Apa itu Income Approach?
Income Approach, kadang disebut sebagai pendekatan kapitalisasi pendapatan, adalah metode penilaian properti jenis real estat yang memungkinkan investor untuk memperkirakan nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut. Metode ini digunakan dengan cara mengambil pendapatan operasional bersih (NOI) dari sewa yang dikumpulkan dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi.
Cara Kerja Income Approach
Pendekatan Income Approach umumnya digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu dari tiga pendekatan populer dalam penilaian properti real estat. Dua pendekatan lainnya adalah pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan. Income Approach untuk penilaian properti real estat mirip dengan discounted cash flow (DCF) dalam keuangan. Income Approach mendiskontokan nilai masa depan dari sewa dengan tingkat kapitalisasi.
Saat menggunakan Income Approach untuk membeli properti sewaan, seorang investor mempertimbangkan jumlah pendapatan yang dihasilkan dan faktor lainnya untuk menentukan berapa banyak properti tersebut dapat dijual berdasarkan kondisi pasar saat ini. Selain untuk menentukan apakah investor dapat memperoleh keuntungan dari properti sewaan tersebut, pemberi pinjaman juga akan ingin mengetahui potensi risiko pembayaran kembali jika mereka memberikan hipotek kepada investor.
Pertimbangan Khusus
Ketika menggunakan Income Approach untuk membeli properti sewa, seorang investor juga harus mempertimbangkan kondisi properti. Perbaikan besar yang mungkin diperlukan dapat mengurangi keuntungan di masa depan secara substansial.
Selain itu, seorang investor harus mempertimbangkan seberapa efisien properti tersebut beroperasi. Misalnya, pemilik rumah mungkin memberikan potongan sewa kepada penyewa sebagai imbalan atas pekerjaan taman atau tanggung jawab lainnya. Mungkin ada penyewa tertentu yang menghadapi kesulitan ekonomi yang seharusnya membaik dalam beberapa bulan ke depan, dan pemilik rumah tidak ingin mengusir mereka. Jika sewa yang dikumpulkan tidak lebih besar dari biaya saat ini, kemungkinan besar investor tidak akan membeli properti tersebut.
Seorang investor juga harus mengetahui berapa banyak unit yang kosong rata-rata pada suatu waktu. Tidak menerima sewa penuh dari setiap unit akan memengaruhi pendapatan investor dari properti tersebut. Ini terutama penting jika properti membutuhkan banyak perbaikan dan banyak unit yang kosong—menunjukkan tingkat hunian yang rendah. Jika unit-unit tersebut tidak terisi secara teratur, pengumpulan sewa akan lebih rendah dari yang seharusnya, dan membeli properti tersebut mungkin bukan pilihan terbaik bagi investor.
Contoh dari Income Approach
Dengan Income Approach, seorang investor menggunakan penjualan pasar properti sebanding untuk memilih tingkat kapitalisasi. Misalnya, saat menilai sebuah gedung apartemen dengan empat unit di sebuah kabupaten tertentu, investor melihat harga jual terkini dari properti serupa di kabupaten yang sama. Setelah menghitung tingkat kapitalisasi, investor dapat membagi NOI properti dengan tingkat tersebut. Misalnya, sebuah properti dengan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $700.000 dan tingkat kapitalisasi yang dipilih sebesar 8% memiliki nilai $8,75 juta.
Anda dapat menggunakan NOI dan tingkat kapitalisasi untuk menghitung nilai properti dalam berbagai situasi, mulai dari properti yang Anda pertimbangkan untuk dibeli langsung hingga properti yang Anda pertimbangkan sebagai bagian dari investasi melalui platform crowdfunding real estat.
Cara Menghitung Net Operating Income
Pendapatan operasional bersih (Net Operating Income) dihitung dengan mengurangkan biaya operasional dari pendapatan properti. Misalkan Anda sedang melihat sebuah gedung apartemen hipotetis dengan delapan unit. Setiap unit disewakan seharga $2,000 per bulan, sehingga total sewa tahunan gedung tersebut adalah $192,000. Katakanlah pemilik gedung juga mengumpulkan $3,000 per bulan dari penyewa yang menyewa locker penyimpanan di basement. Dan pemilik juga menerima $1,000 setiap bulan dari operator yang memiliki mesin penjual otomatis di basement. Jadi, pendapatan tahunan gedung tersebut adalah $192,000 ditambah $36,000 ditambah $12,000 per tahun, dengan total $240,000.
Biaya operasional mencakup pemeliharaan dan perbaikan, pajak properti, asuransi, biaya manajemen properti, layanan kebersihan, dan utilitas. Katakanlah biaya operasional untuk gedung ini total $180,000. Pengeluaran tersebut tidak termasuk pengeluaran modal, seperti biaya pemasangan sistem pendingin udara sentral baru; pengeluaran modal bukan bagian dari NOI. NOI adalah angka sebelum pajak penghasilan pada laporan pendapatan dan arus kas properti. Ini tidak termasuk pengeluaran modal dan juga pembayaran pokok dan bunga atas pinjaman, penyusutan, dan amortisasi.
Jadi, NOI untuk gedung ini adalah $60,000 ($240,000 pendapatan dikurangi $180,000 biaya operasional).
Menunjukkan Tingkat Kapitalisasi Properti
Pendekatan Income Approach memberi tahu Anda tentang nilai properti ini. Dengan tetap menggunakan tingkat kapitalisasi 8%, pertanyaan matematisnya menjadi: $60,000 sama dengan 8% dari berapa? Dalam istilah matematika, “berapa” adalah X. Jadi, menggunakan aljabar kelas delapan (dengan bantuan kalkulator modern) untuk menentukan nilai X, mulailah dengan mengalikan $60,000 dengan 10. Lakukan hal yang sama untuk 0,08. Sekarang Anda memiliki $600,000 = 0,8 dari X. Kalikan keduanya dengan 10 lagi untuk mendapatkan 6.000.000 = 8 dari X. Sekarang bagi 6.000.000 dengan 8 dan lakukan hal yang sama di sisi lain dari persamaan. Hasilnya: $750,000 (6.000.000/8) = X. Dengan tingkat kapitalisasi 8%, properti ini bernilai $750,000.
Inilah yang terlihat di atas kertas:
- $60,000 = 8% dari apa?
- $60,000 = 0.08 dari X
- ($60,000 x 10) = (0.08 x 10) dari X
- $600,000 = 0.8 dari X
- ($600,000 x 10) = (0.8 x 10) dari X
- $6,000,000 = 8 dari X
- $6,000,000/8 = 8/8 dari X
- $750,000 = 1 of X
- $750,000 = X
