Tingkat kapitalisasi / capitalization rate (juga dikenal sebagai cap rate) digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan akan dihasilkan dari properti investasi real estat.
Ukuran ini dihitung berdasarkan pendapatan bersih yang diharapkan akan dihasilkan oleh properti dan dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan nilai aset properti dan dinyatakan sebagai persentase. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi mereka di pasar real estat.
Meskipun cap rate dapat berguna untuk membandingkan dengan cepat nilai relatif investasi real estat serupa di pasar, cap rate tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya indikator kekuatan investasi karena tidak memperhitungkan leverage, nilai waktu uang, dan arus kas masa depan dari peningkatan properti, di antara faktor-faktor lainnya.
Memahami Capitalization Rate
Capitalization rate adalah ukuran paling populer yang digunakan untuk menilai investasi real estat untuk mengetahui profitabilitas dan potensi pengembaliannya. Cap rate secara sederhana mewakili hasil dari sebuah properti dalam jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti tersebut dibeli dengan uang tunai dan bukan dengan pinjaman. Capitalization rate menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, dan tanpa pengungkit dari properti.
Rumus Untuk Capitalization Rate
Ada beberapa versi untuk menghitung capitalization rate. Dalam rumus yang paling populer, capitalization rate investasi real estat dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih (NOI) properti dengan nilai pasar saat ini. Secara matematis,
Capitalization rate = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini
Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa) dan diperoleh dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Pengeluaran ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan rutin fasilitas serta pajak properti.
Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai saat ini dari properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku. Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal awal atau biaya perolehan properti.
Capitalization rate = Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian
Namun, versi kedua tidak terlalu populer karena dua alasan. Pertama, metode ini memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun/dekade yang lalu dengan harga rendah, dan kedua, metode ini tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga belinya nol, sehingga tidak memungkinkan untuk dilakukan pembagian.
Selain itu, karena harga properti berfluktuasi secara luas, versi pertama yang menggunakan harga pasar saat ini merupakan representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan versi kedua yang menggunakan harga pembelian awal dengan nilai tetap. Mereka yang tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang capitalization rate mungkin ingin mempertimbangkan untuk mendaftar di salah satu sekolah real estat online terbaik.
Menafsirkan Capitalization Rate
Karena capitalization rate didasarkan pada perkiraan proyeksi pendapatan di masa depan, capitalization rate memiliki varians yang tinggi. Maka menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan capitalization rate yang baik untuk properti investasi.
Tingkat ini juga menunjukkan durasi waktu yang dibutuhkan untuk memulihkan jumlah yang diinvestasikan dalam sebuah properti. Misalnya, properti yang memiliki cap rate 10% akan membutuhkan waktu sekitar 10 tahun untuk memulihkan investasi.
Cap rate yang berbeda di antara properti yang berbeda, atau cap rate yang berbeda dalam jangka waktu yang berbeda pada properti yang sama, mewakili tingkat risiko yang berbeda. Melihat rumus tersebut menunjukkan bahwa nilai cap rate akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi dan memiliki penilaian yang lebih rendah, dan sebaliknya.
Katakanlah, ada dua properti yang memiliki semua atribut yang sama kecuali letaknya yang terpisah secara geografis. Yang satu berada di area pusat kota yang mewah sementara yang lain berada di pinggiran kota.
Semua hal dianggap sama, properti pertama akan menghasilkan sewa yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti kedua, tetapi itu akan diimbangi sebagian oleh biaya perawatan yang lebih tinggi dan pajak yang lebih tinggi. Properti di pusat kota akan memiliki cap rate yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan properti kedua karena nilai pasarnya yang sangat tinggi.
Hal ini menunjukkan bahwa nilai cap rate yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai cap rate yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi.
Meskipun contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi investor untuk memilih properti di pusat kota, skenario di dunia nyata mungkin tidak sesederhana itu. Investor yang menilai properti berdasarkan cap rate menghadapi tugas yang menantang untuk menentukan cap rate yang sesuai untuk tingkat risiko tertentu.
Representasi Model Gordon Untuk Cap Rate
Representasi lain dari cap rate berasal dari Gordon Growth Model, yang juga disebut model diskon dividen (DDM). Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik harga saham perusahaan yang tidak tergantung pada kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen saham di masa depan. Secara matematis,
Nilai Saham = Arus Kas Dividen Tahunan yang Diharapkan / (Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan Investor – Tingkat Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)
Menyusun ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen,
(Tingkat Pengembalian yang Dibutuhkan – Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan) = Arus Kas yang Diharapkan / Nilai Aset
Representasi di atas sesuai dengan rumus dasar capitalization rate yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasional bersih dan nilai aset sesuai dengan harga pasar properti saat ini.
Hal ini menyebabkan capitalization rate setara dengan selisih antara tingkat pengembalian yang dibutuhkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, capitalization rate hanyalah tingkat pengembalian yang diperlukan dikurangi tingkat pertumbuhan.
Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian tertentu yang diharapkan oleh investor. Misalnya, katakanlah pendapatan operasional bersih sebuah properti adalah $ 50.000, dan diperkirakan akan naik 2% per tahun.
Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10% per tahun, maka net cap rate akan menjadi (10% – 2%) = 8%. Dengan menggunakan rumus di atas, penilaian aset akan menjadi ($50.000 / 8%) = $625.000.
Keterbatasan Capitalization Rate
Meskipun capitalization rate dapat menjadi metrik yang berguna untuk properti yang memberikan pendapatan yang stabil, namun kurang dapat diandalkan jika properti memiliki arus kas yang tidak teratur atau tidak konsisten. Dalam keadaan seperti ini, model arus kas yang didiskontokan mungkin merupakan cara yang lebih baik untuk mengukur pengembalian dari properti investasi.
Capitalization rate hanya berguna sejauh pendapatan properti akan tetap stabil dalam jangka panjang. Hal ini tidak memperhitungkan risiko di masa depan, seperti penyusutan, atau perubahan struktural di pasar sewa yang dapat menyebabkan fluktuasi pendapatan. Investor harus memperhitungkan risiko ini ketika mengandalkan perhitungan cap rate.
Kesimpulan
Capitalization rate digunakan untuk mengukur profitabilitas properti sewa komersial. Capitalization rate yang tinggi menunjukkan pendapatan yang relatif tinggi, relatif terhadap ukuran investasi awal. Namun, ada juga faktor lain yang perlu dipertimbangkan, seperti risiko dan dinamika pasar lokal. Investor harus berhati-hati dalam mempertimbangkan berbagai metrik selain capitalization rate.
