Apa itu Guarantee Fees?
Istilah guarantee fee mengacu pada sejumlah uang yang dibayarkan kepada penerbit sekuritas beragun hipotek (MBS) oleh pemegangnya. Biaya ini membantu penerbit membayar biaya administrasi dan pengeluaran yang terkait dengan sekuritas dan juga mengurangi risiko atau kerugian yang mungkin timbul jika salah satu hipotek yang mendukung sekuritas gagal bayar. Juga disebut g-fee, guarantee fee juga mengacu pada biaya yang dibayarkan oleh pemberi hipotek kepada penjamin untuk layanan yang diberikan.
Memahami Guarantee Fees
Penerbit penyedia sekuritas beragun hipotek (MBS) seperti Freddie Mac, Ginnie Mae, dan Fannie Mae membebankan guarantee fees kepada pemberi pinjaman untuk pembuatan, pelayanan, dan pelaporan aset, serta untuk jaminan bahwa penyedia akan menambahnya untuk memastikan bahwa pembayaran pokok dan bunga tetap dilakukan meskipun peminjam mengalami gagal bayar. Meskipun biaya biasanya merupakan persentase tertentu dari nilai aset, penerbit juga dapat membebankan jumlah yang tetap. Jaminan pembayaran ini adalah komponen utama dari guarantee fee. Biaya di muka untuk pinjaman rumah Fannie Mae dan Freddie Mac berubah pada Mei 2023.
Penyedia seperti Fannie, Freddie, dan Ginnie membantu bank dengan membeli hipotek dari perusahaan hipotek, bank komersial, serikat kredit, agregator, dan sebagainya. Dalam banyak kasus, badan usaha yang disponsori pemerintah (GSE) ini membayar hipotek ini dengan memberikannya kembali kepada pemrakarsa dalam bentuk MBS yang disekuritisasi yang kemudian dapat dipilih oleh penerima untuk dijual atau disimpan. Fee guarantee yang terdapat dalam MBS merupakan sumber pendapatan bagi penyedia MBS dan idealnya cukup memadai untuk semua produk untuk menutupi gagal bayar KPR.
Guarantee fee terutama terdiri dari jaminan kredit yang mereka berikan kepada pemilik akhir MBS, tetapi juga mencakup biaya pengelolaan dan administrasi kumpulan hipotek yang disekuritisasi, pelaporan MBS kepada investor dan Securities and Exchange Commission (SEC), dan tugas-tugas kantor belakang lainnya.
Meskipun biaya ini sering disebut sebagai jenis asuransi untuk sekuritas beragun hipotek, biaya ini juga mencakup layanan lain seperti yang telah disebutkan. Misalnya, bank dapat membebankan biaya g-fee kepada pembawa surat berharga atau aset untuk memberikan jaminan. Mereka juga dapat membebankan biaya jaminan sebagai bagian dari suku bunga hipotek. Tidak seperti biaya di muka lainnya – biaya dokumen dan biaya awal – biaya ini dikenakan selama jangka waktu pinjaman.
Pertimbangan Khusus
Fee guarantee ditentukan berdasarkan kelayakan kredit dan ukuran dari kumpulan hipotek yang mendasarinya. Sebelum krisis hipotek dan krisis keuangan, biaya jaminan adalah pengurangan kecil sebesar 15 hingga 25 basis poin. Sebagai imbalan atas biaya yang kecil ini, pencetus hipotek menerima aset yang dapat dijual dan juga menghapus pinjaman dari pembukuan untuk membebaskan lebih banyak kredit. Ini adalah kesepakatan yang sangat baik bagi pemberi pinjaman, karena penyedia MBS bergantung pada informasi dari pemberi pinjaman untuk menetapkan biaya jaminan. Bank-bank mengambil kesempatan ini untuk mendorong batas-batas siapa saja yang dapat diberikan hipotek, yang menghasilkan pinjaman NINJA dan distorsi pasar secara keseluruhan. Sayangnya, biaya penjaminan tidak disesuaikan untuk mencerminkan kenyataan ini, mengakibatkan krisis hipotek besar-besaran di mana pemerintah AS pada akhirnya harus menalangi penyedia MBS karena biaya penjaminan mereka tidak mencukupi untuk menutupi kewajiban yang sebenarnya.
Guarantee fee mengalami peningkatan tajam sejak krisis keuangan dan Resesi Hebat. Dibandingkan dengan rata-rata sebelum krisis sebesar 15 hingga 25 basis poin, rata-rata setelah krisis meningkat lebih dari dua kali lipat. Badan Perumahan dan Keuangan Federal ( FHFA) memberikan analisis tahunan mengenai guarantee fee yang dibebankan oleh Freddie dan Fannie. FHFA melaporkan biaya penjaminan rata-rata sebesar 58 basis poin untuk pinjaman hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun yang diterbitkan pada tahun 2019. Meskipun guarantee fee umumnya tidak mendapat banyak perhatian di luar kelompok lobi industri hipotek, ada upaya politik untuk melakukan kenaikan sebesar 10 basis poin melalui FHFA untuk mengurangi risiko masa depan bagi pembayar pajak Amerika.
