Foreclosure / Penyitaan adalah proses hukum di mana pemberi pinjaman mencoba memulihkan jumlah hutang pinjaman yang gagal bayar dengan mengambil kepemilikan atas properti yang digadaikan dan menjualnya. Biasanya, gagal bayar dipicu ketika peminjam melewatkan sejumlah pembayaran bulanan tertentu, namun bisa juga terjadi ketika peminjam gagal memenuhi persyaratan lain dalam dokumen hipotek.
Memahami Foreclosure
Proses Foreclosure memperoleh dasar hukumnya dari kontrak hipotek atau akta perwalian, yang memberikan hak kepada pemberi pinjaman untuk menggunakan properti sebagai jaminan jika peminjam gagal menepati ketentuan dokumen hipotek. Meskipun prosesnya berbeda-beda di setiap negara bagian, proses Foreclosure umumnya dimulai ketika peminjam gagal bayar atau melewatkan setidaknya satu pembayaran hipotek. Pemberi pinjaman kemudian mengirimkan pemberitahuan pembayaran yang terlewat yang menunjukkan bahwa pembayaran bulan tersebut belum diterima. Jika peminjam melewatkan dua pembayaran, pemberi pinjaman mengirimkan surat permintaan. Hal ini lebih serius daripada pemberitahuan pembayaran yang terlewat, namun pemberi pinjaman mungkin masih bersedia membuat pengaturan agar peminjam dapat mengejar pembayaran yang terlewat.
Pemberi pinjaman mengirimkan pemberitahuan gagal bayar setelah 90 hari pembayaran terlewat. Pinjaman diserahkan ke departemen Foreclosure pemberi pinjaman, dan peminjam biasanya memiliki waktu 30 hari lagi untuk menyelesaikan pembayaran dan mengembalikan pinjaman (ini disebut periode pengembalian). Pada akhir periode pemulihan, pemberi pinjaman akan mulai menyita jika pemilik rumah belum melunasi pembayaran yang terlewat.
Proses Foreclosure Bervariasi menurut Negara Bagian
Setiap negara bagian memiliki undang-undang yang mengatur Foreclosure, termasuk pemberitahuan yang harus diumumkan oleh pemberi pinjaman kepada publik, pilihan pemilik rumah untuk memperlancar pinjaman dan menghindari Foreclosure, serta batas waktu dan proses penjualan properti.
Foreclosure—tindakan sebenarnya dari pemberi pinjaman yang menyita properti—biasanya merupakan langkah terakhir setelah proses pra-Foreclosure yang panjang. Sebelum Foreclosure, pemberi pinjaman mungkin menawarkan beberapa alternatif untuk menghindari Foreclosure, banyak di antaranya dapat memediasi konsekuensi negatif Foreclosure bagi pembeli dan penjual.
Di 22 negara bagian—termasuk Florida, Illinois, dan New York—Foreclosure melalui jalur hukum adalah hal yang biasa. Di sinilah pemberi pinjaman harus melalui pengadilan untuk mendapatkan izin Foreclosure dengan membuktikan bahwa peminjam menunggak. Jika Foreclosure disetujui, sheriff setempat akan melelang properti tersebut kepada penawar tertinggi untuk mencoba menutup hutang bank, atau bank menjadi pemilik dan menjual properti tersebut melalui jalur tradisional untuk menutup kerugiannya.
28 negara bagian lainnya—termasuk Arizona, California, Georgia, dan Texas—terutama menggunakan Foreclosure non-yudisial, yang juga disebut kekuatan penjualan. Jenis Foreclosure ini cenderung lebih cepat daripada Foreclosure yudisial, dan tidak melalui pengadilan kecuali pemilik rumah menggugat pemberi pinjaman.
Berapa Lama Foreclosure?
Properti yang diambil alih pada kuartal kedua tahun 2021 telah menghabiskan rata-rata 922 hari dalam proses Foreclosure, menurut Laporan Pasar Foreclosure AS dari ATTOM Data Solutions, penyedia data properti. Jumlah ini turun sedikit dari rata-rata kuartal sebelumnya yaitu 930 hari, dan naik 34,5%, dari 685 hari, pada kuartal kedua tahun 2020.
Jumlah hari rata-rata berbeda-beda di setiap negara bagian karena perbedaan undang-undang dan jadwal Foreclosure. Negara bagian dengan jumlah hari rata-rata terlama untuk properti yang diambil alih pada kuartal kedua tahun 2021 adalah:
- Hawaii (3.068 hari)
- New York (1.822 hari)
- Indiana (1.617 hari)
Negara-negara dengan waktu rata-rata Foreclosure terpendek dalam periode yang sama adalah:
- Wyoming (173 hari)
- Arkansas (253 hari)
- Tennessee (270 hari)
Bisakah Anda Menghindari Foreclosure
Sekalipun peminjam melewatkan satu atau dua pembayaran, masih ada cara untuk menghindari Foreclosure. Beberapa alternatif meliputi:
- Pemulihan Kembali—Selama periode pemulihan, peminjam dapat membayar kembali utangnya (termasuk pembayaran yang terlewat, bunga, dan denda apa pun) sebelum tanggal tertentu untuk kembali ke jalur hipotek.
- Pembiayaan kembali singkat—Dalam pembiayaan kembali singkat, jumlah pinjaman baru kurang dari saldo terutang, dan pemberi pinjaman dapat memaafkan selisihnya untuk membantu peminjam menghindari Foreclosure.
- Kesabaran khusus—Jika peminjam mengalami kesulitan keuangan sementara, seperti tagihan medis atau penurunan pendapatan, maka pemberi pinjaman dapat setuju untuk mengurangi atau menangguhkan pembayaran untuk jangka waktu tertentu.
Konsekuensi Foreclosure
Jika sebuah properti gagal dijual pada lelang Foreclosure, atau jika tidak pernah melalui lelang Foreclosure, maka pemberi pinjaman—sering kali bank—biasanya mengambil kepemilikan atas properti tersebut dan dapat menambahkannya ke akumulasi portofolio properti yang diambil alih, yang juga disebut milik real estat ( REO). Agunan yang diambil alih biasanya mudah diakses di situs web bank. Properti semacam itu mungkin menarik bagi investor real estat, karena dalam beberapa kasus, bank menjualnya dengan harga diskon terhadap nilai pasarnya, yang pada gilirannya berdampak negatif pada pemberi pinjaman. Bagi peminjam, Foreclosure muncul pada laporan kredit dalam waktu satu atau dua bulan, dan tetap di sana selama tujuh tahun sejak tanggal pembayaran pertama yang terlewat. Setelah tujuh tahun, Foreclosure tersebut dihapus dari laporan kredit peminjam.
