Comparative Market Analysis (CMA) memperkirakan harga rumah berdasarkan properti serupa yang baru saja terjual di area sekitar. Agen dan broker real estat membuat laporan CMA untuk membantu penjual menetapkan harga jual rumah mereka dan membantu pembeli membuat penawaran yang kompetitif. Selain itu, Anda dapat melakukan Comparative Market Analysis Anda sendiri dengan meneliti properti yang sebanding (dikenal sebagai “comps”) di situs daftar real estat, seperti realtor.com.
Memahami Comparative Market Analysis
Comparative Market Analysis membantu penjual memilih harga listing terbaik untuk rumah mereka. Harga “terbaik” adalah harga yang tidak terlalu rendah sehingga membuat penjual terlilit utang atau terlalu tinggi sehingga rumah tidak akan terjual. Bagi pembeli, CMA dapat memverifikasi apakah sebuah rumah berada dalam kisaran harga yang tepat dan membantu menentukan penawaran kompetitif yang akan ditanggapi dengan serius-tanpa berlebihan.
CMA membandingkan properti dengan rumah lain yang memiliki lokasi, ukuran, dan fitur yang serupa. Idealnya, CMA menggunakan rumah yang baru saja terjual dari subdivisi yang sama. Tentu saja, menemukan rumah yang terjual dalam tiga hingga enam bulan terakhir di daerah sekitar bisa jadi sulit jika Anda berada di pasar real estat bervolume rendah atau pedesaan. Dalam kasus ini, penilaian formal mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.Comparative Market Analysis adalah perkiraan harga, jadi agen dan broker real estat tidak memerlukan lisensi penilai untuk melakukan CMA saat melayani klien.
Apa Saja Yang Ada Di Dalam Laporan CMA?
Saat agen real estate atau broker melakukan Comparative Market Analysis, mereka akan membuat laporan yang merinci temuannya. Tidak ada laporan CMA yang terstandardisasi; namun, penting untuk diperhatikan bahwa beberapa negara bagian memiliki undang-undang yang mengharuskan informasi spesifik untuk disertakan dalam CMA.
Dengan demikian, CMA biasanya mencakup:
– Alamat properti dan tiga hingga lima properti pembanding
– Deskripsi setiap properti, termasuk ketinggian, denah, dan jumlah kamar tidur dan kamar mandi
– Luas setiap property
– Harga jual setiap properti pembanding
– Penyesuaian dolar untuk setiap perbedaan
– Harga jual yang disesuaikan per kaki persegi dari setiap komparasi
– Kisaran harga yang wajar untuk properti tersebut
CMA vs. Appraisal
CMA diselesaikan oleh agen real estat, penjual, atau pembeli dengan menggunakan rumah yang sebanding untuk memperkirakan harga. Perkiraan harga ini kemudian dapat digunakan untuk menegosiasikan harga jual.
Penilaian membutuhkan penilai berlisensi dan bersertifikat. Penilai membandingkan rumah yang memiliki ukuran, tata letak, dan lokasi yang serupa. Kemudian, mereka mengevaluasi kondisi pasar perumahan dan menghasilkan laporan dengan nilai pasar rumah. Nilai penilaian digunakan oleh pemberi pinjaman untuk menetapkan jumlah yang disetujui pembeli.
Cara Melakukan Comparative Market Analysis
CMA melibatkan lebih dari sekadar membandingkan harga rumah yang baru saja terjual di area tersebut. Berikut ini adalah ikhtisar langkah-langkah dasar untuk membuat CMA yang akurat:
1. Mengevaluasi Lingkungan Sekitar
Untuk menetapkan harga jual yang tepat-atau memastikan rumah yang Anda minati adalah penawaran yang bagus-CMA harus mempertimbangkan kualitas umum lingkungan tersebut. Misalnya, CMA harus mempertimbangkan blok yang lebih menarik dan memperhatikan fasilitas komunitas, gangguan, dan aturan HOA. Yang tak kalah penting untuk dimasukkan adalah kedekatan dengan sekolah dan daya tarik tepi jalan.
2. Kumpulkan Detail Tentang Properti
Jika agen real estat atau broker melakukan CMA, mereka akan meninjau daftar yang ada (jika ada) dan melakukan kunjungan langsung untuk mengumpulkan informasi tentang rumah tersebut. Mereka akan mencatat ukuran rumah (terutama ruang yang dapat ditinggali), usia, gaya, konstruksi, kondisi, tata letak, sentuhan akhir, lansekap, peningkatan, dan pembaruan.
3. Pilih Pembanding
Cari tiga hingga lima rumah yang sebanding di area yang baru saja terjual, sedekat mungkin dengan rumah Anda. Idealnya, rumah pembanding berada dalam jarak satu mil dari properti dan di distrik sekolah yang sama. Fokus pada rumah yang serupa dalam hal luas, ukuran lahan, kamar tidur, kamar mandi, dan jenis konstruksi. Perhatikan kapan properti yang sebanding dijual: Semakin baru, semakin baik-harga real estat dapat berfluktuasi dengan cepat.
4. Sesuaikan untuk Perbedaan
Langkah selanjutnya adalah menyesuaikan perbedaan antara rumah Anda dan setiap properti yang sebanding. Agen atau broker real estat yang berpengalaman dapat memberikan harga untuk setiap perbedaan dan menyesuaikan harga setiap komparasi yang sesuai. Ini mungkin tampak berlawanan dengan intuisi, tetapi jika komparasi memiliki fitur yang lebih rendah, penyesuaian positif dilakukan pada harga komparasi, dan sebaliknya.
Sebagai contoh, jika sebuah comp memiliki kamar tidur tambahan (fitur superior), masuk akal untuk mengasumsikan bahwa pembeli membayar lebih banyak untuk mendapatkan kamar tidur tambahan. Dalam kasus ini, Anda akan mengurangi sejumlah uang dari harga komplek untuk memperhitungkan kamar tidur tambahan, sehingga memungkinkan perbandingan yang sebanding. Oleh karena itu, harga rumah target tidak pernah disesuaikan.
5. Tentukan Harga Per Kaki Persegi Setelah Penyesuaian
Setelah menyesuaikan perbedaan, bagi harga yang disesuaikan dari setiap kompartemen dengan luasnya untuk menentukan harga jual per kaki persegi. Selanjutnya, tambahkan harga jual per kaki persegi dari semua kompartemen, dan bagi dengan jumlah kompartemen untuk mendapatkan rata-rata. Terakhir, kalikan rata-rata ini dengan luas kaki persegi properti untuk memperkirakan harganya.
Kesimpulan
Secara umum, perbandingan terbaik adalah yang paling mirip dengan rumah yang baru saja dijual, dengan sedikit penyesuaian yang diperlukan. Tergantung pada pasar, harga akhir mungkin perlu sedikit diubah. Misalnya, jika pasar sedang panas atau persediaan rendah, harganya mungkin sedikit lebih tinggi. Sebaliknya, jika ada banyak rumah serupa di pasaran, harganya mungkin harus turun agar kompetitif.
