Istilah Federal Housing Administration (FHA) mengacu pada lembaga AS yang menyediakan asuransi hipotek kepada pemberi pinjaman yang disetujui FHA. FHA didirikan pada tahun 1934 oleh pemerintah AS dan menjadi bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD) pada tahun 1965. FHA mendanai operasinya dengan pendapatan yang dihasilkan melalui premi asuransi hipotek (MIP). Pinjaman FHA memungkinkan pembayaran uang muka minimum yang lebih rendah dan nilai kredit yang lebih rendah dibandingkan pemberi pinjaman tradisional. Hal ini membuka kepemilikan rumah bagi ribuan orang Amerika yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek. Asuransi hipotek melindungi pemberi pinjaman dari kerugian akibat gagal bayar hipotek, jadi jika peminjam gagal bayar, maka FHA membayar pemberi pinjaman.
Memahami FHA
FHA adalah salah satu perusahaan asuransi hipotek terbesar di dunia, yang melindungi pemberi pinjaman yang disetujui FHA dari kerugian—terutama jika peminjam gagal bayar. Didirikan pada tahun 1934 untuk membantu merangsang pasar perumahan AS. Ide dasarnya adalah bahwa lebih banyak orang akan memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek untuk membeli rumah jika pemberi pinjaman diberikan asuransi. Seperti disebutkan di atas, badan tersebut berada di bawah lingkup Kantor Perumahan HUD pada tahun 1965.
FHA mengasuransikan pinjaman hipotek di Amerika Serikat dan wilayah AS untuk jenis properti berikut:
- Rumah keluarga tunggal
- Properti multikeluarga
- Fasilitas perawatan residensial
- Rumah Sakit
Sebagian besar pinjaman FHA memerlukan uang muka minimum yang lebih rendah—sedikitnya 3,5%, yang berarti pinjaman diasuransikan hingga 96,5%. Pemberi pinjaman FHA yang disetujui juga dapat memberikan pinjaman kepada orang-orang dengan nilai kredit lebih rendah dibandingkan kebanyakan pemberi pinjaman konvensional. Manfaat ini membuat pinjaman FHA populer di kalangan pembeli rumah pertama kali. Peminjam yang memenuhi syarat juga harus membeli asuransi hipotek. Premi ini diberikan kepada FHA, yang digunakan sebagai pendapatan yang dihasilkan sendiri. Ketika peminjam berhenti membayar hipoteknya, pemberi pinjaman dapat mengajukan klaim melalui FHA. Agensi membayar perusahaan hipotek sisa saldo pokok pinjaman menggunakan MIP yang dikumpulkannya di atas. Hal ini memungkinkan pemberi pinjaman untuk menawarkan pinjaman yang lebih besar kepada peminjam.
Pertimbangan Khusus
FHA mengharuskan peminjam untuk membayar dua jenis MIP:
- Yang pertama adalah MIP dimuka yaitu sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman pada tahun 2022.
- Yang kedua adalah MIP tahunan, yang dibebankan setiap bulan. Pembayaran ini berkisar antara 0,45% hingga 1,05% dari jumlah pinjaman.
Jumlah pembayaran berbeda-beda tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) awal. Awalnya, MIP tahunan dihapus secara otomatis setelah peminjam mencapai LTV 78% berdasarkan harga pembelian awal. Setelah krisis subprime mortgage, FHA menghadapi krisis fiskal dan pada tahun 2013 menerapkan aturan bahwa MIP tahunan tetap berlaku selama masa pinjaman. Sebagai akibat dari perubahan tersebut, sebagian besar peminjam dengan hipotek FHA akan melakukan pembiayaan kembali melalui hipotek tradisional setelah LTV mereka mencapai 80%. Sekalipun skor kredit mereka belum meningkat secara signifikan, mereka lebih mungkin disetujui untuk mendapatkan pinjaman konvensional karena mereka memiliki 20% ekuitas di properti mereka.
Sejarah FHA
Kegagalan bank menyebabkan pinjaman rumah menurun, sehingga mengurangi kepemilikan rumah secara signifikan selama Depresi Besar. Tingkat gagal bayar dan penyitaan meroket, karena pinjaman dibatasi hingga 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek (termasuk jadwal pembayaran yang pendek ditambah dengan pembayaran besar-besaran) sulit dipenuhi oleh banyak pembeli rumah. Akibatnya, Amerika Serikat pada dasarnya adalah negara yang menyewakan rumah—hanya satu dari 10 rumah tangga yang memiliki rumah.
Kongres memberlakukan Undang-Undang Perumahan Nasional tahun 1934 untuk membantu merestrukturisasi sistem perbankan federal. Tujuan utamanya adalah untuk meningkatkan standar dan kondisi perumahan, menyediakan metode asuransi hipotek bersama, dan mengurangi penyitaan hipotek rumah keluarga. Undang-undang tersebut membentuk Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC), bekas lembaga pemerintah yang tanggung jawabnya sekarang menjadi bagian dari Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC), dan FHA. Tindakan ini meningkatkan pasar rumah keluarga tunggal dan membangun perumahan dan hipotek yang lebih terjangkau.
Kritik terhadap FHA
Program FHA memberikan rangsangan ekonomi yang besar di AS melalui pembangunan komunitas dan rumah, yang mengalir ke komunitas lokal dalam bentuk pekerjaan, sekolah, dan sumber pendapatan lainnya. Meskipun FHA juga memastikan bahwa pemberi pinjaman dilindungi dan membantu peminjam mendapatkan pinjaman yang lebih besar, FHA bukannya tanpa kritik.
Kritikus mengatakan bahwa peminjam terikat oleh persyaratan yang ketat, seperti MIP dimuka dan tahunan. Beberapa ahli berpendapat bahwa pemilik rumah mungkin lebih baik menggunakan hipotek konvensional jika mereka memenuhi syarat. Hal ini karena mereka dapat menghemat uang dalam jangka panjang melalui premi asuransi hipotek swasta (PMI) yang disediakan oleh pemberi pinjaman konvensional.
Pemberi pinjaman hipotek konvensional mengharuskan peminjam untuk membeli PMI ketika mereka tidak dapat membayar uang muka sebesar 20%. PMI dapat dibatalkan setelah peminjam membayar pokok hipotek dalam jumlah yang cukup. MIP dikumpulkan selama 11 tahun atau sampai akhir jangka waktu pinjaman, mana saja yang lebih dulu, berapa pun ekuitas rumah tersebut.
Secara historis, FHA menerapkan kebijakan seperti redlining, di mana para pejabat akan menarik garis merah di sekitar lingkungan yang mayoritas penduduknya berkulit hitam dan dipandang “tidak aman” serta menolak memberikan pinjaman kepada peminjam di lingkungan tersebut. Praktik ini, antara lain, menghalangi generasi warga kulit hitam untuk memanfaatkan program yang sama seperti generasi kulit putih. Hambatan untuk menjadi pemilik rumah dan membangun kekayaan generasi memperburuk kesenjangan kekayaan rasial yang masih kita lihat hingga saat ini.
Kesimpulan
FHA awalnya dibentuk untuk menstimulasi perekonomian dengan mendorong pembelian rumah dan pembangunan rumah, serta membantu masyarakat Amerika yang berpenghasilan rendah menjadi pemilik rumah. Jika dilihat dari sudut pandang ini, program ini sukses besar. Namun, kebijakan awal seperti redlining telah mencegah jutaan orang kulit hitam Amerika untuk merasakan kekayaan generasi yang diberikan oleh kepemilikan rumah murah kepada generasi kulit putih pasca-Perang Dunia II. Meskipun program ini terus berlanjut hingga saat ini dan telah berupaya untuk memperbaiki beberapa kesalahan di masa lalu, perubahan yang terjadi setelah krisis subprime mortgage membuat pinjaman FHA tidak begitu mudah untuk ditawar dibandingkan sebelumnya.
