Hedonic Pricing adalah model yang mengidentifikasi faktor harga berdasarkan premis bahwa harga ditentukan oleh karakteristik internal barang yang dijual dan faktor eksternal yang memengaruhinya. Model Hedonic Pricing sering digunakan untuk memperkirakan nilai kuantitatif untuk layanan lingkungan atau ekosistem yang secara langsung memengaruhi harga pasar rumah. Metode penilaian ini dapat memerlukan tingkat keahlian statistik dan spesifikasi model yang tinggi, setelah periode pengumpulan data.
Memahami Hedonic Pricing
Contoh paling umum dari metode Hedonic Pricing adalah di pasar real estat, di mana harga bangunan atau sebidang tanah ditentukan oleh karakteristik properti itu sendiri (yaitu, faktor internal seperti ukuran, tampilan, fitur seperti panel surya atau perlengkapan keran canggih, dan kondisinya) dan lingkungan sekitarnya (yaitu, faktor eksternal seperti apakah lingkungan tersebut memiliki tingkat kejahatan yang tinggi dan/atau dapat diakses dari sekolah dan area pusat kota, tingkat polusi air dan udara, atau nilai rumah lain di dekatnya).
Model Hedonic Pricing digunakan untuk memperkirakan sejauh mana setiap faktor memengaruhi harga pasar properti. Saat menjalankan jenis model ini, jika faktor non-lingkungan dikendalikan (dipertahankan tetap), setiap perbedaan harga yang tersisa akan mewakili perbedaan dalam lingkungan eksternal barang tersebut. Mengenai penilaian properti, model Hedonic Pricing relatif mudah, karena bergantung pada harga pasar aktual dan kumpulan data komprehensif yang tersedia.
Keuntungan dan Kerugian Hedonic Pricing
Model Hedonic Pricing memiliki banyak keuntungan, termasuk kemampuan untuk memperkirakan nilai, berdasarkan pilihan konkret, terutama saat diterapkan pada pasar properti dengan data yang tersedia dan akurat. Pada saat yang sama, metode ini cukup fleksibel untuk disesuaikan dengan hubungan antara barang pasar lainnya dan faktor eksternal.
Hedonic Pricing juga memiliki kelemahan yang signifikan, termasuk kemampuannya untuk hanya menangkap keinginan konsumen untuk membayar apa yang mereka anggap sebagai perbedaan lingkungan dan konsekuensi yang dihasilkannya. Misalnya, jika calon pembeli tidak menyadari adanya pasokan air yang tercemar atau pembangunan dini hari yang akan dilakukan di sebelahnya, maka harga properti yang dimaksud tidak akan berubah. Hedonic Pricing juga tidak selalu memasukkan faktor atau peraturan eksternal, seperti pajak dan suku bunga, yang juga dapat berdampak signifikan pada harga.
Contoh Hedonic Pricing
Pertimbangkan harga rumah, yang merupakan cara mudah untuk menilai aspek lingkungan tertentu. Misalnya, rumah yang dekat dengan taman atau sekolah dapat dijual dengan harga mahal. Sementara itu, rumah yang berada tepat di jalan raya utama dapat dijual dengan harga lebih murah. Hedonic Pricing menggunakan regresi untuk melihat faktor mana yang paling penting dan kepentingan relatif masing-masing.
Untuk contoh harga rumah, harga rumah akan dianalisis berdasarkan variabel independen, seperti jarak dari taman. Dengan demikian, hasilnya akan tampak seperti ini: Untuk setiap mil yang lebih dekat ke taman, nilai rumah meningkat sebesar $10.000.
Kesimpulan
Hedonic Pricing mengidentifikasi faktor harga menurut premis bahwa harga ditentukan oleh karakteristik internal barang yang dijual dan oleh faktor eksternal yang memengaruhinya. Model ini sering digunakan untuk memperkirakan nilai kuantitatif untuk layanan lingkungan atau ekosistem yang secara langsung memengaruhi harga pasar rumah.
