Adjusted Funds From Operations (AFFO) mengacu pada ukuran kinerja keuangan yang terutama digunakan dalam analisis dana investasi real estat (DIRE). AFFO dari DIRE, meskipun tunduk pada berbagai metode penghitungan, umumnya sama dengan dana dari operasi (FFO) dengan penyesuaian yang dibuat untuk pengeluaran modal berulang yang digunakan untuk menjaga kualitas aset dasar DIRE. Perhitungan tersebut mencakup penyesuaian terhadap garis lurus GAAP atas sewa, biaya sewa, dan faktor material lainnya.
Memahami Dana yang Disesuaikan dari Operasi-AFFO
Terlepas dari bagaimana para profesional industri memilih untuk menghitung Adjusted Funds From Operations (AFFO), ini dianggap sebagai ukuran yang lebih akurat untuk arus kas residual bagi pemegang saham daripada FFO sederhana. Meskipun FFO umumnya digunakan, FFO tidak mengurangi pengeluaran modal yang diperlukan untuk mempertahankan portofolio properti yang ada, sehingga tidak cukup mengukur arus kas sisa yang sebenarnya. Analis profesional lebih memilih AFFO karena mempertimbangkan biaya tambahan yang dikeluarkan oleh DIRE – dan juga sumber pendapatan tambahan, seperti kenaikan sewa. Dengan demikian, AFFO memberikan angka dasar yang lebih akurat saat memperkirakan nilai sekarang dan prediktor yang lebih baik dari kemampuan DIRE di masa depan untuk membayar dividen. Ini adalah ukuran non-GAAP.
Menghitung Dana yang Disesuaikan dari Operasi-AFFO
Sebelum menghitung AFFO, seorang analis harus terlebih dahulu menentukan dana dari operasi DIRE (FFO). FFO mengukur arus kas dari daftar aktivitas tertentu. FFO mencerminkan dampak dari aktivitas penyewaan dan akuisisi DIRE, serta biaya bunga. FFO memperhitungkan laba bersih DIRE termasuk amortisasi dan penyusutan, tetapi tidak termasuk keuntungan dari penjualan properti. Alasan mengapa keuntungan ini tidak dimasukkan adalah karena keuntungan ini hanya terjadi sekali dan umumnya tidak memiliki efek jangka panjang pada potensi pendapatan DIRE di masa depan.
Rumus untuk FFO adalah:
FFO = laba bersih + amortisasi + depresiasi – keuntungan modal dari penjualan properti
Setelah FFO ditentukan, AFFO dapat dihitung. Meskipun tidak ada rumus resmi, perhitungan untuk AFFO biasanya seperti ini:
AFFO = FFO + kenaikan sewa – pengeluaran modal – jumlah pemeliharaan rutin
Contoh Dana yang Disesuaikan dari Operasi-Perhitungan AFFO
Sebagai contoh perhitungan AFFO, asumsikan sebagai berikut: DIRE memiliki laba bersih $ 2 juta selama periode pelaporan terakhir. Selama periode tersebut, perusahaan memperoleh $400.000 dari penjualan salah satu propertinya dan merugi $100.000 dari penjualan properti lainnya. Perusahaan ini melaporkan amortisasi sebesar $35.000 dan penyusutan sebesar $50.000. Selama periode tersebut, kenaikan sewa bersih sebesar $40.000; belanja modal sebesar $75.000 dan pemeliharaan rutin sebesar $30.000.
Dengan informasi ini, FFO dapat dihitung sebagai:
FFO = $2.000.000 + $35.000 + $50.000 – ($400.000 – $100.000) = $1.785.000
Dari sini, AFFO dapat dihitung sebagai: AFFO = FFO + $40.000 – $75.000 – $30.000 = $1.72