Apa itu Jumbo Loan?
Jumbo Loan, yang juga dikenal sebagai hipotek Jumbo, adalah jenis hipotek rumah yang melebihi batas pinjaman yang ditetapkan oleh Federal Housing Finance Agency (FHFA) untuk hipotek konvensional. Berbeda dengan hipotek tersebut, Jumbo Loan tidak memenuhi syarat untuk dibeli, dijamin, atau disekuritisasi oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Pemberi pinjaman menawarkan Jumbo Loan untuk membiayai properti mewah dan rumah di pasar real estat lokal yang sangat mahal dan memiliki persyaratan penilaian yang lebih ketat untuk pinjaman ini.
Kelebihan dan Kekurangan Jumbo Loan
Keuntungan utama dari Jumbo Loan adalah bahwa ia memungkinkan peminjam untuk mengambil hipotek yang melebihi batas pinjaman yang sesuai yang ditetapkan oleh FHFA.
Batas pinjaman yang sesuai untuk rumah satu keluarga pada tahun 2024 adalah $766.550 di sebagian besar wilayah AS, namun bisa setinggi $1.149.825 di beberapa tempat. Jika Anda mengincar rumah yang harganya hampir satu juta dolar atau lebih—dan Anda tidak memiliki uang sebanyak itu di rekening bank—kemungkinan besar Anda akan membutuhkan Jumbo Loan.
Batas Pinjaman Lebih Tinggi, Biaya Lebih Tinggi
Namun, jika Anda berusaha untuk mendapatkan Jumbo Loan, Anda akan menghadapi persyaratan kredit yang lebih ketat dibandingkan dengan peminjam yang mengajukan pinjaman konvensional. Hal ini karena Jumbo Loan membawa lebih banyak risiko bagi pemberi pinjaman karena tidak ada jaminan dari Fannie Mae atau Freddie Mac. Ada juga risiko yang lebih besar hanya karena lebih banyak uang yang terlibat.
Jumbo Loan juga lebih mahal untuk didapatkan. Sebagai contoh, biaya penutupan dan biaya origination biasanya dihitung berdasarkan persentase dari harga jual, yang cepat bertambah pada properti dengan harga lebih tinggi.
Peminjam juga mendapatkan lebih sedikit potongan pajak untuk hipotek yang lebih besar. Pada tahun 2024, batas potongan bunga hipotek adalah $750.000 untuk properti yang dibeli setelah 16 Desember 2017. Jika Anda memiliki hipotek senilai $1 juta atau lebih, Anda hanya dapat memotong bunga pada $750.000 pertama dari pinjaman tersebut.
Cara Kerja Jumbo Loan
Seperti hipotek tradisional, persyaratan kredit untuk mendapatkan Jumbo Loan telah menjadi semakin ketat sejak krisis keuangan 2008. Untuk disetujui, Anda perlu memiliki skor kredit yang luar biasa—700 atau lebih—dan rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang menguntungkan. Meskipun Jumbo Loan adalah hipotek non-konvensional, Jumbo Loan masih harus memenuhi pedoman yang ditetapkan oleh Regulasi Z dalam Undang-Undang Kebenaran dalam Peminjaman yang mendefinisikan hipotek sebagai “hipotek yang memenuhi syarat”, berdasarkan DTI peminjam dan faktor lainnya.
Anda perlu membuktikan bahwa Anda memiliki pendapatan yang cukup dan cadangan uang untuk menutupi pembayaran Anda. Rincian persyaratannya akan bergantung pada besarnya pinjaman, tetapi semua peminjam kemungkinan besar perlu memberikan setidaknya 30 hari slip gaji terbaru, 60 hari laporan bank terbaru, serta dua tahun laporan pajak tahunan dan formulir W-2. Jika Anda seorang pekerja lepas, persyaratan dokumentasinya bisa lebih besar.
Peminjam juga harus memiliki aset likuid yang dapat dibuktikan untuk memenuhi syarat, selain cadangan uang tunai yang setara dengan enam hingga dua belas bulan pembayaran hipotek. Mereka juga harus memberikan dokumentasi mengenai aset non-likuid mereka (seperti properti lain) dan pinjaman lain yang mereka miliki.
Suku Bunga Jumbo Loan
Sementara dulu Jumbo Loan memiliki suku bunga yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan hipotek konvensional, kesenjangan tersebut telah menyempit dalam beberapa tahun terakhir. Saat ini, rata-rata tingkat persentase tahunan (APR) untuk Jumbo Loan sering kali setara dengan hipotek konvensional—dan dalam beberapa kasus, bahkan lebih rendah. Pada 20 September 2024, rata-rata suku bunga 30 tahun untuk pinjaman konvensional tetap memiliki APR sebesar 6,01%, sementara untuk periode yang sama pada Jumbo Loan, rata-rata APR-nya adalah 6,32%.
Uang Muka pada Jumbo Loan
Persyaratan uang muka pada Jumbo Loan juga telah melonggar seiring waktu. Dahulu, pemberi pinjaman biasanya meminta uang muka sebesar 30%, dibandingkan dengan 20% atau kurang untuk hipotek konvensional. Sekarang, angka tersebut telah turun hingga serendah 10% dalam beberapa kasus. Seperti halnya hipotek lainnya, ada keuntungan untuk melakukan pembayaran uang muka yang lebih tinggi—di antaranya menghindari biaya asuransi hipotek pribadi (PMI), yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman untuk pinjaman dengan uang muka di bawah 20%.
Kandidat yang Tepat untuk Jumbo Loan
Hipotek ini dianggap paling sesuai untuk individu dengan penghasilan tinggi yang menghasilkan setidaknya $250.000 hingga $500.000 per tahun namun tidak memiliki cukup uang untuk membeli rumah mahal secara tunai. Segmen ini terkadang disebut sebagai HENRY, singkatan dari high earners, not rich yet.
Mereka adalah tipe individu yang sering menjadi sasaran lembaga keuangan untuk mendaftar produk jangka panjang, sebagian karena mereka sering membutuhkan (dan akan membayar untuk) layanan manajemen kekayaan tambahan. Selain itu, lebih ekonomis bagi bank untuk mengelola satu Jumbo Loan senilai $2 juta dibandingkan dengan 10 pinjaman senilai $200.000 masing-masing.
