The term adjustable-rate mortgage (ARM) (Istilah hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan) mengacu pada pinjaman rumah dengan suku bunga variabel. Dengan ARM, suku bunga awal ditetapkan untuk jangka waktu tertentu. Setelah itu, suku bunga yang diterapkan pada saldo terutang diatur ulang secara berkala, dengan interval tahunan atau bahkan bulanan. ARM juga disebut hipotek dengan suku bunga variabel atau hipotek mengambang. Suku bunga untuk ARM diatur ulang berdasarkan tolok ukur atau indeks, ditambah spread tambahan yang disebut margin ARM. London Interbank Offered Rate (LIBOR) adalah indeks umum yang digunakan dalam ARM hingga Oktober 2020, ketika indeks tersebut digantikan oleh Secured Overnight Financing Rate (SOFR) sebagai upaya untuk meningkatkan likuiditas jangka panjang.
Memahami Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
KPR memungkinkan pemilik rumah untuk membiayai pembelian rumah atau properti lainnya. Ketika Anda mendapatkan hipotek, Anda harus membayar kembali jumlah pinjaman selama beberapa tahun serta membayar sesuatu yang lebih kepada pemberi pinjaman sebagai kompensasi atas kesulitan mereka dan kemungkinan inflasi akan mengikis nilai saldo pada saat dana tersebut dikembalikan. Dalam kebanyakan kasus, Anda dapat memilih jenis pinjaman hipotek yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda. KPR dengan suku bunga tetap memiliki suku bunga tetap selama masa pinjaman. Dengan demikian, pembayaran Anda tetap sama. ARM, di mana suku bunga berfluktuasi berdasarkan kondisi pasar. Ini berarti Anda mendapatkan keuntungan dari penurunan suku bunga dan juga menanggung risiko jika suku bunga naik.
Ada dua periode yang berbeda dalam ARM. Yang pertama adalah periode tetap, dan yang kedua adalah periode yang disesuaikan. Inilah perbedaan keduanya:
- – Periode Tetap: Suku bunga tidak berubah selama periode ini. Periode ini bisa berkisar antara lima, tujuh, atau sepuluh tahun pertama pinjaman. Ini umumnya dikenal sebagai suku bunga intro atau teaser.
- – Penyesuaian: Ini adalah titik di mana suku bunga berubah. Perubahan dibuat selama periode ini berdasarkan patokan yang mendasari, yang berfluktuasi berdasarkan kondisi pasar.
Karakteristik utama lain dari ARM adalah apakah pinjaman tersebut merupakan pinjaman yang sesuai atau tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai adalah pinjaman yang memenuhi standar badan usaha yang disponsori pemerintah (GSE) seperti Fannie Mae dan Freddie Mac. Pinjaman ini dikemas dan dijual di pasar sekunder kepada para investor. Sebaliknya, pinjaman yang tidak sesuai, tidak memenuhi standar entitas-entitas ini dan tidak dijual sebagai investasi. Suku bunga dibatasi pada ARM. Ini berarti bahwa ada batasan pada tingkat suku bunga tertinggi yang harus dibayar oleh peminjam. Perlu diingat, bahwa skor kredit Anda memainkan peran penting dalam menentukan berapa banyak yang akan Anda bayarkan. Jadi, semakin baik skor Anda, semakin rendah suku bunga Anda.
Jenis-jenis ARM
ARM umumnya tersedia dalam tiga bentuk: Hibrida, hanya bunga (IO), dan opsi pembayaran. Berikut ini adalah penjelasan singkat tentang masing-masingnya.
ARM Hibrida
Hybrid ARM menawarkan perpaduan antara periode suku bunga tetap dan suku bunga yang dapat disesuaikan. Dengan jenis pinjaman ini, suku bunga akan ditetapkan di awal dan kemudian mulai mengambang pada waktu yang telah ditentukan. Informasi ini biasanya dinyatakan dalam dua angka. Pada umumnya, angka pertama menunjukkan jangka waktu pemberlakuan suku bunga tetap pada pinjaman, sedangkan angka kedua menunjukkan durasi atau frekuensi penyesuaian suku bunga mengambang. Sebagai contoh, ARM 2/28 memiliki suku bunga tetap selama dua tahun diikuti dengan suku bunga mengambang selama 28 tahun sisanya. Sebagai perbandingan, ARM 5/1 memiliki suku bunga tetap untuk lima tahun pertama, diikuti oleh suku bunga variabel yang menyesuaikan setiap tahun (seperti yang ditunjukkan oleh angka satu setelah garis miring). Demikian juga, ARM 5/5 akan dimulai dengan suku bunga tetap selama lima tahun dan kemudian disesuaikan setiap lima tahun.
ARM Hanya-Bunga (I-O)
Anda juga dapat memperoleh ARM hanya bunga (I-O), yang pada dasarnya berarti hanya membayar bunga hipotek untuk jangka waktu tertentu, biasanya tiga hingga 10 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, Anda harus membayar bunga dan pokok pinjaman. Jenis rencana ini menarik bagi mereka yang ingin menghabiskan lebih sedikit uang untuk cicilan KPR mereka dalam beberapa tahun pertama sehingga mereka dapat membebaskan dana untuk hal lain, seperti membeli perabotan untuk rumah baru mereka. Tentu saja, keuntungan ini ada harganya: Semakin lama periode I-O, semakin tinggi pembayaran Anda saat periode tersebut berakhir.
ARM Opsi Pembayaran
ARM dengan opsi pembayaran, sesuai dengan namanya, adalah ARM dengan beberapa opsi pembayaran. Opsi-opsi ini biasanya mencakup pembayaran yang mencakup pokok dan bunga, membayar bunga saja, atau membayar jumlah minimum yang bahkan tidak mencakup bunga. Memilih untuk membayar jumlah minimum atau hanya bunganya saja mungkin terdengar menarik. Namun, perlu diingat bahwa Anda harus membayar kembali semua pinjaman kepada pemberi pinjaman pada tanggal yang ditentukan dalam kontrak dan biaya bunga akan lebih tinggi jika pokok pinjaman tidak dilunasi. Jika Anda tetap bertahan dengan pembayaran yang sedikit, maka Anda akan mendapati utang Anda terus bertambah, mungkin sampai pada tingkat yang tidak dapat dikelola.
Keuntungan dan Kerugian ARM
KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan memiliki banyak keuntungan dan kerugian. Kami telah mencantumkan beberapa yang paling umum di bawah ini.
Keuntungan
Keuntungan yang paling jelas adalah suku bunga rendah, terutama suku bunga intro atau teaser, akan menghemat uang Anda. Tidak hanya pembayaran bulanan Anda akan lebih rendah daripada kebanyakan KPR dengan suku bunga tetap tradisional, tetapi Anda juga dapat membayar lebih banyak untuk saldo pokok Anda. Pastikan pemberi pinjaman Anda tidak membebankan biaya pembayaran di muka jika Anda melakukannya. ARM sangat cocok untuk orang yang ingin membiayai pembelian jangka pendek, seperti rumah pertama. Atau Anda mungkin ingin meminjam menggunakan ARM untuk membiayai pembelian rumah yang ingin Anda jual kembali. Hal ini memungkinkan Anda untuk membayar cicilan bulanan yang lebih rendah hingga Anda memutuskan untuk menjualnya kembali. Lebih banyak uang di saku Anda dengan ARM juga berarti Anda memiliki lebih banyak uang di saku Anda untuk digunakan untuk tabungan atau tujuan lain, seperti liburan atau mobil baru. Tidak seperti peminjam dengan suku bunga tetap, Anda tidak perlu pergi ke bank atau pemberi pinjaman untuk membiayai kembali ketika suku bunga turun. Hal ini karena Anda mungkin sudah mendapatkan penawaran terbaik yang tersedia.
Kekurangan
Salah satu kekurangan utama ARM adalah suku bunga akan berubah. Artinya, jika kondisi pasar menyebabkan kenaikan suku bunga, Anda akan mengeluarkan lebih banyak uang untuk pembayaran cicilan bulanan. Dan hal ini dapat mengganggu anggaran bulanan Anda. ARM mungkin menawarkan fleksibilitas, namun tidak memberikan Anda prediktabilitas seperti halnya pinjaman dengan suku bunga tetap. Peminjam dengan pinjaman dengan suku bunga tetap mengetahui berapa jumlah pembayaran mereka selama masa pinjaman karena suku bunga tidak pernah berubah. Tetapi karena suku bunga berubah dengan ARM, Anda harus terus menyulap anggaran Anda dengan setiap perubahan suku bunga.
KPR ini sering kali sangat rumit untuk dipahami, bahkan untuk peminjam yang paling berpengalaman sekalipun. Ada berbagai fitur yang menyertai pinjaman ini yang harus Anda ketahui sebelum Anda menandatangani kontrak hipotek Anda, seperti atasan, indeks, dan margin.
Kelebihan
- -Menghemat uang Anda
- -Ideal untuk pinjaman jangka pendek
- -Memungkinkan Anda menyisihkan uang untuk tujuan lain
- -Tidak perlu melakukan pembiayaan kembali
Kekurangan
- -Pembayaran dapat meningkat karena kenaikan suku bunga
- -Tidak dapat diprediksi seperti hipotek dengan suku bunga tetap
- -Rumit
Bagaimana Suku Bunga Variabel pada ARM Ditentukan
Pada akhir periode awal suku bunga tetap, suku bunga ARM akan menjadi variabel (dapat disesuaikan) dan akan berfluktuasi berdasarkan beberapa suku bunga referensi (indeks ARM) ditambah sejumlah bunga di atas suku bunga indeks tersebut (margin ARM). Indeks ARM sering kali merupakan suku bunga acuan seperti suku bunga dasar, LIBOR, Secured Overnight Financing Rate (SOFR), atau suku bunga Treasury AS jangka pendek. Meskipun suku bunga indeks dapat berubah, margin tetap sama. Misalnya, jika indeks 5% dan margin 2%, maka suku bunga KPR disesuaikan menjadi 7%. Namun, jika indeks hanya 2%, pada saat suku bunga disesuaikan, suku bunga akan turun menjadi 4% berdasarkan margin pinjaman sebesar 2%.
KPR Suku Bunga Disesuaikan vs KPR Bunga Tetap
Tidak seperti ARM, hipotek tradisional atau suku bunga tetap memiliki suku bunga yang sama selama masa pinjaman, yang mungkin 10, 20, 30, atau lebih. KPR ini umumnya memiliki suku bunga yang lebih tinggi di awal dibandingkan ARM, yang dapat membuat ARM lebih menarik dan terjangkau, setidaknya dalam jangka pendek. Namun, pinjaman dengan suku bunga tetap memberikan jaminan bahwa suku bunga peminjam tidak akan pernah melonjak hingga mencapai titik di mana pembayaran pinjaman menjadi tidak dapat dikelola. Dengan KPR suku bunga tetap, pembayaran bulanan tetap sama, meskipun jumlah yang digunakan untuk membayar bunga atau pokok pinjaman akan berubah dari waktu ke waktu, sesuai dengan jadwal amortisasi pinjaman. Jika suku bunga secara umum turun, maka pemilik rumah dengan KPR suku bunga tetap dapat melakukan refinancing, melunasi pinjaman lama mereka dengan pinjaman baru dengan suku bunga yang lebih rendah.
Kesimpulan
Peminjam memiliki banyak pilihan yang tersedia untuk mereka ketika mereka ingin membiayai pembelian rumah atau jenis properti lainnya. Anda bisa memilih antara hipotek dengan suku bunga tetap atau suku bunga yang dapat disesuaikan. Sementara yang pertama memberi Anda beberapa prediktabilitas, ARM menawarkan suku bunga yang lebih rendah untuk jangka waktu tertentu sebelum mulai berfluktuasi dengan kondisi pasar. Ada berbagai jenis ARM yang dapat dipilih, dan masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan. Namun perlu diingat bahwa jenis pinjaman ini lebih cocok untuk jenis peminjam tertentu, termasuk mereka yang berniat memiliki properti dalam jangka pendek atau jika mereka berniat melunasi pinjaman sebelum jangka waktu yang disesuaikan dimulai. Jika Anda tidak yakin, bicarakan dengan ahli keuangan tentang pilihan Anda.