Apa itu Housing Authority Bonds?
Housing Authority Bonds, atau housing bonds, diterbitkan oleh badan pemerintah negara bagian atau lokal untuk membantu pembiayaan pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Di bawah program tertentu, hasil dari bond ini juga dapat digunakan untuk membantu orang berpenghasilan rendah membeli rumah. Bunga yang diperoleh investor dari Housing Authority Bonds dibebaskan dari pajak federal, dan mungkin juga dibebaskan dari pajak penghasilan negara bagian dan lokal.
Seperti kebanyakan municipal bonds, Housing Authority Bonds secara historis dianggap sebagai investasi yang sangat aman. Dalam hal ini, bond tersebut didukung oleh pemerintah federal, yang memandangnya sebagai sarana untuk mendorong pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Memahami Housing Authority Bonds
Otoritas pemerintah daerah dapat menerbitkan utang dalam bentuk obligasi untuk mengumpulkan modal guna membiayai proyek. Dua jenis obligasi pemerintah daerah adalah general obligation bond dan revenue bond. Pembayaran bunga dan pelunasan pokok dari general obligation (GO) bond didanai dari kas keuangan pemerintah negara bagian atau lokal.
Obligasi ini didukung oleh keyakinan dan kredit penuh dari pemerintah daerah yang mungkin memiliki wewenang untuk menaikkan pajak guna memenuhi kewajiban pembayarannya pada GO bond. Di sisi lain, kewajiban pembayaran pada revenue bond didukung oleh aliran pendapatan yang diproyeksikan dari proyek yang diterbitkan obligasi tersebut.
Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan Housing Authority Bond untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Selain melunasi pokok obligasi, negara bagian atau daerah tersebut juga harus membayar bunga atas uang yang dipinjam. Sebagai private activity bonds (PABs), Housing Authority Bond dapat diterbitkan atas nama pengembang nirlaba dan profit yang memenuhi syarat untuk membiayai proyek perumahan multifamily berpenghasilan rendah dan perumahan senior.
Selain itu, hasil dari Housing Authority Bond juga dapat diterbitkan untuk menyediakan pembiayaan hipotek berbiaya rendah kepada keluarga atau individu berpenghasilan rendah sehingga mereka dapat membeli rumah. Hipotek yang disediakan melalui Housing Authority Bond dibatasi untuk pembeli rumah pertama kali yang penghasilannya tidak lebih dari pendapatan rata-rata di wilayah tersebut. Selanjutnya, harga rumah yang dibeli dengan hipotek dari Housing Authority Bond dibatasi hingga 90% dari harga pembelian rata-rata wilayah tersebut.
Pertimbangan Khusus
Obligasi perumahan umumnya memiliki suku bunga rendah dan dapat diterbitkan sebagai obligasi dengan suku bunga tetap atau variabel (VRDO). Pembayaran pokok dan bunga kepada pemegang obligasi dilakukan dari pembayaran hipotek yang dijaminkan dan hasil investasi.
Pembayaran hipotek oleh peminjam dikumpulkan oleh wali amanat Housing Authority Bond, yang menginvestasikan dana tersebut dalam investasi jangka pendek hingga waktu yang dijadwalkan untuk membayar bunga kepada pemegang obligasi. Dengan demikian, pembayaran pada Housing Authority Bonds didukung oleh pembayaran bunga yang tepat waktu dan konsisten serta pelunasan pokok hipotek yang mendasarinya oleh peminjam.
Housing Authority Bonds memberikan manfaat baik bagi negara maupun investor swasta. Di satu sisi, pemerintah mendapatkan akses ke pembiayaan murah dalam jumlah besar. Di sisi lain, keuntungan pajak yang ditawarkan oleh Housing Authority Bonds sangat menarik bagi mereka yang berada dalam kelompok pajak atas.
Bagi investor, bunga yang dibayarkan oleh Housing Authority Bonds bebas dari pajak penghasilan federal dan kadang-kadang pajak penghasilan negara bagian. Semakin tinggi tarif pajak marjinal, semakin berharga pembebasan pajak obligasi pendapatan perumahan. Meskipun investor yang tunduk pada pajak minimum alternatif (AMT) mungkin dikenakan pajak, pembebasan ini berarti bahwa investor dalam kelompok pajak federal tinggi mendapatkan keuntungan dari obligasi pendapatan dan obligasi daerah lainnya. Pembebasan pajak ini membantu mengimbangi suku bunga rendah pada obligasi tersebut.
Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah federal adalah sumber modal lain yang dapat digunakan sebagai pengganti atau sebagai tambahan untuk Housing Authority Bonds guna membiayai proyek perumahan terjangkau. Kredit ini merupakan kredit pajak penghasilan federal yang tidak dapat dikembalikan untuk sebagian bunga hipotek yang dibayarkan pembeli rumah yang memenuhi syarat setiap tahun.
Karena melibatkan utang pemerintah, penjualan Housing Authority Bonds terkadang memerlukan persetujuan dari pemilih lokal. Misalnya, pada tahun 2018, pemilih di California menyetujui langkah pemungutan suara untuk menjual Housing Authority Bonds senilai $4 miliar guna mendanai program bagi penduduk berpenghasilan rendah, veteran, dan pekerja pertanian.
