Assumable Mortgage (KPR yang dapat diasumsikan ) adalah jenis pengaturan pembiayaan di mana KPR yang belum lunas dan persyaratannya dialihkan dari pemilik saat ini kepada pembeli. Dengan mengasumsikan sisa utang pemilik sebelumnya, pembeli dapat menghindari mendapatkan hipotek mereka sendiri. Berbagai jenis pinjaman dapat memenuhi syarat sebagai Assumable Mortgage, meskipun ada beberapa pertimbangan khusus yang perlu diingat.
Memahami Assumable Mortgage
Banyak pembeli rumah biasanya mengambil hipotek dari lembaga pemberi pinjaman untuk membiayai pembelian rumah atau properti. Perjanjian kontrak untuk membayar kembali pinjaman termasuk bunga yang harus dibayar peminjam, serta pembayaran pokok kepada pemberi pinjaman. Jika pemilik rumah memutuskan untuk menjual rumah mereka nanti, mereka mungkin dapat mengalihkan hipotek mereka kepada pembeli rumah. Dalam hal ini, hipotek awal yang diambil dapat diasumsikan. Jika pemilik rumah memutuskan untuk menjual rumah mereka nanti, mereka mungkin dapat mengalihkan hipotek mereka ke pembeli rumah. Dalam hal ini, hipotek awal yang diambil dapat diasumsikan.
Jenis Pinjaman Apa yang Dapat Diasumsikan
Beberapa jenis hipotek yang paling populer dapat diasumsikan: Otoritas Perumahan Federal (FHA), Urusan Veteran (VA), dan Departemen Pertanian AS (USDA). Pembeli yang ingin mengambil alih hipotek dari penjual harus memenuhi persyaratan khusus dan mendapat persetujuan dari lembaga yang mensponsori hipotek.
Pinjaman FHA
Pinjaman FHA dapat diasumsikan jika kedua pihak yang bertransaksi memenuhi persyaratan untuk pengasumsian. Misalnya, properti harus digunakan oleh penjual sebagai tempat tinggal utama mereka. Pembeli harus terlebih dahulu memverifikasi bahwa pinjaman FHA dapat diasumsikan dan kemudian mengajukan permohonan seperti yang mereka lakukan untuk pinjaman FHA perorangan. Pemberi pinjaman penjual akan memverifikasi bahwa pembeli memenuhi kualifikasi, termasuk layak kredit. Jika disetujui, hipotek akan diasumsikan oleh pembeli. Namun, kecuali jika penjual dibebaskan dari pinjaman, mereka masih bertanggung jawab untuk itu.
Pinjaman
Departemen Urusan Veteran menawarkan hipotek kepada anggota militer yang memenuhi syarat dan pasangan anggota militer. Namun, untuk mengambil pinjaman VA, pembeli tidak perlu menjadi anggota militer untuk memenuhi syarat. Meskipun demikian, pemberi pinjaman dan kantor pinjaman VA regional perlu menyetujui pembeli untuk asumsi pinjaman, dan paling sering, pembeli yang mengambil pinjaman VA adalah anggota militer.
Untuk pinjaman yang dimulai sebelum 1 Maret 1988, pembeli dapat dengan bebas mengambil pinjaman VA. Dengan kata lain, pembeli tidak memerlukan persetujuan VA atau pemberi pinjaman untuk mengambil alih hipotek.
Pinjaman USDA
Pinjaman USDA ditawarkan kepada pembeli properti pedesaan. Mereka tidak memerlukan uang muka dan seringkali memiliki suku bunga rendah. Untuk mendapatkan pinjaman USDA, pembeli harus memenuhi kualifikasi standar, seperti memenuhi persyaratan kredit dan pendapatan, dan menerima persetujuan dari USDA untuk mentransfer hak milik. Pembeli dapat menggunakan suku bunga dan persyaratan pinjaman yang ada atau suku bunga dan persyaratan baru. Meskipun pembeli memenuhi semua persyaratan dan menerima persetujuan, hipotek tidak dapat diasumsikan jika penjual menunggak pembayaran.
Keuntungan dan Kerugian dari Assumable Mortgage
Keuntungan memperoleh Assumable Mortgage dalam lingkungan suku bunga tinggi terbatas pada jumlah saldo hipotek yang ada pada pinjaman atau ekuitas rumah. Misalnya, jika pembeli membeli rumah seharga $ 250.000 dan Assumable Mortgage penjual hanya memiliki saldo $ 110.000, pembeli harus membayar uang muka sebesar $ 140.000 untuk menutupi selisihnya. Atau pembeli akan membutuhkan hipotek terpisah untuk mendapatkan dana tambahan.
Kerugiannya adalah ketika harga pembelian rumah melebihi saldo hipotek dalam jumlah yang signifikan, mengharuskan pembeli untuk mendapatkan hipotek baru. Bergantung pada profil kredit pembeli dan suku bunga saat ini, suku bunga mungkin jauh lebih tinggi daripada pinjaman yang diasumsikan. Biasanya, pembeli akan mengambil hipotek kedua atas saldo hipotek yang ada jika ekuitas rumah penjual tinggi. Pembeli mungkin harus mengambil pinjaman kedua dengan pemberi pinjaman yang berbeda dari pemberi pinjaman penjual, yang dapat menimbulkan masalah jika kedua pemberi pinjaman tidak bekerja sama satu sama lain. Selain itu, memiliki dua pinjaman akan meningkatkan risiko gagal bayar, terutama jika salah satunya memiliki suku bunga yang lebih tinggi. Namun, jika ekuitas rumah penjual rendah, Assumable Mortgage mungkin merupakan akuisisi yang menarik bagi pembeli. Jika nilai rumah adalah $250.000 dan saldo Assumable Mortgage adalah $210.000, pembeli hanya perlu menyiapkan $40.000. Jika pembeli memiliki jumlah uang tunai ini, mereka dapat membayar penjual secara langsung tanpa harus mendapatkan jalur kredit lain.
Kelebihan
- Pembeli bisa mendapatkan harga yang lebih rendah dari harga pasar saat ini
- Pembeli mungkin tidak perlu mendapatkan jalur kredit baru
- Pembeli tidak memiliki biaya yang besar ketika ekuitas rendah
Kekurangan
- Pembeli mungkin membutuhkan uang muka yang besar ketika ekuitasnya tinggi
- Pemberi pinjaman mungkin tidak bekerja sama ketika hipotek kedua diperlukan
- Dengan dua hipotek, risiko gagal bayar meningkat
Persetujuan Pengalihan Assumable Mortgage
Keputusan akhir mengenai apakah Assumable Mortgage dapat dialihkan tidak diserahkan kepada pembeli dan penjual. Pemberi pinjaman dari hipotek asli harus menyetujui asumsi hipotek sebelum kesepakatan dapat ditandatangani oleh salah satu pihak. Pembeli rumah harus mengajukan pinjaman yang dapat diasumsikan dan memenuhi persyaratan pemberi pinjaman, seperti memiliki aset yang cukup dan layak kredit. Jika disetujui, hak milik properti akan dialihkan ke pembeli yang melakukan pembayaran bulanan yang diperlukan ke bank. Jika pengalihan tidak disetujui oleh pemberi pinjaman, penjual harus mencari pembeli lain yang bersedia mengambil alih hipotek dan memiliki kredit yang baik. KPR yang telah diambil alih oleh pihak ketiga bukan berarti penjual terbebas dari pembayaran utang. Penjual dapat dimintai pertanggungjawaban atas segala bentuk gagal bayar yang, pada gilirannya, dapat mempengaruhi peringkat kredit mereka. Untuk menghindari hal ini, penjual harus melepaskan tanggung jawab mereka secara tertulis pada saat pengambilalihan, dan pemberi pinjaman harus menyetujui permintaan pembebasan yang membebaskan penjual dari semua tanggung jawab atas pinjaman.
Kesimpulan
Assumable Mortgage mungkin menarik bagi pembeli ketika suku bunga KPR saat ini tinggi dan karena biaya penutupan jauh lebih rendah daripada yang terkait dengan KPR tradisional. Namun, jika pemilik memiliki banyak ekuitas di rumah, pembeli mungkin perlu membayar uang muka yang cukup besar atau mendapatkan pinjaman baru untuk selisih harga jual dan hipotek yang ada. Selain itu, tidak semua pinjaman dapat diasumsikan, dan jika demikian, pembeli masih harus memenuhi syarat dengan agen dan pemberi pinjaman. Jika manfaatnya lebih besar daripada risikonya, Assumable Mortgage mungkin merupakan pilihan terbaik untuk kepemilikan rumah.