Apa itu Landlocked?
Landlocked, dalam konteks properti riil, mengacu pada sebidang properti yang tidak dapat diakses melalui jalan umum, kecuali melalui lahan yang berdekatan. Sebuah lahan kosong yang terletak di belakang pusat perbelanjaan dan hanya dapat dicapai dengan berjalan kaki melalui mal tersebut memenuhi syarat sebagai jenis lahan ini. Properti Landlocked terkunci, yang berarti dikelilingi oleh properti lain.
Memahami Landlocked
Bidang tanah Landlocked biasanya merupakan hasil dari subdivisi atau pembagian sebidang tanah yang lebih besar menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil, yang kemudian dijual secara individual. Idealnya, setiap bidang tanah yang lebih kecil akan memiliki akses ke jalan umum, tetapi terkadang hal itu tidak memungkinkan.
Sebagai contoh, seorang penjual mungkin ingin membagi sebidang tanah persegi besar dengan fitur lanskap di tengahnya, seperti gunung, yang tidak cocok untuk pembangunan. Daripada membuat bidang tanah yang tidak beraturan untuk memberikan akses jalan ke gunung, bidang tanah tersebut mungkin dibiarkan Landlocked.
Properti riil Landlocked dapat terjadi ketika tanah yang telah berada dalam satu keluarga selama bertahun-tahun dibagi di antara anggota keluarga. Akhirnya, ketika properti dijual, muncullah kebutuhan agar properti tersebut dimiliki secara terpisah. Mengakses properti Landlocked mungkin bukan masalah ketika properti di sekitarnya dimiliki oleh keluarga yang sama; namun, begitu kepemilikan beberapa properti berubah, akses ke properti riil Landlocked dapat menjadi masalah.
Keuntungan dan Kerugian Properti Landlocked
Properti Landlocked biasanya memiliki nilai yang lebih rendah daripada properti di sekitarnya, karena tidak dapat diakses; namun, itu tidak berarti real estat Landlocked tidak bernilai sama sekali. Selain itu, karena nilainya lebih rendah, ini mungkin menjadi nilai yang lebih baik di lingkungan yang mahal bagi calon pembeli. Ini memungkinkan pembeli tersebut memiliki akses ke komunitas yang sebelumnya tidak terjangkau harganya.
Namun, mendapatkan pinjaman atau hipotek untuk properti Landlocked bisa jadi sulit karena bank mungkin tidak akan membiayai properti Landlocked. Kurangnya akses ke properti untuk layanan publik, seperti personel medis dan pemadam kebakaran, dapat membuat bank dan calon pembeli enggan berurusan dengan properti Landlocked.
Hak Lintas (Easement)
Akses ke properti atau bidang tanah Landlocked dapat menjadi tantangan bagi pemiliknya; namun, undang-undang negara bagian dan federal melindungi hak pemilik properti untuk “penggunaan produktif” atas tanah mereka, yang secara umum berarti hak untuk mendapatkan akses ke jalan umum.
Hak lintas (easement), yang memberikan hak untuk melintasi tanah tetangga, digunakan untuk menyediakan akses tersebut. Ada berbagai jenis hak lintas, beberapa lebih mudah diperoleh daripada yang lain. Namun, pembeli cerdas yang memahami aturannya dapat menemukan investasi bagus pada properti Landlocked.
Cara bebas stres untuk mendapatkan hak lintas adalah melalui negosiasi ramah dengan pemilik tanah tetangga. Mereka mungkin tergoda untuk memberikan janji lisan, yang memungkinkan pemilik Landlocked melintasi tanah mereka, tetapi pembeli disarankan untuk mendapatkan janji tersebut secara tertulis.
Hak lintas tertulis yang dibuat oleh pengacara real estat, dan didaftarkan di kantor akta setempat, memberikan keamanan bagi pemilik properti Landlocked. Dengan pengaturan lisan, tetangga dapat berubah pikiran, atau menjual tanah mereka kepada pemilik yang kurang ramah.
Terakhir, perkataan tetangga tidak akan banyak berpengaruh ketika bidang tanah Landlocked dijual kembali. Hak lintas permanen secara tertulis menghindari semua masalah potensial ini.
Hak Akses karena Kebutuhan (Easement by Necessity)
Jika tetangga menolak untuk menandatangani hak akses yang bersahabat atau meminta kompensasi yang tidak masuk akal, mungkin perlu untuk mendapatkan hak akses karena kebutuhan (easement by necessity). Hak akses karena kebutuhan adalah perintah pengadilan yang memberikan pemilik tanah akses yang secara hukum berhak atas properti mereka.
Kendalanya adalah pemilik Landlocked harus membuktikan melalui akta dan pencarian hak milik bahwa baik properti Landlocked maupun properti tetangga pada suatu waktu dimiliki oleh orang yang sama. Pengadilan pada dasarnya memutuskan bahwa ketika properti tersebut dibagi, pemilik lalai untuk menyediakan akses jalan yang diperlukan.
Penting untuk dicatat bahwa pengajuan untuk hak akses karena kebutuhan akan menimbulkan biaya hukum. Selain itu, hal itu dapat membuat pemilik Landlocked memiliki tetangga yang marah yang dapat mengajukan banding atas putusan tersebut. Ada pengecualian untuk hak akses karena kebutuhan, seperti paten tanah yang diberikan oleh pemerintah federal, bahkan yang berasal dari ratusan tahun yang lalu. Untuk menghindari terjerat dalam sengketa hukum atas properti Landlocked, pembeli harus berkonsultasi dengan pengacara properti yang berpengalaman.
