Like-Kind Exchange adalah transaksi penangguhan pajak yang memungkinkan pelepasan suatu aset dan akuisisi aset serupa lainnya tanpa menimbulkan kewajiban pajak keuntungan modal dari penjualan aset pertama. Hingga disahkannya undang-undang perpajakan pada bulan Desember 2017, hal tersebut dapat mencakup pertukaran satu bisnis dengan bisnis lain—atau satu properti berwujud, seperti karya seni atau alat berat, dengan properti berwujud lainnya. Setelah tahun 2017, Like-Kind Exchange hanya berlaku untuk pertukaran properti investasi bisnis atau real estat dengan properti lain.
Cara Kerja Like-Kind Exchange
Ketika properti komersial atau properti investasi dijual untuk mendapatkan keuntungan, investor diwajibkan membayar pajak keuntungan modal atas keuntungan yang diperoleh. Semua keuntungan modal dikenakan pajak dengan tarif keuntungan modal jangka pendek antara 10% hingga 37% untuk keuntungan yang diperoleh dari penjualan dalam satu tahun atau tarif jangka panjang, yang berkisar antara 10% hingga 20% untuk keuntungan yang diperoleh dari penjualan setelah satu tahun dari tanggal pembelian awal.
Namun, Pasal 1031 dari Internal Revenue Code (IRC) membebaskan investor dari kewajiban membayar pajak atas keuntungan jika hasil penjualan atau pelepasan properti diinvestasikan kembali dalam properti serupa dengan nilai yang sama atau lebih besar sebagai bagian dari pertukaran aset sejenis yang memenuhi syarat. Setiap properti, kecuali tempat tinggal pribadi, dianggap sebagai aset sejenis dengan properti lainnya. Umumnya, setiap properti real estat yang dimiliki untuk penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi memenuhi syarat untuk pertukaran aset sejenis.
Wajib pajak yang menjual properti investasi dan membeli properti lain dalam batas waktu yang ditentukan tidak perlu membayar pajak atas pelepasan pertama. Mereka harus membayar pajak atas penjualan atau pelepasan properti kedua kecuali jika pertukaran aset sejenis lainnya dilakukan, yang dalam hal ini pembayaran pajak akan ditangguhkan lagi.
Ada beberapa pertimbangan penting yang perlu diingat dalam pertukaran aset sejenis untuk memastikan tidak timbul kewajiban pajak atas penjualan aset pertama:
- Aset yang dijual harus merupakan properti investasi dan tidak boleh berupa tempat tinggal pribadi.
- Aset yang dibeli dengan hasil penjualan harus serupa dengan aset yang dijual.
- Hasil penjualan harus digunakan untuk membeli aset lainnya dalam waktu 180 hari sejak penjualan aset pertama, meskipun Anda harus mengidentifikasi properti atau aset yang Anda beli dalam Like-Kind Exchange dalam waktu 45 hari sejak penjualan.
Ada beberapa batasan jumlah keuntungan modal yang ditangguhkan pajaknya, jadi pastikan Anda memeriksa peraturan pajak terbaru sebelum melanjutkan Like-Kind Exchange.
Pertimbangan Khusus
Selain manfaat penangguhan pajak, Like-Kind Exchange memungkinkan penjual untuk menunda perolehan kembali depresiasi mereka—keuntungan yang diterima dari penjualan properti modal yang dapat disusutkan yang harus dilaporkan sebagai pendapatan untuk tujuan pajak penghasilan. Wajib pajak juga dapat menghindari pajak negara bagian atas Like-Kind Exchange.
Misalnya, beberapa negara bagian mewajibkan pembeli atau penjual untuk membayar pajak penghasilan negara bagian saat properti dijual, yang dikenal sebagai pemotongan pajak wajib negara bagian. Namun, properti yang dialihkan dalam Like-Kind Exchange dapat menerima pengecualian. Untuk mengklaim pengecualian, wajib pajak perlu menandatangani formulir atau sertifikat pengecualian yang disediakan oleh negara bagian. Beberapa negara bagian mewajibkan penjual untuk menyerahkan pengecualian 20 hari sebelum penutupan, sementara negara bagian lain mungkin mengizinkan formulir pengecualian untuk diserahkan saat penutupan.
Keuntungan dan Kerugian Pertukaran Sejenis
Manfaat paling mencolok dari pertukaran sejenis adalah perlakuan pajak yang menguntungkan. Dalam pertukaran ini, suatu aset dapat digantikan dengan aset sejenis tanpa memicu peristiwa kena pajak. Pertukaran tidak harus dilakukan dengan aset yang identik dengan yang digantikan; aset tersebut harus berada dalam kelas aset yang sama.
IRS tidak menetapkan batasan seberapa sering seseorang dapat melakukan pertukaran 1031. Jadi, investor dapat terus mencari peluang yang lebih menguntungkan. Selain itu, uang yang seharusnya digunakan untuk membayar pajak keuntungan modal tersedia untuk diinvestasikan kembali.
Meskipun pertukaran sejenis menawarkan manfaat pajak, manfaat tersebut bersifat sementara. Pajak ditangguhkan, bukan dihapuskan. Pada suatu saat, pajak keuntungan modal akan jatuh tempo. Selain itu, jika pertukaran tidak terjadi dalam jangka waktu yang ditentukan atau sesuai aturan IRS, transaksi tersebut akan dikenakan pajak.
Sebagaimana pajak keuntungan modal ditangguhkan, demikian pula kerugiannya. Like-Kind Exchange yang mencakup kerugian harus dialihkan.
Kelebihan
- Penangguhan pajak keuntungan modal
- Lebih banyak uang untuk diinvestasikan kembali
- Tidak ada batasan jumlah pertukaran
Kekurangan
- Aturan dan regulasi IRS yang ketat
- Kerugian ditangguhkan
- Kewajiban pajak tetap berlaku
Contoh Pertukaran Sejenis
Pertukaran sejenis ideal bagi pemilik bisnis yang ingin menjual bisnisnya dan berinvestasi di bisnis lain, atau investor real estat yang ingin menjual properti sewaan dan membeli properti serupa. Formulir 8824 harus diajukan ke Internal Revenue Service (IRS) yang merinci ketentuan transaksi. Keuntungan yang diakui karena aset tetap—kas, liabilitas, atau properti lain yang bukan sejenis dan yang diberikan atau diterima dalam pertukaran sejenis—telah diterima, dilaporkan pada Formulir 8949, Jadwal D (Formulir 1040), atau Formulir 4797, sebagaimana berlaku. Jika penyusutan harus diperoleh kembali, maka keuntungan yang diakui ini mungkin harus dilaporkan sebagai pendapatan biasa.
Kesimpulan
Pertukaran sejenis menawarkan manfaat pajak yang menguntungkan bagi mereka yang memenuhi syarat. Wajib pajak dapat terus menunda pajak keuntungan modal tanpa batas waktu dan tidak memiliki batasan seberapa sering mereka dapat melakukan pertukaran sejenis. IRS menetapkan pedoman ketat tentang apa yang dapat dipertukarkan dan kapan. Meskipun bermanfaat, pembayar pajak harus menyadari bahwa kerugian dalam pertukaran sejenis ditangguhkan dan pajak tidak dapat dihindari.
