Graduated Payment Mortgage (GPM)

Apa itu Graduated Payment Mortgage (GPM)?

KPR dengan pembayaran bertahap (graduated payment mortgage, GPM) adalah jenis KPR dengan suku bunga tetap yang pembayarannya meningkat secara bertahap dari tingkat dasar yang rendah ke tingkat akhir yang lebih tinggi. Biasanya, pembayaran akan meningkat antara 7% hingga 12% per tahun dari jumlah pembayaran dasar awal hingga jumlah pembayaran bulanan penuh tercapai.

Cara Kerja Graduated Payment Mortgage

Graduated payment mortgage dirancang untuk memulai dengan pemilik rumah yang melakukan pembayaran minimum. Kemudian, seiring berjalannya waktu, jumlah pembayaran meningkat. Suku bunga awal yang rendah adalah hal yang membuat pembeli memenuhi syarat. Suku bunga yang lebih rendah ini memungkinkan banyak orang yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek rumah menjadi memenuhi syarat karena mereka mampu membayar pembayaran awal yang rendah. Seandainya catatan tersebut ditulis dengan suku bunga yang lebih tinggi, pembeli ini mungkin tidak akan memenuhi syarat karena pembayaran bulanan yang lebih tinggi. Sistem pembayaran KPR seperti ini mungkin optimal untuk pemilik rumah yang masih muda atau baru pertama kali membeli rumah karena tingkat pendapatan mereka cenderung meningkat secara bertahap.

Graduated payment mortgage bisa jadi merupakan pinjaman amortisasi negatif atau tidak. Jika jumlah pembayaran awal lebih kecil dari bunga yang masih harus dibayar atas pinjaman hipotek, maka graduated payment mortgage adalah pinjaman amortisasi negatif. Dengan pinjaman amortisasi negatif, pembayaran yang dilakukan peminjam lebih kecil dari bunga yang dibebankan pada catatan. Struktur pembayaran ini menciptakan bunga yang ditangguhkan, yang menambah total pokok pinjaman.

Graduated payment mortgage hanya tersedia untuk pinjaman dari Federal Housing Administration (FHA). Pinjaman FHA memungkinkan peminjam berpenghasilan rendah hingga menengah yang tidak mampu membayar uang muka yang besar membiayai hingga 96,5% dari nilai rumah.

Manfaat dari Graduated Payment Mortgage

Graduated payment mortgage dapat menawarkan beberapa keuntungan utama bagi pembeli rumah. Beberapa keuntungan yang terkait dengan pinjaman graduated payment mortgage antara lain:

• Kualifikasi yang berpotensi lebih mudah untuk mendapatkan KPR, berdasarkan pendapatan
• Pembayaran lebih rendah di awal, dengan pembayaran yang meningkat seiring dengan pendapatan Anda
• Fleksibilitas dalam menganggarkan pengeluaran bulanan

Memilih graduated payment mortgage dapat mempermudah Anda untuk membeli rumah sekarang daripada harus menunggu hingga nanti saat Anda mendapatkan penghasilan yang lebih tinggi. Anda juga bisa mendapatkan lebih banyak rumah untuk uang Anda dengan menerima struktur pembayaran yang berkembang seiring dengan pendapatan Anda. Kuncinya adalah kepastian bahwa Anda akan mampu membayar cicilan KPR Anda seiring dengan meningkatnya penghasilan Anda.

Kelemahan dari Graduated Payment Mortgage

Kerugian utama dari graduated payment mortgage adalah total biaya yang terkait dengan hipotek lebih tinggi daripada hipotek tradisional. Seiring dengan bertambahnya jumlah cicilan dengan suku bunga yang lebih tinggi, peminjam mungkin merasa bahwa mereka hanya membayar biaya bunga dan tidak mengurangi pokok pinjaman. 

Selain itu, jika graduated payment mortgage adalah pinjaman amortisasi negatif, peminjam akan membayar lebih banyak bunga atas pinjaman tersebut. Karena bunga yang ditangguhkan bertambah pada pokok pinjaman, nilai ini akan bertambah, maka perhitungan bunga didasarkan pada jumlah yang lebih besar.

Kelemahan utama lainnya yang harus dipertimbangkan adalah bahwa dengan graduated payment mortgage, tidak ada jaminan bahwa pendapatan peminjam akan meningkat seiring dengan peningkatan cicilan KPR. Jika pendapatan peminjam tidak meningkat secara proporsional dengan utang bulanan, mereka mungkin gagal membayar pinjaman. Gagal bayar akan semakin merusak kredit mereka, dan pemberi pinjaman akan menyita properti tersebut.

Contoh dari Graduated Payment 

Akan sangat membantu jika Anda melihat contoh seperti apa graduated payment mortgage itu. Jadi, asumsikan Anda mengambil pinjaman sebesar $300.000 dengan jangka waktu pembayaran 30 tahun sebesar 3%. Tingkat kelulusan tahunan adalah 2% dengan total lima kali kelulusan tahunan. Seperti inilah bentuk pembayaran Anda nantinya:

Jadi, berapa biaya hipotek Anda jika Anda meminjam $300.000 dengan bunga 3% selama jangka waktu 30 tahun tanpa kelulusan? Pembayaran bulanan Anda untuk pokok dan bunga akan mencapai $1.265.

Graduated Payment Mortgage vs. Adjustable-Rate Mortgage

Meskipun graduated payment mortgage mungkin tampak seperti jenis hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan / adjustable-rate mortgage (ARM), ini bukanlah hal yang sama. 

Adjustable-rate mortgage berfluktuasi secara berkala untuk mencerminkan suku bunga pasar. Suku bunga ARM disesuaikan secara berkala, namun tidak pada jadwal yang tetap. Selain itu, suku bunga dapat turun atau naik karena didasarkan pada suku bunga pasar yang berlaku. Sebaliknya, suku bunga pada graduated payment mortgage hanya naik.