Apa itu Housing Bonds?
Housing Bonds adalah sekuritas utang, sebuah variasi dari obligasi pendapatan daerah, yang diterbitkan oleh pemerintah negara bagian atau lokal untuk mengumpulkan dana bagi proyek pengembangan perumahan terjangkau.
Memahami Housing Bonds
Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan Housing Bonds untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan terjangkau. Selain harus mengembalikan pokok obligasi, negara bagian atau wilayah tersebut juga harus membayar bunga atas uang yang mereka pinjam. Housing Bonds terkadang memerlukan persetujuan pemilih dan dapat berupa penerbitan jangka pendek atau jangka panjang.
Otoritas munisipal dapat menerbitkan utang dalam bentuk obligasi untuk mengumpulkan modal guna membiayai proyek. Ada dua jenis obligasi munisipal, yaitu obligasi obligasi umum (general obligation/GO) dan obligasi pendapatan (revenue bonds). Pembayaran bunga dan pengembalian pokok obligasi umum didanai dari kas keuangan pemerintah negara bagian atau lokal. Obligasi ini didukung oleh keyakinan penuh dan kredit dari pemerintah munisipal, yang mungkin memiliki wewenang untuk meningkatkan pajak demi memenuhi kewajiban pembayarannya atas obligasi GO. Sementara itu, kewajiban pembayaran pada obligasi pendapatan didukung oleh aliran pendapatan yang diproyeksikan dari proyek yang menjadi tujuan penerbitan obligasi tersebut. Housing Bond adalah salah satu jenis obligasi pendapatan.
Sebagai obligasi aktivitas swasta (private activity bonds/PABs), Housing Bonds dapat diterbitkan atas nama pengembang laba maupun nirlaba yang memenuhi syarat untuk membiayai proyek perumahan multifamily berpenghasilan rendah dan perumahan lansia. Selain itu, hasil dari Housing Bonds juga dapat diterbitkan untuk menyediakan pembiayaan hipotek berbiaya rendah bagi keluarga atau individu berpenghasilan rendah agar mereka dapat membeli rumah.
Persyaratan untuk Housing Bonds
Hipotek yang diberikan melalui Housing Bonds dibatasi untuk pembeli rumah pertama yang berpenghasilan tidak lebih dari pendapatan median area. Selain itu, harga rumah yang dibeli dengan hipotek Housing Bond dibatasi hingga 90% dari harga pembelian rata-rata area.
Housing Bonds biasanya memiliki suku bunga rendah dan dapat diterbitkan dalam bentuk obligasi dengan tingkat bunga tetap atau obligasi permintaan dengan tingkat bunga variabel (Variable-Rate Demand Obligation/VRDO). Pembayaran pokok dan bunga kepada pemegang obligasi dilakukan dari pembayaran hipotek yang dijaminkan dan pendapatan investasi. Pembayaran yang dilakukan oleh peminjam pada hipotek dikumpulkan oleh wali amanat Housing Bond, yang menginvestasikan dana tersebut dalam investasi jangka pendek hingga waktu yang dijadwalkan untuk membayar bunga kepada pemegang obligasi. Secara efektif, pembayaran pada Housing Bonds didukung oleh pembayaran bunga yang tepat waktu dan konsisten serta pelunasan pokok dari hipotek yang mendasarinya oleh peminjam.
Manfaat dari Housing Bonds
Housing bonds bermanfaat bagi negara maupun investor swasta. Di satu sisi, pemerintah mendapatkan akses ke sejumlah besar pembiayaan murah. Di sisi lain, keuntungan pajak yang ditawarkan oleh housing bonds sangat menarik bagi pemberi pinjaman dalam golongan pajak atas.
Bagi investor, bunga yang dibayarkan oleh housing bonds dibebaskan dari pajak penghasilan federal dan, kadang-kadang, pajak penghasilan negara bagian. Semakin tinggi tarif pajak marjinal, semakin bernilai pembebasan pajak housing bonds. Meskipun investor yang dikenakan alternative minimum tax (AMT) mungkin tetap dikenakan pajak, pembebasan ini membuat investor dalam golongan pajak federal yang tinggi mendapatkan manfaat dari revenue bonds dan municipal bonds lainnya. Pembebasan pajak ini membantu mengimbangi rendahnya tingkat bunga obligasi tersebut.
Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah federal adalah sumber modal lain yang dapat digunakan sebagai pengganti, atau sebagai tambahan, housing bonds untuk membiayai proyek perumahan terjangkau. Kredit ini adalah kredit pajak penghasilan federal non-refundable untuk sebagian bunga hipotek yang dibayarkan oleh pembeli rumah yang memenuhi syarat setiap tahun.
