Home Equity

Apa itu Home Equity?

Home Equity adalah selisih antara jumlah yang Anda hutangi pada hipotek dan nilai rumah tersebut. Ini pada dasarnya adalah apa yang Anda miliki dalam rumah. Jumlah ekuitas dalam rumah dapat tumbuh seiring waktu saat Anda melakukan pembayaran dan nilai properti meningkat.

Secara teknis, Home Equity adalah nilai pasar saat ini dari properti dikurangi dengan lien-lien apa pun, seperti hipotek, yang terkait dengan properti tersebut.

Home Equity adalah aset yang dapat Anda pinjam untuk memenuhi kebutuhan finansial penting seperti melunasi utang dengan bunga tinggi atau membayar biaya kuliah. Pelajari lebih lanjut tentang bagaimana Home Equity bekerja, bagaimana cara menghitungnya, dan bagaimana Anda bisa menggunakannya.

Cara Kerja Home Equity

Jika seluruh atau sebagian rumah Anda dibiayai dengan pinjaman hipotek, pemberi pinjaman hipotek memiliki kepentingan dalam rumah tersebut sampai Anda melunasi pinjaman. Home Equity adalah bagian dari nilai rumah saat ini yang sepenuhnya Anda miliki.

Anda bisa memiliki Home Equity secara langsung saat Anda melakukan pembayaran uang muka. Setelah itu, Home Equity akan terus tumbuh seiring dengan pembayaran hipotek Anda. Sebagian dari setiap pembayaran mencakup bunga dan sejumlah uang yang mengurangi pokok pinjaman yang masih harus Anda bayar.

Cara lain untuk meningkatkan Home Equity adalah melalui apresiasi nilai properti Anda. Jika properti Anda menurun nilainya, Anda bisa kehilangan Home Equity. Anda juga bisa kehilangan Home Equity jika Anda mengambil hipotek kedua dengan menggunakan Home Equity Anda sebagai jaminan.

Cara Menghitung Home Equity Anda

Equity adalah selisih antara nilai sebuah rumah dan jumlah yang terutang pada pinjaman hipotek.

Untuk menghitung Home Equity Anda, pertama dapatkan perkiraan nilai rumah Anda dengan meneliti nilai rumah serupa di lingkungan Anda yang baru saja terjual. Misalkan angka tersebut adalah $350,000. Dan anggaplah saldo pinjaman Anda, yang dapat Anda peroleh dari pemberi pinjaman hipotek Anda, adalah $150,000. Dengan angka-angka tersebut, berikut cara menghitung Home Equity Anda:

Equity = Nilai rumah – saldo pinjaman
Equity = $350,000 – $150,000
Equity = $200,000

Contoh dari Home Equity

Jika Anda membeli rumah seharga $300.000 dengan pembayaran uang muka 20% (menutupi sisa $240.000 dengan hipotek), Anda akan memiliki Home Equity sebesar $60.000 di rumah tersebut.

Jika nilai pasar rumah tetap konstan selama dua tahun ke depan, dan $15.000 dari pembayaran hipotek diterapkan pada pokok pinjaman, Anda akan memiliki Home Equity sebesar $75.000 pada akhir dua tahun tersebut.

Jika nilai rumah juga meningkat sebesar $100.000 selama dua tahun tersebut, maka Anda akan memiliki Home Equity sebesar $175.000.

Cara Meminjam dengan Menggunakan Home Equity

Tingkat bunga pada pinjaman yang menggunakan Home Equity biasanya lebih rendah dibandingkan dengan kartu kredit dan pinjaman pribadi karena dana tersebut dijamin dengan ekuitas. Jadi, ekuitas di rumah Anda bisa menjadi sumber dana. Bunga pada pinjaman yang menggunakan Home Equity umumnya dapat dikurangkan pajaknya jika dana tersebut digunakan untuk memperbaiki rumah.

Berbeda dengan beberapa investasi, Home Equity tidak bisa dengan cepat diubah menjadi uang tunai. Hal ini karena perhitungan ekuitas didasarkan pada penilaian nilai pasar saat ini dari properti Anda. Penilaian tersebut tidak menjamin bahwa properti akan terjual dengan harga tersebut.

Namun, Anda dapat memanfaatkan Home Equity sebagai jaminan dalam berbagai cara untuk mendapatkan dana dengan biaya rendah untuk kebutuhan keuangan Anda, termasuk dengan pinjaman Home Equity, garis kredit Home Equity, dan pembiayaan ulang dengan pencairan uang tunai.

Home Equity Loan

Home Equity loan, yang kadang disebut sebagai second mortgage, biasanya memungkinkan Anda untuk meminjam sejumlah uang sekaligus dengan jaminan ekuitas rumah Anda saat ini untuk suku bunga tetap selama periode tetap. Banyak Home Equity loan digunakan untuk membiayai pengeluaran besar, seperti perbaikan rumah atau biaya kuliah.

Home Equity Line of Credit

Home Equity line of credit (HELOC) adalah garis kredit berputar, biasanya dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, yang memungkinkan Anda untuk meminjam hingga jumlah tertentu selama periode waktu tertentu. HELOC bekerja seperti kartu kredit, di mana Anda dapat terus meminjam hingga batas yang disetujui sambil melunasi saldo.

Home Equity Line of Credit dengan Suku Bunga Tetap

Ketika seorang peminjam mengonversi sebagian atau seluruh dana yang diperoleh melalui Home Equity Line of Credit ke suku bunga tetap, mereka memiliki apa yang disebut dengan Home Equity Line of Credit dengan suku bunga tetap. Peminjam kemudian akan membayar jumlah yang menggunakan suku bunga tetap tersebut dalam jangka waktu tertentu. Pastikan untuk melakukan penelitian secara menyeluruh tentang opsi ini karena pemberi pinjaman mungkin memiliki aturan yang berbeda mengenai cara penggunaannya.

Cash-Out Refinance

Cash-out refinance merujuk pada penggunaan ekuitas Anda untuk mendapatkan hipotek baru yang lebih besar dari jumlah yang terutang pada hipotek yang ada. Kemudian, Anda melunasi hipotek yang ada dan menggunakan sisa uang tersebut sesuai kebutuhan. Uang tersebut dapat digunakan untuk tujuan apapun yang Anda pilih. Seperti halnya pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit, dana ini bebas pajak karena dipandang sebagai utang oleh IRS, bukan pendapatan.

Cara Menggunakan Home Equity

Anda dapat memanfaatkan Home Equity dan dana yang Anda pinjam untuk keuntungan finansial Anda.

Hapus PMI: Batalkan asuransi hipotek pribadi (PMI) Anda ketika ekuitas Anda mencapai 20%. Biasanya, PMI akan dibatalkan secara otomatis setelah ekuitas Anda mencapai 22%. Namun, Anda dapat meminta penghapusannya pada 20%.
Konsolidasikan utang: Anda dapat menggunakan pinjaman Home Equity atau jalur kredit yang didukung oleh ekuitas untuk melunasi saldo kartu kredit yang memiliki suku bunga tinggi. Suku bunga pada pinjaman Home Equity biasanya jauh lebih rendah.
Biayai pengeluaran: Gunakan dana pinjaman Home Equity untuk membiayai pembelian besar alih-alih menggunakan kartu kredit. Dengan cara ini, Anda dapat meminimalkan utang dengan biaya yang lebih tinggi. Sebagai contoh, gunakan dana untuk membayar biaya kuliah atau pernikahan alih-alih mengambil pinjaman.

Cara Meningkatkan Home Equity Anda

Begitu Anda memahami manfaat dari Home Equity, Anda mungkin ingin fokus untuk membangunnya. Untuk melakukannya, Anda bisa:

Membuat pembayaran uang muka sebesar mungkin untuk rumah yang Anda beli agar mendapatkan Home Equity secara langsung.
Memilih jenis hipotek yang tepat. Misalnya, untuk membangun Home Equity secara konsisten, Anda mungkin ingin menghindari pinjaman dengan bunga saja (interest-only loan), di mana tidak ada pembayaran pokok yang dilakukan hingga jumlah besar dibayarkan sekaligus.
Melakukan setiap pembayaran hipotek dan berusaha untuk membayar lebih dari jumlah minimum yang diwajibkan.
Tinggal di rumah Anda untuk memanfaatkan kemungkinan kenaikan nilainya. Semakin lama Anda tinggal di sana, semakin besar kemungkinan Anda melihat apresiasi. Hal ini akan menambah saham Home Equity Anda.
Pertimbangkan untuk melakukan perbaikan pada rumah Anda yang dapat menambah nilainya. Tidak semua perubahan yang Anda lakukan akan meningkatkan nilai rumah, jadi lakukan riset terlebih dahulu.

Kelebihan dan Kekurangan Meminjam Berdasarkan Home Equity

Pro:

Persyaratan lebih rendah
Suku bunga lebih rendah
Bunga yang dapat dikurangkan pajak

Kontra

Utang yang Ditambahkan
Potensi Biaya
Penggunaan Terbatas

Penjelasan Sisi Pro

Persyaratan yang lebih longgar: Ketika Anda mengajukan pinjaman dengan menggunakan “Home Equity” sebagai jaminan, Anda umumnya menghadapi persyaratan yang lebih longgar untuk disetujui. Hal ini karena pemberi pinjaman dapat mengandalkan “Home Equity” untuk mengurangi risikonya. Mereka pada dasarnya bisa menyita rumah Anda jika Anda gagal melakukan pembayaran untuk mengembalikan dana yang hilang.
Suku bunga lebih rendah: Produk “Home Equity” biasanya memiliki suku bunga yang lebih rendah dibandingkan dengan pinjaman tanpa jaminan dan kartu kredit. Ini dapat menghemat uang Anda dalam jangka panjang.
Bunga yang dapat dikurangkan pajak: Bunga pada pinjaman “Home Equity” yang digunakan untuk perbaikan modal dapat dikurangkan pajak, yang dapat menghemat uang Anda.

Penjelasan Sisi Kontra

Tambahan utang: Ketika Anda mengambil pinjaman, Anda meningkatkan utang Anda. Ini dapat meningkatkan jumlah total yang harus Anda bayar setiap bulan, yang menurunkan arus kas Anda. Secara sederhana, Anda akan memiliki lebih sedikit uang untuk digunakan pada pengeluaran lainnya. Utang tambahan juga menurunkan skor kredit Anda, yang dapat memengaruhi apakah Anda disetujui untuk pinjaman di masa depan dan suku bunga pinjaman di masa depan.
Potensi biaya: Biaya dapat berlaku ketika Anda mengambil produk Home Equity. Ini akan meningkatkan total biaya pinjaman Anda di luar apa yang Anda bayar dalam bunga.
Penggunaan terbatas: Dalam beberapa kasus, Anda harus menggunakan dana dari produk Home Equity untuk tujuan tertentu, seperti renovasi atau perbaikan rumah Anda.