Life Estate adalah properti, biasanya tempat tinggal, yang dimiliki dan dapat digunakan oleh seseorang selama hidupnya. Orang ini disebut penyewa seumur hidup dan berbagi kepemilikan properti dengan orang kedua. Orang kedua ini disebut sebagai “remainderman” dan secara otomatis menerima hak milik atas properti tersebut setelah penyewa seumur hidup meninggal dunia.
Pemilik rumah paling sering membuat Life Estate di AS untuk memastikan bahwa generasi berikutnya pada akhirnya akan mendapatkan rumah keluarga dan menghindari proses pengesahan surat wasiat, proses hukum pembuktian surat wasiat, pembagian aset, pembayaran kreditur, dan penyelesaian harta warisan. Ini dikenal sebagai trust kepemilikan atas kepemilikan di Inggris dan menentukan distribusi pendapatan dari trust.
Memahami Life Estate
Life Estate adalah bentuk kepemilikan rumah bersama antara penyewa seumur hidup dan “remainderman”. Remainderman memiliki hak kepemilikan tetapi tidak dapat mengambil alih kepemilikan sampai penyewa seumur hidup meninggal dunia. Penyewa seumur hidup dapat tinggal di rumah tersebut tetapi tidak dapat menjual atau menggadaikannya tanpa persetujuan dari “remainderman”.
Life Estate ditetapkan dengan akta yang menyatakan bahwa penghuni properti diizinkan untuk menggunakannya selama hidupnya. Akta tersebut juga akan mencantumkan nama individu yang akan menerima properti setelah penyewa seumur hidup meninggal dunia.
Akta Life Estate dalam Life Estate adalah dokumen yang memberikan pemilik kemampuan untuk mewariskan kepemilikan properti tanpa memasukkannya ke dalam surat wasiat sebagai bagian dari aset warisan mereka. Properti tersebut tidak harus melalui proses pengesahan wasiat, proses pengadilan yang digunakan untuk mendistribusikan warisan dan menyelesaikan harta warisan.
Proses pengesahan wasiat bisa mahal dan rumit, terutama jika harta warisan sangat besar atau sangat kompleks.
Hak milik penyewa seumur hidup atas properti berakhir saat kematian dan kepemilikan dialihkan kepada pemilik properti. Penyewa seumur hidup adalah pemilik properti seumur hidup dan bertanggung jawab atas biaya-biaya seperti pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan. Penyewa seumur hidup juga tetap mendapatkan manfaat pajak dari kepemilikan rumah.
Asuransi Jiwa Sebagai Sumber Pendapatan
Properti seumur hidup biasanya dibuat untuk memperlancar pengalihan kepemilikan rumah kepada generasi berikutnya, tetapi juga dapat digunakan untuk membangun sumber pendapatan.
Properti seumur hidup dapat dibuat untuk memberikan pendapatan seumur hidup bagi seseorang, alih-alih warisan sekaligus. Properti ini terdiri dari uang yang diinvestasikan dalam instrumen penghasil pendapatan, dalam hal ini seperti obligasi, sewa minyak dan gas, dan dana investasi real estat (REIT). Penyewa seumur hidup menerima pendapatan seumur hidup berdasarkan perjanjian ini, tetapi mereka tidak dapat mengakses jumlah pokoknya.
Penyewa seumur hidup tidak dapat menjual properti apa pun yang termasuk dalam properti seumur hidup atau meminjam uang tanpa persetujuan dari pemilik sisa. Pemilik sisa dapat meminta sebagian dari hasil berdasarkan skala yang telah ditentukan sebelumnya yang mencerminkan usia dan suku bunga penyewa seumur hidup saat keduanya menyetujui penjualan. Pemilik sisa biasanya dapat mengharapkan untuk menerima bagian yang lebih besar seiring bertambahnya usia penyewa seumur hidup.
Cara Membuat Life Estate
Hanya ada beberapa langkah yang terlibat dalam membuat Life Estate:
- Konsultasikan dengan pengacara: Seorang pengacara dapat membantu Anda membuat keputusan dan memahami lebih lanjut tentang hukum warisan di wilayah Anda.
- Draf akta Life Estate Anda: Anda dapat membuat akta sendiri, tetapi lebih baik Anda menyewa pengacara untuk melakukannya agar tidak ada kesalahan, kekeliruan, atau kelalaian.
- Catat akta Life Estate Anda: Bawa akta Anda ke kantor panitera atau pencatat wilayah. Akta tersebut harus diajukan ke wilayah tersebut agar sah.
Alternatif untuk Life Estate
Life Estate adalah alat yang sangat baik untuk mengamankan aset Anda agar dapat diwariskan kepada ahli waris dan menghindari proses pengesahan surat wasiat yang panjang, tetapi itu bukan satu-satunya pilihan yang tersedia. Anda juga dapat membuat:
Akta pengalihan harta saat kematian: Akta ini mewariskan harta warisan kepada ahli waris Anda setelah kematian Anda. Anda dapat mengubah akta ini kapan saja, menjadikannya alternatif yang fleksibel untuk Life Estate. Revocable living trust: Anda menempatkan aset dalam jenis trust ini untuk melindunginya dari proses pengesahan surat wasiat. Trust ini dapat dicabut atau diubah sesuai namanya dan merupakan alternatif fleksibel lainnya untuk life estate.
Irrevocable living trust: Anda tidak dapat mencabut atau mengubah jenis trust ini setelah Anda menempatkan aset Anda di dalamnya. Anda tidak lagi memiliki aset yang Anda transfer ke dalamnya. Namun, hal ini melindungi aset tersebut agar tidak dimasukkan ke dalam harta kena pajak Anda.
Life Estate dan Medicaid
Medicaid adalah program negara bagian yang memastikan bahwa orang yang harus pindah ke fasilitas perawatan jangka panjang dapat menerima perawatan. Anda tidak dapat memenuhi syarat untuk Medicaid jika Anda memiliki harta lebih dari yang diizinkan negara bagian Anda, kecuali Anda memenuhi persyaratan khusus tertentu.
Medicaid juga umumnya meminta penggantian setelah Anda meninggal dunia dari setiap harta warisan yang Anda tinggalkan. Program ini umumnya menargetkan rumah penerima karena umumnya merupakan aset mereka yang paling berharga. Medicaid mungkin mengenakan hak gadai atas rumah tersebut atau mencoba memaksa penjualannya untuk menutup biaya perawatan jangka panjang Anda.
Jenis-Jenis Life Estate
Ada dua jenis life estate: tradisional dan yang disempurnakan. Versi yang disempurnakan biasanya disebut sebagai akta “Lady Bird”, yang umumnya dianggap berasal dari saat Presiden Johnson mengalihkan properti kepada istrinya, Lady Bird Johnson, setelah beliau meninggal dunia. Namun, praktik ini jauh lebih tua dari itu.
Versi yang disempurnakan berbeda dari versi tradisional hanya karena penyewa seumur hidup dapat menjual properti atau mengambil hipotek tanpa persetujuan pemilik rumah, dan hak tersebut dapat dicabut.
Keuntungan dan Kerugian Life Estate
Keuntungan paling menonjol dari Life Estate adalah menyederhanakan pengalihan rumah ke generasi berikutnya. Proses pengesahan surat wasiat dapat menunda pengalihan jika rumah tersebut tercantum dalam surat wasiat pemilik rumah. Pengalihan Life Estate terjadi secara otomatis ketika akta kematian diajukan.
Selain manfaat hukum, terdapat potensi manfaat pajak:
- Penyewa seumur hidup mungkin berhak atas beberapa keringanan pajak rumah atau pajak senior sebagai pemilik rumah.
- Pemegang hak milik dapat menerima keringanan pajak keuntungan modal yang substansial jika dan ketika rumah tersebut dijual karena penilaian pajaknya akan didasarkan pada nilainya pada saat kematian penyewa seumur hidup, bukan pada saat dibeli oleh penyewa seumur hidup.
Namun, terdapat potensi kerugian hukum juga. Penyewa seumur hidup dapat terlibat dalam masalah hukum apa pun yang dialami oleh pemilik sisa. Hak gadai dapat diajukan terhadap rumah orang tua jika orang tua dan anak telah membuat Life Estate dan anak tersebut dituntut karena tidak membayar pajak.
Membuat Life Estate adalah keputusan yang serius dan mengikat bagi pemilik rumah dalam hal apa pun. Mereka melepaskan pilihan untuk menjual atau menggadaikan rumah kecuali pemilik sisa setuju. Mereka membuat pilihan yang tidak dapat dibatalkan untuk memilih ahli waris rumah tersebut.
Kelebihan
- Memudahkan pengalihan rumah ke generasi berikutnya
- Melindungi rumah dari debitur almarhum
- Memungkinkan pemilik rumah yang lebih tua untuk tetap menikmati manfaat kepemilikan rumah
Kekurangan
- Membuat pemilik rentan terhadap tuntutan utang yang diajukan terhadap ahli waris
- Tidak dapat dibatalkan dengan mudah jika rencana atau keadaan pemilik berubah
- Membatasi kemampuan pemilik untuk menggadaikan atau menjual properti
Life Estate vs. Perwalian yang Tidak Dapat Dicabut
Seperti halnya Life Estate, perwalian yang tidak dapat dicabut seringkali menjadi alat untuk perencanaan warisan. Perwalian yang tidak dapat dicabut menghilangkan aset dari warisan pemberi hibah. Secara spesifik, pemberi hibah melepaskan semua hak atas beberapa aset dan pendapatan, dan mengalihkannya ke perwalian. Aset tersebut dapat berupa uang tunai, investasi, atau polis asuransi jiwa. Penerima manfaat perwalian dapat berupa pasangan, anak-anak pemberi hibah, atau organisasi amal.
Life Estate juga tidak dapat dicabut. Penyewa seumur hidup tidak dapat mengubah perjanjian tanpa persetujuan dari pemilik sisa aset setelah akta Life Estate diajukan.
Namun, perwalian yang tidak dapat dibatalkan memiliki manfaatnya. Perwalian ini dapat mengurangi kekayaan seseorang di atas kertas, mengalihkan kekayaan tersebut kepada anggota keluarga. Perwalian juga menghapus sebagian aset seseorang dari warisan, sehingga menghilangkannya dari proses pengesahan surat wasiat.
Perwalian dapat menjadi strategi yang berharga bagi seorang profesional yang rentan terhadap tuntutan hukum seperti dokter. Perwalian melindungi sebagian aset mereka karena mereka melepaskan kepemilikannya ketika aset tersebut ditempatkan dalam perwalian.
Contoh Life Estate
Perjanjian Life Estate biasanya dibuat sebagai bagian dari perencanaan warisan. Pasangan yang lebih tua mungkin mempertimbangkan pengaturan Life Estate sebagai alternatif penunjukan penerima manfaat dalam surat wasiat mereka. Perjanjian Life Estate memberi mereka hak untuk tinggal di rumah mereka selama sisa hidup mereka, kemudian anak-anak dewasa akan secara otomatis mengambil alih kepemilikan properti tersebut ketika mereka berdua meninggal.
Seorang pemilik rumah yang menjanda dan tidak dapat lagi hidup sendiri dapat membuat perjanjian kepemilikan seumur hidup dengan seorang anak dewasa sebagai ahli waris. Orang tua dan anak tersebut kini memiliki rumah bersama, tetapi orang tua tetap memiliki hak seumur hidup untuk menggunakannya. Keduanya memastikan bahwa kepemilikan rumah akan diwariskan kepada anak tanpa penundaan atau gangguan.
Kesimpulan
Membuat perjanjian kepemilikan seumur hidup adalah cara yang wajar bagi pemilik rumah untuk memastikan bahwa rumah mereka akan diwariskan kepada orang yang mereka inginkan dengan kerumitan atau penundaan hukum yang minimal. Namun, perjanjian ini hanya boleh dibuat dengan pemahaman penuh bahwa perjanjian ini tidak dapat dibatalkan dengan mudah. Pemilik rumah melepaskan hak untuk menjual properti atau mengambil hipotek atau pinjaman lain tanpa kerja sama dari ahli waris.
