Istilah Encroachment mengacu pada situasi dalam real estat di mana pemilik properti melanggar hak milik tetangganya dengan membangun atau memperluas suatu bangunan ke tanah atau properti tetangganya dengan sengaja atau tidak. Encroachment sering kali merupakan permasalahan sepanjang garis properti yang disengketakan dimana seseorang dengan sengaja memilih untuk melanggar batas-batas tetangganya, atau ketika pemilik properti tidak mengetahui batas-batasnya.
Memahami Encroachment
Survei properti dan tanah adalah bagian penting dari kepemilikan rumah. Mereka tidak hanya membantu menentukan nilai properti, tetapi juga membantu menetapkan garis dan batas properti. Surveyor profesional bertanggung jawab untuk menyelesaikan survei ini. Banyak pemilik rumah mendapatkan survei pertama mereka saat mengajukan hipotek karena pemberi pinjaman mengharuskan mereka memastikan pinjaman tersebut sesuai dengan nilai properti. Pemilik properti dapat menyelesaikan survei kapan saja—terutama ketika seseorang berselisih atau melanggar batas properti.
Encroachment terjadi ketika seseorang melintasi batas-batas yang digariskan dalam survei, sehingga melanggar hak milik pemilik properti lain. Melanggar hak milik orang lain sama dengan pelanggaran—yakni, memasuki lahan orang lain tanpa izin tertulis dari orang tersebut. Pemilik rumah melanggar batas properti tetangganya jika mereka membangun struktur baru, menambah struktur yang sudah ada, atau memperluas pagar mereka melampaui batas sah yang memisahkan kedua properti tersebut.
Beberapa pemilik properti melanggar batas properti tetangganya dengan sengaja melampaui batas propertinya. Seseorang yang membangun pagar atau menambah rumahnya meskipun mengetahui batas propertinya, melakukannya dengan sengaja. Namun pada sebagian besar kasus, Encroachment tidak disengaja—ketika pemilik properti tidak mengetahui atau memiliki informasi yang salah mengenai batasan hukum. Misalnya, pemilik properti mungkin secara tidak sengaja melanggar batas properti tetangganya dengan membiarkan pagar tanaman atau dahan pohon tumbuh melampaui batas properti.
Encroachment struktural terjadi ketika pemilik properti membangun atau memperluas suatu struktur ke dalam domain publik seperti trotoar atau jalan raya. Dalam kebanyakan kasus, trotoar dan jalan pemukiman umumnya merupakan milik umum yang dimiliki oleh pemerintah kota. Artinya, pemilik properti yang membangun jalan masuk atau mendirikan komponen lanskap—pohon, semak, dan bunga—yang melanggar batas properti publik, mungkin akan dibongkar oleh pemerintah. Selain itu, pemilik properti tidak dapat menerima kompensasi atas segala kerusakan yang terjadi akibat pembongkaran bangunan miliknya.
Pertimbangan Khusus
Karena survei properti menguraikan tata letak fisik suatu properti termasuk pengukuran batas dan batas, informasi yang salah dalam survei dapat menyebabkan intrusi fisik ke tanah tetangga. Masalah Encroachment yang tidak disengaja terkadang dapat diselesaikan dengan perbincangan sederhana antara kedua belah pihak. Namun, jika perselisihan mengenai apakah hak kepemilikan seseorang masih dilanggar, permasalahan tersebut dapat dibawa ke pengadilan untuk diselesaikan.
Meskipun Encroachment dapat terjadi tanpa sepengetahuan pelanggar, pemilik properti harus melakukan uji tuntas sebelum mendirikan bangunan apa pun yang mungkin berada dekat dengan batas yang memisahkan properti mereka dari properti lainnya. Pemilik properti yang ingin melakukan perubahan di dekat garis properti mereka mungkin ingin berbicara dengan tetangga mereka atau melakukan survei tanah untuk memastikan pekerjaan tersebut berada dalam batas properti mereka sendiri.
Encroachment vs. Easement
Orang sering mengacaukan Encroachment dengan Easement/ kemudahan. Keduanya melibatkan pemilik properti yang melakukan perluasan atas properti tetangganya. Meskipun Encroachment adalah penggunaan properti tetangga secara tidak sah, namun kemudahannya disepakati oleh kedua belah pihak. Dalam banyak kasus, pihak yang bertanggung jawab atas Easement/kemudahan memberikan kompensasi kepada tetangga lainnya. Contoh Easement dapat dilihat ketika pemilik properti secara eksplisit memberikan izin kepada tetangganya untuk mengakses pantai terdekat melalui propertinya.
