Just Compensation mengacu pada kompensasi yang diterima individu ketika properti mereka disita oleh pemerintah untuk penggunaan publik. Misalnya, ketika sistem jalan raya nasional dibangun pada tahun 1950-an, banyak pemilik rumah yang propertinya disita karena pemerintah membutuhkan tanah untuk membangun sistem jalan raya antarnegara bagian.
Upaya Just Compensation diatur oleh Klausul Perampasan Amandemen Kelima dan biasanya dianggap sebagai nilai pasar yang wajar. Namun, apa yang dianggap pemerintah sebagai Just Compensation mungkin tidak dianggap “adil” oleh orang yang propertinya disita. Kemampuan pemerintah untuk mengambil properti pribadi untuk penggunaan publik disebut sebagai domain eminent.
Memahami Just Compensation
Ide di balik Just Compensation adalah untuk memperbaiki harta milik individu, seolah-olah perampasan properti tidak terjadi. Ini berarti membayar nilai pasar yang wajar untuk properti tersebut.
Namun, individu yang kehilangan rumah mereka melalui tindakan domain eminent mungkin tidak menganggap nilai pasar yang wajar dari properti tersebut sebagai Just Compensation atas kerugian mereka, karena tidak memperhitungkan waktu, stres, dan biaya untuk pindah ke properti baru. Just Compensation juga gagal mempertimbangkan hilangnya ikatan sosial di lingkungan sekitar atau hubungan emosional yang mungkin dimiliki pemilik dengan properti tersebut. Nilai wajar sering kali dipersengketakan dalam kasus-kasus domain terkemuka.
Faktor-faktor Just Compensation
Saat menentukan Just Compensation, isu-isu berikut dipertimbangkan:
Nilai Pasar Wajar Tanah
Harga yang akan diterima pemilik properti jika mereka bersedia, tidak dipaksa, untuk menjual tanah dapat digunakan untuk membantu menentukan nilai pasar wajar tanah tersebut. Misalnya, jika pemilik tanah memutuskan bahwa mereka menginginkan sebidang tanah yang lebih besar dan melelang properti mereka yang ada, harga jual lelang akan dianggap sebagai nilai pasar wajar.
Nilai Pasar Wajar Perbaikan Tanah
Perbaikan tanah mengacu pada bangunan yang meningkatkan nilai tanah yang disita. Perbaikan tanah dapat mencakup tempat tinggal yang terpisah, lumbung, dan garasi terpisah. Perbaikan tanah yang tidak berwujud juga harus dipertimbangkan. Misalnya, tanah di dekat daerah dengan sumber daya alam dapat dianggap sebagai perbaikan tanah.
Kerusakan Sisa
Jika hanya sebagian dari properti yang disita, kerusakan sisa mengacu pada kerusakan pada properti yang tersisa karena penyitaan. Kerusakan sisa dapat mencakup ketidakmampuan untuk menggunakan bagian terbaik dari tanah, setiap perubahan atau bentuk tanah, dan kedekatan tanah dengan infrastruktur publik, seperti jalan atau peralatan utilitas.
Manfaat
Meskipun jarang terjadi, pemilik properti dapat memperoleh manfaat dari penyitaan tanah mereka. Misalnya, jika sebagian tanah pemilik disita untuk jalan layanan baru yang memungkinkan properti dibagi-bagi, manfaat tersebut dapat digunakan untuk mengimbangi total kompensasi yang diterima.
Metode Penilaian Properti
Ada tiga metode yang diterima secara umum untuk menilai properti selama kasus domain terkemuka. Metode-metode tersebut meliputi yang berikut:
1. Pendekatan Pasar
Pendekatan pasar cukup mudah karena properti yang disita dibandingkan dengan penjualan properti terkini dengan karakteristik serupa. Metode ini biasanya digunakan untuk menilai properti hunian.
2. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan paling baik digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan. Dalam kasus ini, pendapatan operasional properti harus ditentukan terlebih dahulu. Kemudian pendapatan dan tingkat kapitalisasi digunakan untuk mendapatkan nilai.
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya mempertimbangkan struktur yang sangat spesifik pada properti yang cukup unik sehingga pemilik perlu membangunnya kembali di properti mana pun di masa mendatang. Nilai tanah kosong akan dipertimbangkan, ditambah biaya penggantian struktur baru dan dikurangi penyusutan struktur saat ini.
