Equated Monthly Installment (EMI) adalah jumlah pembayaran tetap yang dilakukan oleh peminjam kepada pemberi pinjaman pada tanggal tertentu setiap bulan kalender. Equated Monthly Installment diterapkan pada bunga dan pokok setiap bulan sehingga selama beberapa tahun tertentu, pinjaman dilunasi seluruhnya. Dalam jenis pinjaman yang paling umum—seperti hipotek real estat, pinjaman mobil, dan pinjaman mahasiswa—peminjam melakukan pembayaran tetap secara berkala kepada pemberi pinjaman selama beberapa tahun untuk melunasi pinjamannya.
Cara Kerja Equated Monthly Installment (EMI).
EMI berbeda dari rencana pembayaran variabel, di mana peminjam dapat membayar jumlah yang lebih tinggi sesuai kebijakannya. Dalam paket EMI, peminjam biasanya hanya diperbolehkan satu jumlah pembayaran tetap setiap bulannya.
Manfaat EMI bagi peminjam adalah mereka mengetahui secara pasti berapa banyak uang yang harus mereka bayarkan untuk pinjaman mereka setiap bulannya, sehingga dapat membuat penganggaran pribadi menjadi lebih mudah. Keuntungan bagi pemberi pinjaman (atau investor yang menerima pinjaman tersebut) adalah mereka dapat mengandalkan aliran pendapatan yang stabil dan dapat diprediksi dari bunga pinjaman.
EMI dapat dihitung menggunakan metode tarif tetap atau metode saldo pereduksi (aks saldo pereduksi).
Rumus Equated Monthly Installment (EMI).
Rumus tarif tetap EMI dihitung dengan menjumlahkan jumlah pokok pinjaman dan bunga pokok pinjaman dan membagi hasilnya dengan jumlah periode dikalikan dengan jumlah bulan.
e Metode saldo pereduksi EMI dihitung menggunakan rumus berikut:
EMI = P * [( r * (1 + r)^n)) / ((1 + r)^n – 1)]
Di mana:
P = Princiapl amount borrowed /Jumlah pokok yang dipinjam
r = eriodic monthly interest rate /Suku bunga periodik bulanan
n = Total number of monthly payments /Jumlah total pembayaran bulanan
Contoh Equated Monthly Installment (EMI)
Untuk mendemonstrasikan cara kerja EMI, mari kita lihat penghitungannya menggunakan kedua metode tersebut. Asumsikan seseorang mengambil hipotek untuk membeli rumah baru. Jumlah pokoknya adalah $500.000, dan persyaratan pinjaman mencakup tingkat bunga 3,5% selama 10 tahun.
Dengan menggunakan metode tarif tetap untuk menghitung EMI, pembayaran bulanan pemilik rumah adalah $5.625, atau ($500.000 + ($500.000 x 10 x 0,035)) / (10 x 12).
Dengan menggunakan metode pengurangan saldo EMI, pembayaran bulanan akan menjadi sekitar $4,944,29, atau $500,000 * [(0,0029 * (1 + 0,0029)^120) / ((1 + 0,0029)^120 – 1)].
Perhatikan bahwa dalam perhitungan tarif tetap EMI, jumlah pokok pinjaman tetap konstan selama periode hipotek 10 tahun. Hal ini menunjukkan bahwa metode pengurangan saldo EMI mungkin merupakan pilihan yang lebih baik karena berkurangnya pokok pinjaman juga mengurangi jumlah bunga yang harus dibayar. Pada metode flat rate, setiap beban bunga dihitung berdasarkan jumlah pinjaman awal, meskipun sisa pinjaman dilunasi secara bertahap.
