.
Dorongan pemerintah untuk kepemilikan rumah yang luas mendorong bank untuk menurunkan suku bunga dan persyaratan pinjaman mereka. Ini memicu euforia pembelian rumah yang menyebabkan harga jual rumah median meningkat sebesar 55% dari tahun 2000 hingga 2007. Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan mulai disesuaikan pada tingkat yang lebih tinggi pada 2007 ketika tanda-tanda pelambatan ekonomi mulai terlihat. Harga rumah turun 19% dari 2007 hingga 2009, memicu penjualan besar-besaran sekuritas yang didukung hipotek.
