Apa itu Landlord?
Seorang Landlord adalah seseorang yang memiliki dan menyewakan properti. Landlord dapat berupa individu, bisnis, atau entitas lainnya. Landlord biasanya menyediakan pemeliharaan atau perbaikan yang diperlukan selama periode sewa. Tugas dan kewajiban spesifik biasanya diuraikan dalam perjanjian sewa.
Tugas Landlord
Seperti yang disebutkan di atas, Landlord adalah siapa pun yang memiliki properti dan menyewakannya kepada orang lain. Pihak ini disebut penyewa (tenant). Landlord berinvestasi di properti riil sebagai sumber keuntungan. Dengan memiliki properti dan menyewakannya, seorang Landlord dapat memperoleh aliran pendapatan yang stabil bersama dengan potensi apresiasi properti mereka.
Landlord dapat berupa individu, bisnis, atau entitas lain, seperti lembaga pemerintah. Demikian pula, jenis properti yang mereka miliki juga dapat bervariasi. Itu berarti jenis properti yang mereka miliki tidak terbatas hanya pada rumah. Selain tempat tinggal keluarga tunggal, portofolio properti riil mereka mungkin termasuk:
- Tempat tinggal multi-keluarga, seperti rumah multi-keluarga, gedung apartemen, dan kondominium
- Tanah dan lahan kosong
- Properti liburan, seperti pondok dan vila
- Properti komersial, seperti properti bisnis mandiri, pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, atau gedung serbaguna (mixed-use buildings)
Landlord biasanya menggunakan perjanjian sewa (lease) saat mereka menyewakan aset mereka. Perjanjian sewa adalah kontrak yang mengikat secara hukum yang menguraikan persyaratan di mana satu pihak setuju untuk menyewa properti dari pihak lain. Ini menjamin penyewa (lessee) penggunaan aset dan menjamin bahwa pemilik properti atau Landlord (lessor) berhak atas pembayaran reguler untuk jangka waktu tertentu sebagai imbalannya.
Hak dan Tanggung Jawab Landlord
Landlord memiliki hak dan tanggung jawab spesifik yang bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain. Ada juga undang-undang umum yang berlaku di semua negara bagian.
Landlord memiliki hak untuk menagih sewa serta biaya keterlambatan yang telah diatur sebelumnya. Mereka juga memiliki hak untuk menaikkan sewa sebagaimana didefinisikan dalam perjanjian sewa-menyewa antara penyewa dan Landlord. Ketika penyewa tidak membayar sewa, Landlord memiliki hak untuk mengusir mereka. Proses penggusuran bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain. Sebagian besar negara bagian menyediakan kemampuan bagi Landlord untuk menagih tunggakan sewa serta biaya hukum.
Landlord bertanggung jawab untuk memelihara properti sewaan mereka dan menjaganya dalam kondisi layak huni. Mereka harus memastikan bahwa properti bersih dan kosong ketika penyewa baru pindah. Selain itu, Landlord harus mengikuti semua peraturan bangunan setempat, melakukan perbaikan dengan segera, dan menjaga semua layanan penting, termasuk pipa ledeng, listrik, dan pemanas, berfungsi dengan baik.
Landlord juga bertanggung jawab untuk mengelola uang jaminan. Meskipun Landlord memiliki hak untuk membebankan uang jaminan kepada penyewa untuk menutupi kerusakan properti dan tunggakan sewa, uang jaminan tersebut bukan milik Landlord. Undang-undang yang mengatur uang jaminan bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain.
Jenis-jenis Landlord
Landlord bisa berupa individu, perusahaan, atau entitas lain, seperti lembaga pemerintah.
Individu dapat memiliki satu atau lebih properti dan menyewakannya untuk menambah penghasilan mereka atau sebagai cara untuk mendiversifikasi portofolio investasi mereka. Misalnya, pasangan paruh baya mungkin memutuskan untuk membeli rumah kedua dan menyewakannya sebagai cara untuk meningkatkan pendapatan bulanan mereka. Menjaga properti tetap disewakan selama masa pensiun dapat membantu individu-individu ini menambah uang yang mereka terima dari tunjangan Jaminan Sosial atau investasi mereka.
Landlord lain, seperti perusahaan, mungkin berbisnis dalam membeli properti dengan tujuan untuk menyewakannya. Sebagai contoh, sebuah perusahaan real estat mungkin membeli gedung perkantoran dan menyewakannya kepada berbagai bisnis untuk sewa bulanan.
Pemerintah kota, terutama di kota-kota besar, seringkali memiliki perusahaan perumahan. Lembaga-lembaga ini memiliki, menyewakan, mengelola, dan memelihara sewa perumahan yang terjangkau atau bersubsidi bagi mereka yang membutuhkan. Pembayaran sewa umumnya ditentukan berdasarkan pendapatan penyewa untuk tempat tinggal ini.
Peluang dan Tantangan Menjadi Landlord
Ada peluang dan tantangan dalam menjadi seorang Landlord.
Dari sisi keuntungan, sebagian besar biaya yang terkait dengan properti sewaan dapat dikurangi pajaknya. Jika tidak ada laba bersih setelah dikurangi pengeluaran, pendapatan sewa pada dasarnya adalah pendapatan yang tidak dikenai pajak. Seiring dengan pelunasan hipotek properti sewaan, Landlord meningkatkan persentase kepemilikan properti mereka dan mendapatkan akses terhadap kenaikan nilai properti.
Namun, ketika seorang Landlord menjual properti, mereka akan membayar pajak atas keuntungan modal apa pun kecuali mereka menginvestasikan kembali uang tersebut ke properti sewaan lain. Proses ini disebut pertukaran 1031, dan memiliki persyaratan khusus. Properti baru harus diidentifikasi dalam waktu 45 hari setelah penjualan, dan seluruh transfer harus dilakukan dalam waktu 180 hari.
Batasan Hak Landlord
Ada empat hal utama yang tidak boleh dilakukan oleh Landlord:
Diskriminasi: Undang-Undang Perumahan yang Adil (Fair Housing Act) dengan tegas melarang Landlord menolak penyewaan kepada seseorang berdasarkan ras, warna kulit, asal negara, orientasi seksual, status keluarga, disabilitas, atau gender mereka.
Masuk tanpa pemberitahuan yang layak: Kecuali dalam situasi darurat, Landlord harus memberikan pemberitahuan yang layak sebelum memasuki properti. Hukum bervariasi di setiap negara bagian, tetapi banyak undang-undang yang mewajibkan pemberitahuan setidaknya 24 jam.
Mengusir penyewa secara tidak benar: Seorang Landlord boleh mengusir penyewa, tetapi mereka harus selalu melalui jalur hukum yang benar. Kegagalan untuk mengikuti protokol yang benar dapat menempatkan Landlord dalam posisi hukum yang genting.
Menaikkan sewa tanpa pemberitahuan: Landlord harus memberikan pemberitahuan yang cukup sebelum menaikkan sewa penyewa (biasanya minimal 30 hari). Dan tergantung pada negara bagian, undang-undang pengendalian sewa (rent control) mungkin melarang Landlord menaikkan sewa di atas batas tertentu, bahkan ketika kontrak sewa akan diperbarui.
