Apa itu Land Trust?
Land Trust adalah entitas hukum yang mengambil kepemilikan atau wewenang atas sebidang properti atas permintaan pemilik properti. Land trust adalah living trust yang memungkinkan pengelolaan properti selama pemiliknya masih hidup. Namun, seperti jenis trust lainnya, setiap ketentuan land trust bersifat unik dan dapat disesuaikan dengan kebutuhan individu.
Manfaat utama dari land trust adalah bahwa mereka umumnya melindungi anonimitas pemilik tanah dan menjaga properti dari proses probat. Namun, perlindungan ini tidak selalu dijamin, dan ada risiko kehilangan hak penebusan serta diskualifikasi dari pinjaman pasar sekunder.
Land trust mirip dengan trust lainnya tetapi dimaksudkan secara eksklusif untuk real estat. Land trust juga dapat memegang aset terkait properti lainnya, seperti hipotek dan wesel. Tanah apa pun dapat digunakan untuk land trust, meskipun sebagian besar digunakan untuk konservasi tanah atau properti pengembangan.
Bagaimana Land Trust Bekerja
Land trust, yang merupakan trust yang terikat pada real estat, sering digunakan untuk perencanaan properti. Mereka adalah revocable trust, yang berarti mereka dapat diakhiri atau diubah, dan dimaksudkan untuk digunakan selama masa hidup Anda untuk mengelola properti.
Land trust dapat mencakup real estat (misalnya, bangunan atau rumah), wesel properti, dan hipotek. Mereka biasanya digunakan untuk tanah yang terlibat dalam tujuan konservasi, margasatwa, atau pengembangan real estat.
Land trust memiliki tiga peserta utama—yaitu grantor, trustee, dan beneficiary. Grantor adalah orang yang membuat trust dan mentransfer properti. Trustee mengelola trust, dan beneficiary adalah orang yang mendapatkan keuntungan dari land trust.
Grantor menangani transfer aset ke dalam trust dan menetapkan ketentuan trust, sementara trustee menangani detail intim properti. Misalnya, jika properti sewaan dipegang dalam land trust, seorang trustee mungkin bertanggung jawab untuk mengawasi pemeliharaan dan mengumpulkan pembayaran sewa.
Jenis-Jenis Land Trust
Ada dua jenis utama land trust: Title-holding dan conservation land trust. Title-holding trust memungkinkan entitas untuk memegang tanah secara anonim. Perbedaan besar dengan conservation land trust adalah bahwa pemilik harus melepaskan beberapa hak penggunaan dan pengembangan tanah.
Land Trust Pemegang Hak Milik (Title-Holding Land Trust)
Sebuah Land Trust pemegang hak milik memungkinkan pemilik properti untuk secara anonim mempertahankan semua hak atas properti dan mengarahkan tindakan Land Trust. Land Trust ini juga sering disebut “Illinois Land Trust” karena pertama kali populer di Chicago selama tahun 1800-an. Pada saat itu, pemilik properti tidak diizinkan untuk memilih dalam proyek kota jika mereka memiliki tanah di area yang sama. Untuk mengakali hukum ini, pebisnis dan politikus kaya akan menggunakan Land Trust untuk membeli tanah secara anonim, sehingga melindungi hak suara mereka.
Tidak semua dari 50 negara bagian memiliki struktur hukum yang berlaku untuk Land Trust pemegang hak milik. Namun, sebagian besar negara bagian mengacu pada hukum Illinois Land Trust jika mereka tidak memilikinya sendiri.
Dalam sebuah Land Trust pemegang hak milik, pemilik tanah menandatangani dokumen yang disebut Akta Kepercayaan (Deed in Trust), yang mengalihkan kepemilikan properti secara hukum. Saat mendirikan Land Trust, pemilik tanah (yang merupakan pemberi hibah dan penerima manfaat Land Trust) dapat menentukan bagaimana tanah akan dikelola, siapa yang memiliki kendali atasnya, dan bagaimana pendapatan yang dihasilkannya didistribusikan. Ini berarti bahwa sementara Land Trust adalah pemegang hak milik di atas kertas, pemilik tanah mempertahankan kendrol penuh atas properti.
Land Trust pemegang hak milik digunakan sebagai cara bagi pemilik properti untuk mempertahankan anonimitas dan menjaga aset berharga dari proses probasi. Mereka juga dapat memberikan manfaat perencanaan warisan lainnya dan melindungi aset dari putusan atau hak gadai. Ini bisa sangat berguna bagi orang yang sangat kaya, selebriti, dan perusahaan besar yang mungkin ingin merahasiakan rencana pembangunan.
Land Trust Konservasi (Conservation Land Trust)
Land Trust konservasi mengharuskan pemilik properti melepaskan beberapa hak atas penggunaan dan pengembangan tanah. Tujuan dari Land Trust konservasi adalah untuk melindungi satwa liar, situs bersejarah atau budaya, dan sumber daya alam dari pembangunan komersial atau kegiatan lain yang dapat menyebabkan gangguan atau polusi.
Sebuah Land Trust konservasi tidak selalu mengambil alih hak milik tanah kecuali properti tersebut disumbangkan secara keseluruhan. Sebaliknya, pemilik tanah dapat membuat perjanjian yang mengikat secara hukum, yang disebut hak pengabdian konservasi (conservation easement), dengan demikian “menyumbangkan” hak pengembangan mereka kepada Land Trust. Land Trust bertugas memastikan bahwa hak pengabdian tersebut ditegakkan dan, dalam beberapa kasus, mengelola properti.
Hak pengabdian konservasi dapat disesuaikan sehingga pemilik tanah mempertahankan kepemilikan dan hak penggunaan—seperti hak untuk terus bertani atau memelihara ternak—sementara tetap memastikan bahwa tanah tetap tidak dikembangkan secara permanen. Hak pengabdian konservasi “mengikuti tanah,” yang berarti bahwa ketentuan hak pengabdian tetap berlaku bahkan jika tanah dijual atau diwariskan kepada ahli waris.
Contoh-contoh Land Trust
Contoh Land Trust pemegang hak milik adalah resor The Walt Disney Company (DIS) di Florida. The Walt Disney World Resort di Orlando, Florida, awalnya dibeli pada tahun 1965 menggunakan Land Trust pemegang hak milik. Pemilik asli lahan rawa Florida, tempat resor itu dibangun, tidak tahu bahwa Disney (yang saat itu sudah menjadi nama rumah tangga) berada di balik pembelian tersebut. Seandainya mereka mengetahui identitas pembeli, kemungkinan besar mereka akan menaikkan harga jual mereka.
Sementara itu, ada banyak contoh Land Trust konservasi di seluruh AS, termasuk Ozark Land Trust, yang mencakup puluhan proyek di lebih dari 28.000 hektar di seluruh wilayah Ozark. Land Trust ini adalah organisasi nirlaba yang membantu pemilik tanah melestarikan lahan di area Ozark dan melindunginya dari pembangunan perkotaan. Ozark Land Trust membantu mencapai hal ini dengan cagar alam dan conservation easements.
Keuntungan dan Kerugian Land Trust
Keuntungan utama dari Land Trust adalah mereka memberikan perlindungan kewajiban dan privasi, memungkinkan investor real estat untuk menjaga properti terpisah dari keuangan pribadi. Menggunakan Land Trust membantu menjaga detail kekayaan bersih tetap pribadi. Investor real estat sering menggunakan Land Trust untuk menjaga properti terpisah dari aset lain.
Namun, ada kelemahan pada Land Trust properti. Pertama, jika Anda membeli properti di bawah Land Trust, setiap hak penebusan akan hilang — yaitu, hak untuk mereklamasi properti sesaat sebelum (atau setelah) penyitaan. Kedua, sebagian besar Land Trust secara otomatis didiskualifikasi dari pinjaman pasar sekunder.
Masalah lain dengan Land Trust adalah bahwa mereka memberikan ilusi bahwa tidak ada kewajiban. Land Trust masih memiliki kewajiban, bahkan di Illinois. Pemilik properti yang sebenarnya, dan bukan hanya Land Trust atau wali, dapat dimintai pertanggungjawaban atas berbagai hal. Privasi juga tidak dijamin, karena perintah pengadilan dapat menembus tirai privasi.
