Capital improvement atau peningkatan modal adalah penambahan perubahan struktural permanen atau restorasi beberapa aspek properti yang akan meningkatkan nilai keseluruhan properti, memperpanjang masa manfaatnya, atau menyesuaikannya dengan penggunaan baru.Individu, bisnis, dan kota dapat melakukan perbaikan modal pada properti yang mereka miliki. Beberapa capital improvement diberikan perlakuan pajak yang menguntungkan dan dapat dibebaskan dari pajak penjualan di yurisdiksi tertentu.Dalam bisnis atau keuangan perusahaan, proses ini mirip dengan investasi dalam belanja modal (CAPEX).
Cara Kerja Capital Improvement
Capital improvement biasanya meningkatkan nilai pasar properti, tetapi juga dapat memperluas kegunaan aset di luar kondisi saat ini.
Menurut Internal Revenue Service (IRS), capital improvement harus bertahan selama lebih dari satu tahun setelah selesai dan bersifat tahan lama atau permanen. Meskipun skala capital improvement dapat bervariasi, baik pemilik rumah perorangan maupun pemilik properti berskala besar melakukan capital improvement.
Publikasi IRS 523 menguraikan definisi resmi capital improvement. Contoh capital improvement perumahan termasuk menambah atau merenovasi kamar tidur, kamar mandi, atau dek. Proyek lain yang disetujui IRS termasuk menambahkan peralatan built-in baru, karpet atau lantai dari dinding ke dinding, atau perbaikan eksterior rumah, seperti mengganti atap, dinding, atau jendela badai. Memasang kolam renang tetap atau jalan masuk juga dapat menjadi perbaikan modal yang memenuhi syarat.
IRS membedakan antara perbaikan modal dan perbaikan atau penggantian karena keausan normal. Misalnya, jika kulkas Anda rusak setelah beberapa tahun digunakan, atau Anda memiliki pipa yang bocor, perbaikan tersebut bukanlah perbaikan modal.
Namun, jika seseorang menambahkan panel surya dan gudang peralatan ke properti mereka, yang keduanya ditempelkan secara permanen pada properti, keduanya akan dianggap sebagai capital improvement pada rumah. Contoh capital improvement berbasis bisnis adalah memasang sistem HVAC baru atau memasang fitur yang dapat diakses oleh Undang-Undang Penyandang Disabilitas Amerika (ADA) pada bangunan yang sudah ada.
Demikian pula, pembuatan taman umum baru di pusat kota juga dapat dianggap sebagai capital improvement untuk sebuah kota. Dalam skenario ini, penambahan baru akan membuat properti yang bersangkutan menjadi lebih berharga, akan dianggap sebagai penambahan permanen, dan penghapusannya akan menyebabkan kerusakan material pada properti tersebut.
Pertimbangan Khusus
Ada beberapa biaya yang perlu diingat ketika mempertimbangkan program capital improvement. Sebagai contoh:
Dasar Biaya / Cost Basis
Dasar biaya adalah biaya asli suatu aset. IRS menetapkan standar khusus untuk peningkatan agar memenuhi syarat sebagai peningkatan basis biaya. Perhatian utama adalah bahwa hal itu harus ada pada saat properti dijual. Capital improvement juga harus menjadi bagian dari properti, atau ditempelkan secara permanen pada properti sehingga pemindahannya akan menyebabkan kerusakan yang signifikan atau penurunan nilai properti itu sendiri.
Perbaikan atau pemeliharaan tidak dapat dimasukkan dalam basis biaya properti. Namun, perbaikan yang merupakan bagian dari proyek yang lebih besar, seperti mengganti semua jendela rumah, memenuhi syarat sebagai perbaikan modal. Renovasi yang diperlukan untuk menjaga rumah dalam kondisi baik tidak termasuk jika tidak menambah nilai aset. Contoh perbaikan yang tidak memenuhi syarat, menurut IRS, termasuk mengecat dinding, memperbaiki kebocoran, atau mengganti perangkat keras yang rusak.
Capital Gains / Keuntungan Modal
Selain memperbaiki rumah, capital improvement – menurut IRS – meningkatkan basis biaya struktur. Artinya, biaya yang dikeluarkan untuk melakukan perbaikan ditambahkan ke jumlah yang dibayarkan pemilik untuk membeli atau membangun properti. Menambah basis biaya, pada gilirannya, mengurangi ukuran keuntungan modal kena pajak saat menjual properti.
Keuntungan modal dari real estat berperilaku berbeda dari jenis keuntungan modal lainnya. Pada tahun 2022, pemilik rumah berhak atas pembebasan capital gain atas keuntungan apa pun dari penjualan tempat tinggal utama hingga $ 250.000 jika masih lajang dan $ 500.000 jika sudah menikah dan mengajukannya secara bersama-sama. Pengecualian ini memiliki satu peringatan penting. Pemilik rumah harus memiliki tempat tinggal di properti tersebut setidaknya selama dua dari lima tahun terakhir sebelum penjualan.
Selain itu, jika keuntungannya jauh lebih besar daripada jumlah yang tercantum di atas, efek pajak dari capital improvement dapat menjadi signifikan. Banyak faktor yang dapat membuat wajib pajak melanggar tingkat keuntungan modal $250.000/500.000. Ini termasuk jika pemilik memperoleh properti beberapa dekade yang lalu dan jika nilai real estat lokal telah meningkat secara dramatis sejak pembelian.
Pengecualian Lokal
Undang-undang sewa Negara Bagian New York mencakup ketentuan yang disebut program Perbaikan Modal Utama (MCI). Berawal dari tahun 1970-an, program ini memungkinkan tuan tanah untuk menaikkan harga sewa bangunan yang distabilkan atau dikendalikan hingga 6% per tahun, untuk menutup biaya perbaikan modal besar pada struktur tersebut. Peningkatan sistem HVAC, elevator baru, ruang umum yang diperbarui, dan peningkatan lainnya semuanya diperhitungkan dalam MCI.
Pada bulan Februari 2019, dua Legislator Negara Bagian memperkenalkan RUU untuk menghapus program ini, dengan alasan terlalu mudah bagi pemilik bangunan untuk menyalahgunakan program ini. Penyalahgunaan terjadi ketika pemilik bangunan yang tidak bermoral ini mengajukan klaim biaya yang digelembungkan atau dibuat-buat. Selain potensi penipuan, program MCI pada dasarnya tidak adil, menurut beberapa kritikus. Para pengkritik ini berargumen bahwa capital improvement adalah biaya satu kali untuk pemilik, tetapi kenaikan sewa adalah biaya yang terus menerus untuk penyewa.
Contoh Capital Improvement
Bayangkan seseorang yang membeli rumah seharga $ 650.000 dan menghabiskan $ 50.000 untuk merenovasi dapur dan menambah kamar mandi. Dalam banyak kasus, pajak penjualan tidak perlu dibayarkan kepada kontraktor untuk pekerjaan ini karena ini adalah capital improvement yang memenuhi syarat.
Harga dasar rumah juga meningkat dari $650.000 menjadi $700.000. Setelah 10 tahun memiliki dan tinggal di rumah tersebut, pemilik rumah, yang masih lajang dan membayar pajak seperti itu, akhirnya menjual properti tersebut dengan harga $975.000.
Jika tidak ada capital improvement yang dilakukan, jumlah kena pajak untuk capital gain biasanya adalah $75.000 (harga jual $975.000 – harga beli $650.000 – pengecualian capital gain sebesar $250.000). Karena capital improvement meningkatkan basis biaya sebesar $50.000, maka jumlah kena pajak untuk capital gain hanya sebesar $25.000 ($975.000 – ($650.000 + $50.000) – $250.000 = $25.000).
