Commercial Real Estate (CRE) adalah properti yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan yang berhubungan dengan bisnis atau untuk menyediakan ruang kerja dan bukan untuk tempat tinggal, yang akan menjadi real estat hunian. Biasanya, commercial real estate disewakan kepada penyewa untuk melakukan aktivitas yang menghasilkan pendapatan. Kategori real estat yang luas ini dapat mencakup segala sesuatu mulai dari satu etalase hingga pusat perbelanjaan besar.
Commercial real estate hadir dalam berbagai bentuk. Bisa berupa apa saja, mulai dari gedung perkantoran hingga rumah susun, atau bahkan restoran atau gudang. Individu, perusahaan, dan kepentingan perusahaan dapat menghasilkan uang dari commercial real estate dengan menyewakannya, atau menahannya dan menjualnya kembali. Commercial real estate mencakup beberapa kategori, seperti pengecer dari semua jenis: ruang kantor, hotel dan resor, mal, restoran, dan fasilitas kesehatan.
Dasar-Dasar Commercial Real Estate
Commercial real estate dan real estat residensial terdiri dari dua kategori utama properti real estat. Properti residensial mencakup bangunan yang disediakan untuk tempat tinggal manusia dan bukan untuk penggunaan komersial atau industri. Sesuai dengan namanya, commercial real estate digunakan dalam perdagangan, dan properti sewa multiunit yang berfungsi sebagai tempat tinggal bagi penyewa diklasifikasikan sebagai aktivitas komersial bagi pemiliknya.
Commercial real estate biasanya dikategorikan ke dalam empat kelas, tergantung fungsinya:
– Ruang kantor
– Penggunaan industry
– Penyewaan multifamily
– Ritel
Kategori individu juga dapat diklasifikasikan lebih lanjut. Misalnya, ada beberapa jenis real estat ritel yang berbeda:
– Hotel dan resor
– Pusat perbelanjaan
– Restoran
– Fasilitas kesehatan
Demikian pula, ruang kantor memiliki beberapa subtipe. Hal ini sering dikategorikan sebagai kelas A, kelas B, atau kelas C:
– Kelas A mewakili bangunan terbaik dalam hal estetika, usia, kualitas infrastruktur, dan lokasi.
– Bangunan kelas B biasanya lebih tua dan tidak memiliki harga yang kompetitif seperti bangunan kelas A. Investor sering mengincar bangunan ini untuk direstorasi.
– Bangunan kelas C adalah yang tertua, biasanya berusia lebih dari 20 tahun, terletak di area yang kurang menarik, dan membutuhkan pemeliharaan.
Perhatikan bahwa beberapa otoritas zonasi dan perizinan lebih lanjut memisahkan properti industri-situs yang digunakan untuk pembuatan dan produksi barang, terutama barang berat-tetapi sebagian besar menganggapnya sebagai bagian dari commercial real estate.
Commercial Leases
Beberapa bisnis memiliki bangunan yang mereka tempati. Namun, kasus yang lebih umum adalah properti komersial disewakan. Biasanya, seorang investor atau sekelompok investor memiliki bangunan dan mengumpulkan uang sewa dari setiap bisnis yang beroperasi di sana. Tarif sewa komersial-harga untuk menempati ruang selama periode tertentu-biasanya dikutip dalam dolar sewa tahunan per kaki persegi. Sebaliknya, tarif real estat residensial dikutip sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.
Sewa komersial biasanya berlangsung dari satu tahun hingga 10 tahun atau lebih, dengan ruang kantor dan ritel biasanya rata-rata lima hingga 10 tahun. Hal ini dapat dikontraskan dengan sewa hunian yang lebih singkat, yaitu tahunan atau bulanan.
Sebuah studi yang dilakukan oleh perusahaan analis pasar real estat CBRE Group menemukan bahwa jangka waktu-yaitu, panjangnya-sewa sebanding dengan ukuran ruang yang disewa. Lebih lanjut, data menunjukkan bahwa penyewa akan memasuki masa sewa yang panjang untuk mengunci harga di lingkungan pasar yang meningkat. Namun, hal tersebut bukanlah satu-satunya faktor pendorong mereka. Beberapa penyewa dengan kebutuhan ruang yang besar akan melakukan sewa jangka panjang karena terbatasnya ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhan mereka.
Ada empat jenis utama sewa properti komersial, masing-masing membutuhkan tingkat tanggung jawab yang berbeda dari pemilik dan penyewa.
– Sewa bersih tunggal membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti.
– Sewa bersih ganda (NN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi.
– Sewa bersih tiga kali lipat (NNN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan.
– Di bawah sewa bruto, penyewa hanya membayar sewa, dan pemilik membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan gedung.
Mengelola Commercial Real Estate
Memiliki dan memelihara commercial real estate yang disewakan membutuhkan pengelolaan penuh dan berkelanjutan oleh pemiliknya. Pemilik properti mungkin ingin mempekerjakan perusahaan manajemen commercial real estate untuk membantu mereka menemukan, mengelola, dan mempertahankan penyewa, mengawasi sewa dan opsi pembiayaan, dan mengoordinasikan pemeliharaan dan pemasaran properti. Pengetahuan khusus dari perusahaan manajemen commercial real estate sangat membantu, karena peraturan dan regulasi yang mengatur properti tersebut berbeda-beda di setiap negara bagian, wilayah, kotamadya, industri, dan ukuran.
Pemilik harus sering mencapai keseimbangan antara memaksimalkan sewa dan meminimalkan kekosongan dan pergantian penyewa. Perputaran dapat menjadi mahal bagi pemilik CRE karena ruang harus disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan spesifik penyewa yang berbeda – misalnya, jika sebuah restoran pindah ke properti yang dulunya ditempati oleh studio yoga.
Bagaimana Investor Menghasilkan Uang di Commercial Real Estate
Berinvestasi di commercial real estate berpotensi menguntungkan dan berfungsi sebagai lindung nilai terhadap volatilitas pasar saham. Investor dapat menghasilkan uang melalui apresiasi properti saat menjualnya, tetapi sebagian besar keuntungan berasal dari sewa penyewa.
Investasi Langsung
Investor dapat menggunakan investasi langsung di mana mereka menjadi tuan tanah melalui kepemilikan properti fisik. Orang yang paling cocok untuk investasi langsung dalam commercial real estate adalah mereka yang memiliki pengetahuan yang cukup banyak tentang industri ini atau dapat mempekerjakan perusahaan yang memilikinya. Properti komersial adalah investasi real estat berisiko tinggi dengan hasil tinggi. Investor seperti itu kemungkinan besar adalah individu dengan kekayaan bersih tinggi karena investasi CRE membutuhkan modal yang cukup besar.
Properti yang ideal berada di area dengan pasokan CRE yang rendah dan permintaan yang tinggi, yang akan memberikan harga sewa yang menguntungkan. Kekuatan ekonomi lokal di daerah tersebut juga mempengaruhi nilai pembelian CRE.
Investasi Tidak Langsung
Sebagai alternatif, investor dapat berinvestasi di pasar komersial secara tidak langsung melalui kepemilikan berbagai sekuritas pasar, seperti real estate investment trusts (REITs) atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yang berinvestasi di saham terkait properti komersial, atau investasi di perusahaan yang melayani pasar commercial real estate, seperti bank dan Realtors.
Keuntungan dari Commercial Real Estate
Salah satu keuntungan terbesar dari commercial real estate adalah tarif sewa yang menarik. Di daerah di mana jumlah konstruksi baru dibatasi oleh tanah atau hukum, commercial real estate dapat memiliki keuntungan yang mengesankan dan arus kas bulanan yang cukup besar. Bangunan industri umumnya disewakan dengan harga yang lebih rendah, meskipun mereka juga memiliki biaya overhead yang lebih rendah dibandingkan dengan menara perkantoran.
Commercial real estate juga mendapat manfaat dari kontrak sewa yang lebih lama dengan penyewa dibandingkan dengan real estat residensial. Jangka waktu sewa yang panjang ini memberikan pemegang commercial real estate stabilitas arus kas yang cukup besar, selama penyewa jangka panjang menempati gedung tersebut.
Selain menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan kaya, commercial real estate menawarkan potensi apresiasi modal, selama properti dipelihara dengan baik dan selalu diperbarui. Dan, seperti semua bentuk real estat, ini adalah kelas aset berbeda yang dapat memberikan opsi diversifikasi yang efektif untuk portofolio yang seimbang.
Kekurangan Commercial Real Estate
Peraturan dan regulasi adalah penghalang utama bagi kebanyakan orang yang ingin berinvestasi di commercial real estate secara langsung. Pajak, mekanisme pembelian, dan tanggung jawab pemeliharaan untuk properti komersial terkubur dalam lapisan hukum. Persyaratan ini berubah sesuai dengan negara bagian, wilayah, industri, ukuran, zonasi, dan banyak peruntukan lainnya. Sebagian besar investor dalam commercial real estate memiliki pengetahuan khusus atau membayar orang-orang yang memilikinya.
Rintangan lainnya adalah meningkatnya risiko yang dibawa oleh pergantian penyewa, terutama yang relevan dalam ekonomi di mana penutupan ritel yang tak terduga membuat properti kosong dengan sedikit pemberitahuan sebelumnya.
Pada hunian, kebutuhan fasilitas dari satu penyewa biasanya sama dengan penyewa sebelumnya atau yang akan datang. Namun, dengan properti komersial, setiap penyewa mungkin memiliki kebutuhan yang sangat berbeda yang membutuhkan perbaikan yang mahal. Pemilik gedung kemudian harus menyesuaikan ruang untuk mengakomodasi perdagangan khusus masing-masing penyewa. Properti komersial dengan tingkat kekosongan yang rendah namun perputaran penyewa yang tinggi mungkin masih merugi karena biaya renovasi untuk penyewa baru.
Bagi mereka yang ingin berinvestasi secara langsung, membeli properti komersial adalah proposisi yang jauh lebih mahal daripada properti residensial. Selain itu, meskipun real estat secara umum termasuk salah satu kelas aset yang tidak likuid, transaksi untuk bangunan komersial cenderung bergerak sangat lambat.
Prospek dan Prakiraan Commercial Real Estate
Pasar properti komersial AS mengalami pukulan besar selama resesi 2008-2009, tetapi telah mengalami kenaikan tahunan yang konsisten sejak 2010. Keuntungan ini telah membantu memulihkan kerugian di era resesi.
Seperti yang dilaporkan oleh Forbes, sektor ritel khususnya telah membuktikan titik sakit di pasar properti komersial yang lebih luas, karena penutupan toko yang meluas meningkat pada tahun 2017 dan berlanjut ke tahun 2018. Sebagai contoh, REIT mal populer Westfield Corp. mengalami penurunan harga saham sekitar 30% dari pertengahan 2016 hingga akhir 2017 sebelum membalikkan beberapa kerugian hingga Januari 2018. Unibail-Rodamco SE mengakuisisi Westfield senilai $15,8 miliar pada tahun 2018, menciptakan Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Sebagian besar penelitian menyatakan bahwa pasar properti tetap sehat secara keseluruhan. J.P. Morgan, dalam Outlook Commercial real estate 2019, sebagian besar menggemakan pandangan ini, berkomentar bahwa 2019 adalah tahun ke-10 kenaikan harga sewa dan penilaian properti komersial.
Perlu dicatat bahwa pandemi global COVID-19 yang dimulai pada tahun 2020 tidak menyebabkan nilai real estat turun secara substansial. Kecuali untuk penurunan awal di awal pandemi, nilai properti tetap stabil atau bahkan meningkat, seperti halnya pasar saham, yang pulih dari penurunan dramatis pada kuartal kedua (Q2) 2020 dengan reli yang sama dramatisnya yang berlangsung sepanjang tahun 2021.
Ini adalah perbedaan utama antara kejatuhan ekonomi yang terjadi pada tahun 2020 dan apa yang terjadi satu dekade sebelumnya. Yang tidak diketahui adalah apakah lingkungan kerja jarak jauh yang diwajibkan yang dimulai pada tahun 2020 untuk sebagian besar orang Amerika akan berdampak jangka panjang pada kebutuhan kantor perusahaan.
Kesimpulan
Commercial real estate mengacu pada real estat yang digunakan secara khusus untuk tujuan bisnis atau menghasilkan pendapatan. Ini berbeda dengan real estat residensial karena memiliki potensi untuk memberikan pendapatan sewa dan juga apresiasi modal bagi investor. Empat kelas utama commercial real estate adalah ruang kantor, industri, persewaan multifamily, dan ritel.
Berinvestasi di commercial real estate biasanya membutuhkan lebih banyak kecanggihan dan jumlah modal yang lebih besar dari investor daripada real estat residensial, tetapi dapat menawarkan imbal hasil yang tinggi. DIRE yang diperdagangkan secara publik adalah cara yang layak bagi individu untuk berinvestasi secara tidak langsung di commercial real estate tanpa pengetahuan khusus tentang sektor ini.
