Apa itu Investment Property?
Investment Property adalah properti real estat yang dibeli dengan tujuan memperoleh keuntungan dari investasi, baik melalui pendapatan sewa, penjualan kembali di masa depan, atau keduanya. Properti ini dapat dimiliki oleh investor individu, kelompok investor, atau korporasi.
Investment Property bisa menjadi usaha jangka panjang atau investasi jangka pendek. Dalam kasus yang terakhir, investor sering terlibat dalam flipping, yaitu membeli properti, merenovasi atau memperbaruinya, lalu menjualnya dengan keuntungan dalam waktu singkat.
Istilah Investment Property juga dapat digunakan untuk menggambarkan aset lain yang dibeli investor demi apresiasi nilai di masa depan, seperti karya seni, sekuritas, tanah, atau barang koleksi lainnya.
Memahami Investment Property
Investment Property adalah properti yang tidak digunakan sebagai tempat tinggal utama. Properti ini menghasilkan suatu bentuk pendapatan—dividen, bunga, sewa, atau bahkan royalti—yang berada di luar lingkup bisnis utama pemilik properti. Cara penggunaan Investment Property memiliki dampak yang signifikan terhadap nilainya.
Investor terkadang melakukan studi untuk menentukan penggunaan terbaik dan paling menguntungkan dari suatu properti. Ini sering disebut sebagai highest and best use dari properti tersebut. Misalnya, jika sebuah Investment Property memiliki zonasi untuk penggunaan komersial dan residensial, investor akan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari keduanya hingga menemukan mana yang memiliki potensi tingkat pengembalian tertinggi. Setelah itu, mereka akan memanfaatkan properti sesuai dengan hasil analisis tersebut.
Investment Property sering dianggap sebagai rumah kedua. Namun, kedua istilah ini tidak selalu memiliki arti yang sama. Misalnya, sebuah keluarga dapat membeli pondok atau properti liburan lainnya untuk digunakan sendiri, atau seseorang yang memiliki rumah utama di kota dapat membeli properti kedua di pedesaan atau di negara bagian lain sebagai tempat beristirahat di akhir pekan. Dalam kasus seperti ini, properti kedua digunakan untuk keperluan pribadi—bukan sebagai properti penghasil pendapatan.
Jenis-jenis Investment Property
Residensial
Rumah sewaan adalah cara populer bagi investor untuk menambah penghasilan mereka. Seorang investor yang membeli properti residensial dan menyewakannya kepada penyewa dapat mengumpulkan uang sewa bulanan. Properti ini bisa berupa rumah keluarga tunggal, kondominium, apartemen, townhome, atau jenis struktur residensial lainnya.
Komersial
Properti penghasil pendapatan tidak selalu harus bersifat residensial. Beberapa investor—terutama korporasi—membeli properti komersial yang digunakan khusus untuk tujuan bisnis. Biaya perawatan dan perbaikan properti ini bisa lebih tinggi, tetapi biaya tersebut dapat diimbangi dengan pengembalian yang lebih besar. Hal ini karena sewa untuk properti ini sering kali memiliki harga yang lebih tinggi. Bangunan ini bisa berupa gedung apartemen yang dimiliki secara komersial atau lokasi toko ritel.
Campuran
Properti campuran dapat digunakan secara bersamaan untuk keperluan komersial dan residensial. Misalnya, sebuah bangunan mungkin memiliki toko ritel di lantai utama, seperti toko kelontong, bar, atau restoran, sementara bagian atas bangunan digunakan sebagai unit hunian residensial.
Pembiayaan Investment Property
Sementara peminjam yang mendapatkan pinjaman untuk tempat tinggal utama mereka memiliki akses ke berbagai opsi pembiayaan, termasuk pinjaman FHA, pinjaman VA, dan pinjaman konvensional, mendapatkan pembiayaan untuk Investment Property bisa lebih menantang.
Perusahaan asuransi tidak menyediakan asuransi hipotek untuk Investment Property, sehingga peminjam perlu memiliki setidaknya 20% uang muka untuk mendapatkan pembiayaan bank bagi Investment Property.
Bank juga mewajibkan skor kredit yang baik dan rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value) yang relatif rendah sebelum menyetujui peminjam untuk hipotek Investment Property. Beberapa pemberi pinjaman juga mengharuskan peminjam memiliki tabungan yang cukup untuk menutupi setidaknya enam bulan biaya operasional Investment Property, sehingga memastikan bahwa hipotek dan kewajiban lainnya tetap terbayar tepat waktu.
Implikasi Pajak
Jika seorang investor mengumpulkan uang sewa dari sebuah Investment Property, Internal Revenue Service (IRS) mewajibkan mereka untuk melaporkan sewa tersebut sebagai pendapatan. Namun, lembaga ini juga mengizinkan mereka mengurangkan pengeluaran yang relevan dari jumlah tersebut. Misalnya, jika seorang pemilik properti mengumpulkan $100.000 dalam bentuk sewa selama setahun tetapi mengeluarkan $20.000 untuk perbaikan, perawatan taman, dan biaya terkait lainnya, mereka hanya melaporkan selisih sebesar $80.000 sebagai pendapatan wiraswasta.
Jika seseorang menjual sebuah Investment Property dengan harga lebih tinggi dari harga pembelian awal, mereka mendapatkan keuntungan modal yang harus dilaporkan ke IRS. Untuk tahun 2021 dan 2022, tarif pajak keuntungan modal adalah 0%, 15%, atau 20% untuk sebagian besar aset yang telah dimiliki selama lebih dari satu tahun.
Sebaliknya, jika seorang wajib pajak menjual tempat tinggal utama mereka, mereka hanya perlu melaporkan pajak keuntungan modal atas penjualan rumah yang melebihi $250.000 jika mengajukan pajak secara individu, atau $500.000 jika menikah dan mengajukan bersama. Keuntungan modal dari sebuah Investment Property dihitung sebagai harga jual dikurangi harga beli dan dikurangi biaya perbaikan besar.
Sebagai ilustrasi, bayangkan seorang investor membeli sebuah properti seharga $100.000 dan menghabiskan $20.000 untuk memasang sistem perpipaan baru. Beberapa tahun kemudian, mereka menjual properti tersebut seharga $200.000. Setelah mengurangi investasi awal dan biaya perbaikan modal, keuntungan mereka adalah $80.000.
