Istilah Funds From Operations (FFO) merujuk pada angka yang digunakan oleh perwalian investasi real estat (REIT) untuk menentukan arus kas dari operasi mereka. Perusahaan real estat menggunakan FFO sebagai pengukuran kinerja operasional. FFO dihitung dengan menambahkan penyusutan, amortisasi, dan kerugian atas penjualan aset ke laba, lalu mengurangkan keuntungan atas penjualan aset dan pendapatan bunga. Terkadang, FFO dikutip berdasarkan per saham. Rasio FFO per saham harus digunakan sebagai pengganti laba per saham (EPS) saat mengevaluasi REIT dan perwalian investasi serupa lainnya.
Rumus dan Perhitungan Funds From Operations (FFO)
Rumus untuk FFO adalah:
FFO=(NI+D+A+PSL)−PSG−II
di mana:
FFO=Dana dari operasi (Funds from operations)
NI=Pendapatan bersih (Net income)
D=Penyusutan (Depreciation)
A=Amortisasi (Amortization)
PSL=Kerugian Penjualan Properti (Property Sales Losses)
PSG=Keuntungan Penjualan Properti (Property Sales Gains)
II=Pendapatan Bunga (Interest Income)
Semua komponen perhitungan FFO tercantum pada laporan laba rugi REIT. Berikut langkah-langkah yang harus diambil untuk menghitungnya:
- Dapatkan angka untuk pendapatan bersih, yang merupakan laba perusahaan dan terletak di bagian bawah laporan laba rugi.
- Penyusutan dan amortisasi adalah bagian yang dibebankan dari aset berwujud (fisik) dan tidak berwujud perusahaan untuk periode tersebut. Penyusutan dan amortisasi hanyalah ukuran akuntansi untuk membantu perusahaan menyebarkan biaya aset mereka. Jumlah yang dibebankan pada akhirnya mengurangi pendapatan bersih untuk periode akuntansi. Akibatnya, penyusutan dan amortisasi ditambahkan kembali ke laba bersih untuk menentukan arus kas atau pendapatan aktual dari operasi REIT.
- Tambahkan kerugian atas penjualan properti bisnis, jika ada. Ini umumnya mencakup aset jangka panjang seperti properti, pabrik, dan peralatan (PP&E). Kerugian ini dianggap satu kali dan tidak berulang, dan karenanya bukan bagian dari operasi normal dan tidak boleh dimasukkan dalam perhitungan FFO.
- Kurangi keuntungan atau pendapatan yang diperoleh dari penjualan properti dari total angka laba bersih, penyusutan, dan amortisasi untuk memperoleh dana dari operasi untuk periode tersebut.
- Kurangi pendapatan bunga yang diperoleh bisnis. Pendapatan bunga umumnya bukan merupakan bagian rutin dari operasi normal bisnis, dan karenanya tidak boleh dimasukkan dalam perhitungan FFO.
Jika, misalnya, REIT memiliki penyusutan sebesar $20.000, keuntungan dari penjualan properti sebesar $40.000, dan laba bersih sebesar $100.000, FFO-nya akan menjadi $80.000.
Apa yang Dapat Diberitahukan FFO kepada Anda
FFO adalah ukuran kas yang dihasilkan oleh REIT. Perusahaan real estat menggunakan FFO sebagai tolok ukur kinerja operasional. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) awalnya mempelopori angka ini, yang merupakan ukuran non-GAAP. Dana dari operasi mengukur jumlah bersih kas dan setara kas yang mengalir ke perusahaan dari aktivitas bisnis reguler dan berkelanjutan. FFO tidak boleh dilihat sebagai alternatif arus kas atau sebagai ukuran likuiditas. Misalnya, arus kas perusahaan pada umumnya akan dipengaruhi oleh uang yang diperoleh dari penjualan aset, tetapi FFO mengecualikan keuntungan tersebut. Selain itu, perusahaan pada umumnya akan menunjukkan arus kas masuk pada CFS-nya jika perusahaan menerima hasil pinjaman dari bank. Namun, FFO tidak mencakup arus kas masuk tersebut. Sebaliknya, FFO hanya merupakan ukuran pendapatan dari aktivitas bisnis.
Mengapa FFO Merupakan Ukuran yang Baik untuk Kinerja REIT
FFO mengompensasi metode akuntansi biaya yang mungkin tidak akurat dalam mengomunikasikan kinerja REIT yang sebenarnya. Prinsip akuntansi yang berlaku umum (GAAP) mengharuskan semua REIT mendepresiasi properti investasinya dari waktu ke waktu menggunakan salah satu metode depresiasi standar. Namun, banyak properti investasi yang nilainya justru meningkat dari waktu ke waktu, sehingga depresiasi tidak akurat dalam menggambarkan nilai REIT. Depresiasi dan amortisasi harus ditambahkan kembali ke laba bersih untuk mengatasi masalah ini.
FFO juga mengurangi keuntungan dari penjualan properti karena jenis penjualan ini dianggap tidak berulang. REIT harus membayar 90% dari semua pendapatan kena pajak dalam bentuk dividen, yang merupakan pembayaran tunai kepada investor. Keuntungan dari penjualan properti tidak menambah pendapatan kena pajak REIT dan karenanya tidak boleh dimasukkan dalam pengukuran nilai dan kinerja.
Seperti yang disebutkan, FFO per saham terkadang diberikan oleh perusahaan sebagai suplemen untuk EPS mereka. Laba per saham adalah laba bersih perusahaan dibagi dengan saham ekuitas yang beredar. EPS dan FFO per saham memberikan ukuran berapa banyak pendapatan yang dihasilkan per saham.
Ukuran ini juga membantu investor menentukan apakah uang tersebut digunakan secara efektif oleh manajemen. Selain itu, banyak analis dan investor menilai rasio harga-FFO REIT sebagai suplemen untuk rasio harga-laba (P/E), yang merupakan harga saham dibagi dengan EPS. Dalam kasus REIT, harga pasar REIT akan dibagi dengan FFO per sahamnya.
Dana Dari Operasi (FFO) vs. Dana Dari Operasi yang Disesuaikan (AFFO)
Analis real estat juga semakin menghitung dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) REIT. Perhitungan ini mengambil FFO REIT dan mengurangi pengeluaran berulang yang dikapitalisasi dan kemudian diamortisasi, serta setiap pelunasan sewa. Pengeluaran modal berulang ini dapat mencakup biaya pemeliharaan seperti proyek pengecatan atau penggantian atap. AFFO telah mendapatkan daya tarik sebagai estimasi yang lebih akurat dari potensi pendapatan REIT. Ukuran AFFO dikembangkan untuk memberikan ukuran yang lebih baik dari kapasitas REIT dalam menghasilkan uang tunai atau membayar dividen. Selain AFFO, ukuran alternatif ini terkadang disebut sebagai dana yang tersedia untuk distribusi atau uang tunai yang tersedia untuk distribusi.
Contoh Cara Menggunakan FFO
Simon Property Group adalah REIT mal yang populer. Perusahaan ini melaporkan dana dari operasi pada laporan laba rugi tahun 2017 sebesar $4 miliar, naik 6% dari tahun 2016. Sementara itu, laba bersih perusahaan mencapai $2,2 miliar. Untuk mencapai FFO, perusahaan menambahkan kembali penyusutan dan amortisasi sekitar $1,8 miliar, dan selanjutnya disesuaikan dengan angka-angka lain yang lebih kecil—termasuk pengurangan sebesar $5,3 juta untuk pembayaran distribusi preferen dan dividen, dan porsi kepentingan nonpengendali dari penyusutan dan amortisasi yang menghasilkan pengurangan tambahan sebesar $17,1 juta. Simon juga melaporkan angka FFO per saham yang diencerkan sebesar $11,21, dibandingkan dengan angka EPS yang diencerkan sebesar $6,24.
Kesimpulan
Ada sejumlah cara untuk mengukur keberhasilan perusahaan. Metriknya bergantung pada jenis korporasi. Misalnya, beberapa perusahaan mengukur profitabilitas mereka menggunakan EBITDA atau laba atas ekuitas. Namun, REIT menggunakan dana dari operasi. Angka ini, yang mengukur kinerja operasi perusahaan, ditetapkan oleh NAREIT dan sekarang menjadi standar industri. Angka ini memperhitungkan penyusutan, amortisasi, dan kerugian atas penjualan properti sambil mengeluarkan bunga yang diperoleh bersama dengan keuntungan atas penjualan properti. Namun jangan khawatir, Anda tidak perlu menghitung angka ini. Anda dapat menemukannya di catatan kaki laporan laba rugi REIT.
