FHA 203(k) Loan adalah jenis hipotek yang diasuransikan pemerintah yang memungkinkan peminjam mengambil satu pinjaman untuk dua tujuan: pembelian rumah dan renovasi rumah. FHA 203(k) Loan mencakup rehabilitasi atau perbaikan rumah yang akan menjadi tempat tinggal utama pemberi hipotek. FHA 203(k) secara efektif merupakan pinjaman konstruksi FHA.
Memahami FHA 203(k) Loan.
FHA 203(k) Loan dimaksudkan untuk mendorong keluarga dalam kelompok berpenghasilan rendah hingga sedang untuk membeli rumah yang sangat membutuhkan perbaikan, terutama rumah yang terletak di komunitas tua. Program ini memungkinkan seseorang untuk membeli rumah dan merenovasinya dengan satu hipotek dengan suku bunga tetap atau suku bunga yang dapat disesuaikan. Jumlah yang dipinjam sudah termasuk harga pembelian rumah dan biaya renovasi, termasuk bahan dan tenaga kerja.
Pinjaman ini juga dapat mencakup perumahan sementara (jika diperlukan), yang dapat berupa sewa selama rumah tersebut dalam masa rehabilitasi. Pinjaman tujuan ganda menghilangkan kebutuhan peminjam untuk membuat dua permohonan terpisah untuk hipotek dan pinjaman untuk renovasi rumah, yang salah satunya mungkin tidak disetujui oleh bank atau mungkin dikenakan biaya gabungan yang lebih tinggi.
Biasanya, pemberi pinjaman tidak bersedia menawarkan hipotek untuk properti yang memerlukan perbaikan besar karena standar keamanan dan kelayakan huni. Namun FHA 203(k) Loan, yang didukung oleh pemerintah, memberikan jaminan kepada lembaga pemberi pinjaman karena biaya renovasi rumah sudah termasuk dalam paket hipotek. Biaya renovasi ditempatkan di rekening escrow dan dicairkan sebagai pembayaran kepada kontraktor setelah pekerjaan selesai. Renovasi total rumah tidak boleh memakan waktu lebih dari enam bulan, seperti yang diuraikan dalam panduan FHA untuk pinjaman 203(k).
Jenis Pinjaman 203(k).
Ada dua jenis pinjaman 203(k): 203(k) terbatas dan standar 203(k).
Pinjaman ini hanya berlaku untuk individu dan keluarga yang berniat menjadikan properti tersebut sebagai tempat tinggal utama mereka. Ini berarti investor real estat dan pemilik rumah tidak memenuhi syarat. Pekerjaan yang dilakukan harus dikontrakkan kepada tukang yang mempunyai izin. Jika pemberi hipotek memenuhi syarat sebagai salah satunya, mereka dapat bertindak sebagai kontraktor umum mereka sendiri dan melakukan pekerjaan perbaikan sendiri, menggunakan uang yang dihemat untuk pembengkakan biaya atau perbaikan tambahan. Namun, mereka tidak dapat memperoleh imbalan atas kerja keras mereka.
Terbatas 203(k): Perbaikan Minimal
Sebuah rumah yang tidak membutuhkan banyak pekerjaan biasanya dibayar dengan menggunakan pinjaman terbatas 203(k). Opsi ini tidak termasuk pekerjaan struktural pada rumah, seperti penambahan ruangan baru atau lansekap, dan rumah harus dapat dihuni selama masa renovasi. Perbaikan berdasarkan 203(k) terbatas dibatasi hingga $35.000.
Standar 203(k): Pekerjaan Ekstensif
Standar 203(k) mencakup segala perbaikan ekstensif dan pekerjaan struktural yang perlu dilakukan di rumah, tanpa batasan biaya perbaikan. Jumlah minimum yang dapat dipinjam adalah $5,000, namun nilai total properti harus tetap berada dalam batas hipotek FHA untuk area tersebut.
Beberapa perbaikan yang ditanggung oleh FHA 203(k) Loan meliputi pipa ledeng, lantai, pengecatan, sistem pemanas dan pendingin udara, renovasi kamar mandi dan dapur, peningkatan standar kesehatan dan keselamatan, perbaikan lanskap, penerapan alat akses untuk penyandang disabilitas, dan penambahan sistem konservasi energi, dan penggantian jendela dan pintu. Renovasi yang dianggap mewah atau mewah—seperti lapangan tenis, gazebo, dan kolam renang baru—tidak tercakup dalam FHA 203(k) Loan.
Bagaimana Pemberi Pinjaman Menggunakan FHA 203(k) Loan?
Administrasi Perumahan Federal (FHA) dibentuk pada tahun 1934 selama Depresi Besar, yang menyebabkan tingkat penyitaan dan gagal bayar yang tinggi. FHA berfungsi untuk memberikan insentif kepada bank untuk memberikan pinjaman rumah kepada masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, individu dengan nilai kredit rendah, dan pembeli rumah pertama kali tanpa riwayat kredit. Hal ini membantu merangsang perekonomian karena orang-orang yang biasanya tidak disetujui untuk mendapatkan pinjaman diberikan hipotek. Pinjaman FHA diciptakan untuk mengasuransikan jenis hipotek ini sehingga jika peminjam gagal bayar, FHA akan turun tangan untuk menutup pembayaran, sehingga meminimalkan risiko pemberi pinjaman. Masyarakat berpendapatan tinggi umumnya lebih memilih untuk membeli di wilayah kota yang lebih baru dan lebih maju. FHA memperkenalkan pinjaman 203(k) secara khusus untuk mendorong masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek standar untuk memilih tinggal di lingkungan terlantar dan meningkatkannya.
Mendapatkan FHA 203(k) Loan.
Penting untuk dicatat bahwa FHA bukanlah pemberi pinjaman; sebaliknya, ini adalah perusahaan asuransi hipotek. Anda mendapatkan FHA 203(k) Loan dengan mengajukan permohonan melalui bank Anda, credit union, atau pemberi pinjaman lain. Tidak semua pemberi pinjaman menawarkan pinjaman ini. Untuk menemukan pemberi pinjaman yang disetujui, lihat direktori pemberi pinjaman yang disetujui HUD. FHA juga bukan perusahaan asuransi rumah atau penyedia jaminan. Pembeli rumah masih perlu membeli asuransi rumah dan jaminan untuk rumah dan properti mereka.
Pro dan Kontra FHA 203(k) Loan.
Seperti pinjaman FHA lainnya, seseorang hanya dapat membayar uang muka sebesar 3,5% pada pinjaman 203(k). Karena pinjaman tersebut diasuransikan oleh FHA, pemberi pinjaman mungkin menawarkan suku bunga yang lebih rendah untuk pinjaman 203(k) dibandingkan dengan apa yang mungkin ditawarkan oleh peminjam di tempat lain. Suku bunga akan bervariasi untuk setiap peminjam tergantung pada riwayat kredit mereka.
Namun, FHA 203(k) Loan bukannya tanpa biaya. Premi asuransi hipotek di muka harus dibayar setiap bulan oleh peminjam. Biaya originasi tambahan juga mungkin dibebankan oleh lembaga pemberi pinjaman. Selain biaya finansial yang harus ditanggung peminjam, dokumen yang diperlukan dan lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mendapat kabar dari FHA dan pemberi pinjaman merupakan faktor yang perlu dipertimbangkan saat melamar program ini. Secara keseluruhan, seseorang dengan nilai kredit rendah yang ingin memiliki rumah yang mungkin perlu diperbaiki dan dimodernisasi mungkin memutuskan bahwa FHA 203(k) memiliki manfaat besar yang melebihi biayanya.
FHA 203(k) vs. Pinjaman Konstruksi
Meskipun FHA 203(k) Loan adalah jenis pinjaman konstruksi FHA, pinjaman konstruksi dapat diperoleh di luar program FHA. Pinjaman konstruksi biasanya merupakan pinjaman jangka pendek yang menyediakan dana untuk menutupi biaya pembangunan atau rehabilitasi rumah. Pinjaman konstruksi mungkin memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman hipotek konvensional. Uang tersebut dapat dibayarkan secara mencicil saat konstruksi sedang berlangsung dan berlanjut, bukan sekaligus. Saldo hutang konstruksi dapat dibayar sekaligus pada akhir jangka waktu pinjaman. Alternatifnya, pemilik rumah dapat memilih untuk mengubah pinjaman konstruksi menjadi hipotek konvensional. Jika pemberi pinjaman Anda tidak mengizinkan konversi otomatis pinjaman konstruksi menjadi hipotek konvensional, Anda mungkin perlu mengajukan pinjaman baru untuk menghindari keharusan melakukan satu pembayaran besar.
Kualifikasi FHA 203(k) Loan.
Jika Anda tertarik dengan FHA 203(k) Loan, penting untuk memahami apa yang Anda perlukan untuk memenuhi syarat. Langkah pertama adalah menemukan pemberi pinjaman yang memenuhi syarat jika Anda belum melakukannya. Selanjutnya, Anda harus memastikan bahwa tujuan Anda mendapatkan pinjaman memenuhi pedoman FHA 203(k). Sekali lagi, jenis pinjaman ini dapat mencakup:
- Perubahan struktural dan rekonstruksi
- Modernisasi dan peningkatan fungsi rumah
- Penghapusan bahaya kesehatan dan keselamatan
- Perubahan yang memperbaiki penampilan properti dan menghilangkan keusangan
- Memperbaiki atau mengganti pipa ledeng dan memasang sumur dan/atau sistem septik
- Menambah atau mengganti atap, talang, dan pipa bawah
- Menambah atau mengganti lantai dan/atau perawatan lantai
- Pekerjaan lanskap besar-besaran dan perbaikan lokasi
- Meningkatkan aksesibilitas bagi penyandang disabilitas
- Melakukan perbaikan konservasi energi
Jika properti memenuhi pedoman tersebut, Anda dapat melanjutkan proses pengajuan. Persyaratan kualifikasi untuk FHA 203(k) Loan serupa dengan persyaratan pinjaman FHA biasa dalam hal nilai kredit, pendapatan, uang muka, dan batas pinjaman. Artinya, Anda memerlukan skor kredit minimal 580 untuk membeli rumah, dengan uang muka 3,5%. Skor tipikal yang diperlukan untuk mendapatkan hipotek standar adalah 620, meskipun beberapa pemberi pinjaman memerlukan skor setinggi 740.
Kesimpulan
FHA 203(k) Loan adalah hipotek yang didukung pemerintah yang berfungsi sebagai pinjaman konstruksi untuk membiayai pembelian properti dan biaya renovasi, termasuk bahan dan tenaga kerja. FHA bukanlah pemberi pinjaman, tapi perusahaan asuransi hipotek. Untuk mendapatkan FHA 203(k) Loan, peminjam perlu mengajukan permohonan melalui bank, credit union, atau pemberi pinjaman lain; tidak semua pemberi pinjaman menawarkan pinjaman jenis ini. FHA 203(k) Loan adalah solusi terbaik bagi peminjam dengan nilai kredit rendah yang ingin memiliki rumah yang membutuhkan perbaikan, mulai dari pekerjaan minimal hingga ekstensif. Uang muka yang rendah dan suku bunga yang rendah (tetap atau dapat disesuaikan) juga membuat opsi ini menarik. Namun, peminjam perlu mempertimbangkan kekurangannya saat mengajukan program ini, seperti premi asuransi hipotek dimuka yang harus dibayar setiap bulan, biaya originasi tambahan, dokumen yang diperlukan secara ekstensif, dan lamanya waktu yang diperlukan untuk mendapatkan persetujuan.
