Federal Housing Administration (FHA) Loan / Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) adalah hipotek rumah yang diasuransikan oleh pemerintah dan diterbitkan oleh bank atau pemberi pinjaman lain yang disetujui oleh badan tersebut. Pinjaman FHA memerlukan uang muka minimum yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional, dan pemohon mungkin memiliki nilai kredit yang lebih rendah daripada yang biasanya dibutuhkan oleh pemberi pinjaman hipotek terbaik. Pinjaman FHA dirancang untuk membantu keluarga berpenghasilan rendah hingga menengah mendapatkan kepemilikan rumah, dan pinjaman ini sangat populer di kalangan pembeli rumah pertama kali.
Cara Kerja Pinjaman FHA
Jika Anda memiliki nilai kredit minimal 580, Anda dapat meminjam hingga 96,5% dari nilai rumah dengan pinjaman FHA. Artinya uang muka yang diwajibkan hanya 3,5%. Jika skor kredit Anda turun antara 500 dan 579, Anda masih bisa mendapatkan pinjaman FHA, tetapi Anda harus membayar uang muka minimal 10%. Dengan pinjaman FHA, uang muka dapat berasal dari tabungan, hadiah keuangan dari anggota keluarga, atau hibah untuk bantuan uang muka.
Peran Bank dalam Pinjaman FHA
FHA sebenarnya tidak meminjamkan uang kepada siapa pun untuk membeli rumah. Sebaliknya, pinjaman tersebut dikeluarkan oleh bank atau lembaga keuangan lain yang disetujui oleh FHA. Apa yang dilakukan FHA adalah menjamin pinjaman tersebut. Hal ini memudahkan untuk mendapatkan persetujuan bank karena bank tidak menanggung risiko gagal bayar. Beberapa orang menyebutnya sebagai pinjaman yang diasuransikan FHA karena alasan itu. Peminjam yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA diharuskan membeli asuransi hipotek, dengan pembayaran premi disalurkan ke FHA.
Sejarah Pinjaman FHA
Kongres membentuk FHA pada tahun 1934 selama Depresi Besar. Pada saat itu, industri perumahan berada dalam kesulitan: Tingkat gagal bayar dan penyitaan meroket, pembayaran uang muka sebesar 50% biasanya diperlukan, dan persyaratan hipotek tidak mungkin dipenuhi oleh penerima upah biasa. Akibatnya, AS pada dasarnya adalah negara penyewa, dan hanya satu dari 10 rumah tangga yang memiliki rumah.
Setelah pemerintah menciptakan FHA untuk mengurangi risiko bagi pemberi pinjaman dan memudahkan peminjam memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman rumah, tingkat kepemilikan rumah di AS terus meningkat, mencapai titik tertinggi sepanjang masa sebesar 69,2% pada tahun 2004, menurut penelitian dari FHA. Bank Sentral Federal St. Pada awal tahun 2024, angkanya mencapai 65,6%.
Jenis Pinjaman FHA
Selain hipotek tradisional, FHA menawarkan beberapa jenis pinjaman rumah lainnya.
Hipotek Konversi Ekuitas Rumah /Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Ini adalah program hipotek terbalik yang membantu pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas mengubah ekuitas rumah mereka menjadi uang tunai sambil mempertahankan hak kepemilikan rumah. Pemilik rumah dapat mengambil dana tersebut secara sekaligus, dalam jumlah bulanan yang tetap, dalam jalur kredit, atau dalam beberapa kombinasi.
FHA 203(k) Pinjaman Perbaikan / FHA 203(k) Improvement Loan
Pinjaman ini memperhitungkan biaya perbaikan dan renovasi tertentu ke dalam jumlah yang dipinjam. Ini berguna bagi mereka yang ingin membeli fixer-upper dan memberikan sedikit ekuitas ke dalam rumah mereka.
Hipotek Hemat Energi FHA / FHA Energy Efficient Mortgage
Program ini mirip dengan program pinjaman perbaikan FHA 203(k), namun berfokus pada peningkatan yang dapat menurunkan tagihan utilitas Anda, seperti isolasi baru atau sistem energi surya atau angin.
Bagian 245(a) Pinjaman / Section 245(a) Loan
Program ini berlaku bagi peminjam yang mengharapkan pendapatannya meningkat. Hipotek Pembayaran Lulus (GPM) dimulai dengan pembayaran bulanan yang lebih rendah yang meningkat seiring waktu. Growing Equity Mortgage (GEM) telah menjadwalkan kenaikan pembayaran pokok bulanan. Keduanya menjanjikan jangka waktu pinjaman yang lebih pendek.
5 Jenis Pinjaman FHA
| FHA LOAN TYPE | Keterangan |
| Hipotek Tradisional | Hipotek yang membiayai tempat tinggal utama. |
| Hipotek Konversi Ekuitas Rumah | Hipotek terbalik yang memungkinkan pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas menukar ekuitas rumah dengan uang tunai. |
| 203 (k) Program Hipotek | Hipotek yang mencakup dana tambahan untuk menutupi biaya perbaikan, renovasi, dan perbaikan rumah. |
| Program Hipotek Hemat Energi | Hipotek yang mencakup dana tambahan untuk membayar perbaikan rumah hemat energi. |
| Bagian 245(a) Pinjaman | Hipotek Pembayaran Lulus (GPM) memiliki pembayaran bulanan awal yang rendah yang meningkat seiring waktu. Hipotek Ekuitas Berkembang (GEM) telah menjadwalkan peningkatan pembayaran pokok bulanan untuk memperpendek jangka waktu pinjaman dan membangun ekuitas lebih cepat. |
Persyaratan Pinjaman FHA
Pemberi pinjaman Anda akan mengevaluasi kualifikasi Anda untuk pinjaman FHA seperti halnya dengan pemohon hipotek mana pun, dimulai dengan pemeriksaan untuk memastikan bahwa Anda memiliki nomor Jaminan Sosial yang valid, tinggal secara sah di AS, dan cukup umur (sesuai dengan undang-undang negara bagian Anda ). Kriteria pinjaman FHA dalam beberapa hal tidak seketat kriteria pinjaman bank pada umumnya. Namun, ada juga beberapa persyaratan yang lebih ketat.
Apakah itu pinjaman bergaransi FHA atau tidak, riwayat keuangan Anda akan diperiksa saat Anda mengajukan hipotek.
Skor Kredit dan Uang Muka
Pinjaman FHA tersedia untuk individu dengan nilai kredit serendah 500. Itu berada dalam kisaran “buruk” untuk skor FICO. Jika skor kredit Anda antara 500 dan 579, Anda mungkin bisa mendapatkan pinjaman FHA, dengan asumsi Anda mampu membayar uang muka minimal 10%. Jika skor kredit Anda 580 atau lebih tinggi, Anda bisa mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka sedikitnya 3,5%. Sebagai perbandingan, pemohon biasanya memerlukan nilai kredit minimal 620 agar memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional. Uang muka yang diwajibkan oleh sebagian besar bank bervariasi antara 3% dan 20%, tergantung seberapa besar keinginan mereka untuk meminjamkan uang pada saat Anda mengajukan permohonan.
Sejarah Menghormati Hutang
Pemberi pinjaman akan melihat riwayat pekerjaan Anda serta riwayat pembayaran dua tahun terakhir pada laporan kredit Anda. Orang yang terlambat membayar pinjaman mahasiswa federal atau pembayaran pajak penghasilan akan ditolak kecuali mereka menyetujui rencana pembayaran yang memuaskan atas utang tersebut. Riwayat kebangkrutan atau penyitaan juga bisa menjadi masalah. Biasanya, untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA—atau jenis hipotek apa pun—setidaknya dua tahun telah berlalu sejak peminjam mengalami kebangkrutan atau penyitaan, dan mereka harus memiliki kredit yang baik dan mengatur urusan keuangan mereka sejak saat itu. Namun, pengecualian dapat dilakukan jika peminjam pernah mengalami keadaan yang meringankan, misalnya sakit parah.
Bukti Pekerjaan Tetap
Hipotek harus dilunasi, dan pemberi pinjaman yang disetujui FHA menginginkan jaminan bahwa pemohon dapat mencapai hal ini. Kunci untuk menentukan apakah peminjam dapat memenuhi komitmennya adalah bukti adanya pekerjaan baru dan tetap. Hal ini dapat didokumentasikan melalui laporan pajak dan bukti pembayaran. Jika Anda telah menjadi wiraswasta selama kurang dari dua tahun namun lebih dari satu tahun, Anda mungkin masih memenuhi syarat jika Anda memiliki riwayat pekerjaan dan pendapatan yang kuat pada pekerjaan yang sama atau terkait selama dua tahun sebelum menjadi wiraswasta.
Penghasilan Cukup
Pembayaran hipotek Anda, pajak properti, asuransi hipotek dan premi asuransi pemilik rumah, dan biaya asosiasi pemilik rumah umumnya harus berjumlah kurang dari 31% dari pendapatan kotor Anda. Bank menyebutnya sebagai rasio front-end. Sementara itu, rasio back-end Anda, yang terdiri dari pembayaran hipotek dan seluruh utang konsumen bulanan lainnya, harus kurang dari 43% dari pendapatan kotor Anda.
FHA Loans vs. Conventional Loans (Pinjaman FHA vs. Pinjaman Konvensional) | ||
| FHA LOAN | CONVENTIONAL LOAN | |
| Skor Kredit Minimum | 500 | Biasanya 620; dapat bervariasi menurut pemberi pinjaman |
| Minimal Uang Muka | 3,5% dengan nilai kredit 580+ dan 10% untuk nilai kredit 500 hingga 579 | 3% hingga 20% |
| Ketentuan Pinjaman | 15 hingga 30 tahun | 8 hingga 30 tahun |
| Persyaratan Asuransi Hipotek | MIP di muka + MIP tahunan selama 11 tahun atau selama masa pinjaman, tergantung pada LTV dan jangka waktu pinjaman | Tidak ada dengan uang muka minimal 20% atau setelah pinjaman dilunasi hingga LTV 78%. |
| Premi Asuransi Hipotek | Dimuka: 1,75% pinjaman + tahunan: 0,15% hingga 0,75%, dibayar bulanan | PMI: 0,2% hingga 2% dari jumlah pinjaman per tahun |
| Hadiah Uang Muka | Uang muka 100% bisa berupa hadiah | Sebagian atau seluruh uang muka bisa menjadi hadiah tergantung pemberi pinjaman |
| Program Bantuan Uang Muka | Ya | TIDAK |
Premi Asuransi Hipotek FHA/ FHA Mortgage Insurance Premiums (MIP)
Pinjaman FHA mengharuskan Anda membayar dua jenis premi asuransi hipotek (MIP)—MIP di muka dan MIP tahunan, yang dibayarkan setiap bulan. MIP di muka sama dengan 1,75% dari jumlah pinjaman dasar. Misalnya, jika Anda mendapatkan pinjaman rumah sebesar $350.000, Anda akan membayar MIP di muka sebesar 1,75% x $350.000 = $6.125. Anda dapat membayar MIP di muka pada saat penutupan, atau dapat dimasukkan ke dalam pinjaman.
Pembayaran ini disimpan ke rekening penampungan yang dikelola Departemen Keuangan AS. Jika Anda akhirnya gagal membayar pinjaman Anda, dana tersebut akan digunakan untuk pembayaran hipotek. Setelah pembayaran awal satu kali, peminjam melakukan pembayaran MIP setiap bulan. Pembayaran tersebut dapat berkisar antara 0,15% hingga 0,75% per tahun dari jumlah pinjaman. Tarif berbeda tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) rumah.
Katakanlah Anda memiliki MIP tahunan sebesar 0,55%. Dalam hal ini, pinjaman sebesar $350.000 akan menghasilkan pembayaran MIP tahunan sebesar 0,55% x $350.000 = $1.925 (atau $160,42 per bulan). Premi bulanan ini dibayarkan sebagai tambahan pembayaran MIP satu kali dimuka. Anda harus melakukan pembayaran MIP tahunan selama 11 tahun atau selama masa pinjaman, tergantung pada jangka waktu pinjaman dan LTV. Anda tidak dapat lagi mengambil potongan pajak untuk jumlah premi yang Anda bayarkan. Ketentuan ini berakhir pada tahun 2022. Namun, Anda masih dapat mengurangi bunga hipotek jika Anda memerinci potongan Anda daripada mengambil potongan standar atas pajak Anda.
Berapa Lama Anda Akan Membayar Premi Asuransi Hipotek Tahunan (MIP)
LTV% BERAPA LAMA ANDA MEMBAYAR MIP TAHUNAN
≤ 90% 11 tahun
> 90% Seluruh jangka waktu pinjaman
Rumah yang Memenuhi Syarat untuk Pinjaman FHA
Biasanya, properti yang ingin Anda pembiayaan harus menjadi tempat tinggal utama Anda dan harus ditempati oleh pemilik. Dengan kata lain, program pinjaman FHA tidak ditujukan untuk investasi atau persewaan properti. Rumah terpisah dan semi-terpisah, townhouse, rumah petak, dan kondominium dalam proyek kondominium yang disetujui FHA semuanya memenuhi syarat untuk pembiayaan FHA. Selain itu, Anda memerlukan penilaian properti dari penilai yang disetujui FHA, dan rumah tersebut harus memenuhi standar minimum tertentu. Rumah yang dalam kondisi rusak sehingga tidak memenuhi persyaratan FHA dianggap tidak dapat diasuransikan. Jika rumah tidak memenuhi standar ini dan penjual tidak setuju untuk melakukan perbaikan yang diperlukan, Anda harus membayar perbaikan tersebut pada saat penutupan. (Dalam hal ini, dana disimpan di escrow sampai perbaikan dilakukan.)
Batas Pinjaman Administrasi Perumahan Federal
Pinjaman FHA memiliki batasan seberapa banyak Anda dapat meminjam. Batasan ini ditentukan berdasarkan wilayah, dengan wilayah berbiaya rendah memiliki batas lebih rendah dan wilayah berbiaya tinggi memiliki batas lebih tinggi. Untuk tahun 2024, batasannya berkisar dari $498,257 hingga $1,149,825, yang oleh FHA disebut sebagai “lantai” dan “langit-langit”. Ada wilayah “pengecualian khusus”—termasuk Alaska, Hawaii, Guam, dan Kepulauan Virgin AS—di mana biaya konstruksi yang sangat tinggi membuat batasan tersebut semakin tinggi. Di tempat lain, batasnya ditetapkan sebesar 115% dari harga rata-rata rumah di wilayah tersebut, sebagaimana ditentukan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
Bagan di bawah ini mencantumkan batas pinjaman tahun 2024:
| PROPERTY TYPE | LOW-COST AREA LIMIT | HIGH-COST AREA LIMIT | SPECIAL EXCEPTION AREAS LIMITS |
| One-Unit | $498,257 | $1,149,825 | $1,724,775 |
| Two-Unit | $637,950 | $1,472,250 | $2,208,375 |
| Three-Unit | $771,125 | $1,779,525 | $2,669,275 |
| Four-Unit | $958,350 | $2,211,600 | $3,317,400 |
Bantuan Federal Housing Administration (FHA) Loan.
Saat Anda mendapatkan pinjaman FHA, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan keringanan pinjaman jika Anda mengalami kesulitan keuangan yang sah, seperti kehilangan pendapatan atau peningkatan biaya hidup yang besar. Misalnya, FHA memiliki beberapa rencana kesabaran yang memungkinkan Anda menghentikan sementara atau mengurangi pembayaran hipotek Anda untuk jangka waktu tertentu. Program lainnya, Program Modifikasi Rumah Terjangkau FHA (HAMP), secara permanen menurunkan pembayaran hipotek bulanan ke tingkat yang terjangkau. Namun, program tersebut telah “dihentikan sementara” hingga 30 April 2025.
Keuntungan dan Kerugian Pinjaman FHA
Pinjaman FHA seringkali merupakan sumber hipotek terbaik bagi peminjam yang tidak dapat memperoleh pembiayaan melalui pemberi pinjaman swasta. Mereka mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan nilai kredit yang lebih rendah dan/atau jumlah utang yang lebih besar (dan rasio utang terhadap pendapatan yang lebih tinggi). Namun, karena peminjam FHA seringkali lebih berisiko, pinjaman FHA biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi dan mengharuskan peminjam membayar premi asuransi hipotek baik di muka maupun bulanan. Pinjaman FHA hanya dapat digunakan untuk tempat tinggal utama Anda dan memiliki batasan pinjaman.
Pro Pinjaman FHA
- Tersedia untuk peminjam dengan nilai kredit lebih rendah
- Uang muka yang lebih kecil
- Didukung pemerintah federal
Kontra Pinjaman FHA
- Membutuhkan asuransi yang dibayar di muka dan bulanan
- Tidak dapat digunakan untuk rumah kedua atau properti investasi
- Suku bunga lebih tinggi
- Tidak semua properti memenuhi syarat
Kesimpulan
Pinjaman FHA adalah jalan menuju kepemilikan rumah bagi orang-orang yang mungkin akan ditolak oleh bank karena mereka memiliki nilai kredit yang kurang bagus atau sedikit uang tunai yang tersedia untuk uang muka. Namun, peminjam yang mampu membayar uang muka dalam jumlah besar mungkin lebih baik menggunakan hipotek konvensional dari salah satu pemberi pinjaman terbaik. Dengan begitu mereka dapat menghindari pembayaran asuransi hipotek bulanan pinjaman FHA dan mendapatkan tingkat bunga pinjaman yang lebih rendah.
