Cash-out refinancing adalah opsi pembiayaan kembali hipotek yang memungkinkan Anda mengubah ekuitas rumah menjadi uang tunai. KPR baru diambil dengan nilai yang lebih besar dari saldo KPR Anda sebelumnya, dan selisihnya dibayarkan kepada Anda secara tunai.
Dalam dunia real estat, pembiayaan kembali secara umum adalah proses yang populer untuk mengganti hipotek yang sudah ada dengan hipotek baru yang biasanya memberikan persyaratan yang lebih menguntungkan bagi peminjam. Dengan membiayai kembali hipotek, Anda mungkin dapat mengurangi pembayaran hipotek bulanan Anda, menegosiasikan suku bunga yang lebih rendah, menegosiasikan kembali persyaratan pinjaman berkala, menghapus atau menambah peminjam dari kewajiban pinjaman, dan, dalam kasus pembiayaan kembali uang tunai, mengakses uang tunai dari ekuitas di rumah Anda.
Cara Kerja Cash-Out Refinancing
Cash-out refinancing memungkinkan Anda untuk menggunakan rumah Anda sebagai jaminan untuk pinjaman baru serta sejumlah uang tunai, membuat hipotek baru dengan jumlah yang lebih besar dari jumlah yang terutang saat ini. Mendapatkan uang tunai dengan menggunakan ekuitas di rumah Anda dapat menjadi cara mudah untuk mendapatkan dana untuk keadaan darurat, pengeluaran, dan keinginan.
Peminjam yang mencari pembiayaan kembali dana tunai menemukan pemberi pinjaman yang bersedia bekerja sama dengan mereka. Pemberi pinjaman menilai persyaratan hipotek saat ini, saldo yang dibutuhkan untuk melunasi pinjaman, dan profil kredit peminjam. Pemberi pinjaman membuat penawaran berdasarkan analisis penjaminan. Peminjam mendapatkan pinjaman baru yang melunasi pinjaman sebelumnya dan mengunci mereka ke dalam rencana cicilan bulanan yang baru. Jumlah di atas dan di luar cicilan KPR diberikan dalam bentuk tunai.
Dengan refinancing standar, peminjam tidak akan pernah melihat uang tunai di tangan, hanya penurunan pembayaran bulanan mereka. Dana dari cash-out refinancing dapat digunakan sesuai keinginan peminjam, tetapi banyak yang biasanya menggunakan uang tersebut untuk membayar biaya besar seperti biaya pengobatan atau pendidikan, untuk melunasi utang, atau sebagai dana darurat.
Cash-out refinancing menghasilkan lebih sedikit ekuitas di rumah Anda, yang berarti pemberi pinjaman mengambil risiko lebih besar. Akibatnya, biaya penutupan, biaya, atau suku bunga bisa lebih tinggi daripada pembiayaan kembali standar. Peminjam dengan hipotek khusus seperti pinjaman Departemen Urusan Veteran AS (VA), termasuk pinjaman tunai, sering kali dapat dibiayai kembali melalui persyaratan yang lebih menguntungkan dengan biaya dan suku bunga yang lebih rendah daripada pinjaman non-VA.
Pro dan Kontra dari Cash-Out Refinancing
Investor cerdas yang mengamati suku bunga dari waktu ke waktu biasanya akan mengambil kesempatan untuk melakukan pembiayaan kembali saat suku bunga pinjaman turun menuju titik terendah. Ada berbagai jenis pilihan untuk melakukan refinancing, namun secara umum, sebagian besar akan disertai dengan beberapa biaya tambahan dan biaya yang membuat waktu refinancing pinjaman KPR sama pentingnya dengan keputusan untuk melakukan refinancing.
Selain memeriksa suku bunga dan biaya untuk memastikan bahwa pembiayaan kembali adalah pilihan yang tepat, pertimbangkan alasan Anda membutuhkan uang tunai. Opsi refinancing ini biasanya memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada utang tanpa jaminan, seperti kartu kredit atau pinjaman pribadi. Namun, tidak seperti kartu kredit atau pinjaman pribadi, Anda berisiko kehilangan rumah Anda – jika Anda tidak dapat membayar cicilan rumah, misalnya, atau jika nilai rumah Anda turun dan Anda akhirnya menunggak cicilan rumah.
Pertimbangkan dengan cermat apakah tujuan Anda membutuhkan dana tunai sebanding dengan risiko kehilangan rumah jika Anda tidak dapat membayar cicilan di masa depan. Jika Anda membutuhkan uang tunai untuk melunasi utang konsumen, ambil langkah-langkah yang Anda perlukan untuk mengendalikan pengeluaran agar Anda tidak terjebak dalam siklus utang yang tak berkesudahan. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB) memiliki sejumlah panduan yang sangat baik untuk membantu menentukan apakah pembiayaan kembali merupakan pilihan yang tepat untuk Anda.
Cash-out refinancing memberikan peminjam semua manfaat yang mereka cari dari pembiayaan kembali standar, termasuk suku bunga yang lebih rendah dan kemungkinan modifikasi menguntungkan lainnya. Peminjam juga mendapatkan uang tunai yang dapat digunakan untuk membayar utang berbunga tinggi lainnya atau mendanai pembelian dalam jumlah besar. Hal ini dapat sangat bermanfaat ketika suku bunga rendah, atau pada saat krisis – seperti pada tahun 2020-21, setelah penguncian dan karantina global, ketika pembayaran yang lebih rendah dan sejumlah uang tunai tambahan mungkin akan sangat membantu
Contoh Cash-Out Refinancing
Katakanlah Anda mengambil hipotek sebesar $200.000 untuk membeli properti senilai $300.000, dan setelah bertahun-tahun, Anda masih memiliki utang sebesar $100.000. Dengan asumsi nilai properti tidak turun di bawah $300.000, Anda juga telah membangun setidaknya $200.000 ekuitas rumah. Jika suku bunga turun dan Anda ingin membiayai kembali, Anda berpotensi mendapatkan persetujuan hingga 80% dari ekuitas rumah Anda, tergantung pada penjaminan.
Banyak orang tidak ingin menanggung beban pinjaman sebesar $200.000 di masa depan, tetapi memiliki ekuitas dapat membantu jumlah yang dapat Anda terima dalam bentuk uang tunai. Katakanlah pemberi pinjaman Anda bersedia meminjamkan 75% dari nilai rumah Anda. Untuk rumah seharga $300.000, ini berarti $225.000. Anda membutuhkan $100.000 untuk melunasi sisa pokok pinjaman. Dengan demikian, Anda hanya memiliki uang tunai sebesar $125.000.
Jika Anda memutuskan untuk hanya mendapatkan uang tunai sebesar $50.000, Anda akan membiayai kembali dengan pinjaman hipotek sebesar $150.000 yang memiliki suku bunga lebih rendah dan persyaratan baru. KPR baru tersebut akan terdiri dari sisa saldo $100.000 dari pinjaman awal ditambah $50.000 yang dapat diambil secara tunai.
Dengan kata lain, Anda bisa mengambil hipotek baru senilai $150.000, mendapatkan $50.000 dalam bentuk tunai, dan memulai jadwal pembayaran cicilan bulanan baru untuk jumlah penuh. Itulah keuntungan dari pinjaman dengan agunan. Kerugiannya adalah hak gadai baru atas rumah Anda berlaku untuk $ 100.000 dan $ 50.000, karena semuanya digabungkan menjadi satu pinjaman.
Rate-and-Term vs. Cash-Out Refinance
Seperti yang telah disebutkan di atas, peminjam memiliki berbagai pilihan dalam hal pembiayaan kembali. Pembiayaan kembali pinjaman hipotek yang paling dasar adalah pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu, yang juga disebut pembiayaan kembali tanpa pencairan dana. Dengan jenis ini, Anda berusaha mendapatkan suku bunga yang lebih rendah atau menyesuaikan jangka waktu pinjaman Anda, tetapi tidak ada perubahan lain pada hipotek Anda.
Sebagai contoh, jika properti Anda dibeli beberapa tahun yang lalu ketika suku bunga lebih tinggi, maka Anda mungkin merasa menguntungkan untuk melakukan pembiayaan kembali untuk memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah. Selain itu, variabel-variabel mungkin telah berubah dalam hidup Anda, sehingga Anda dapat menangani hipotek 15 tahun (menghemat pembayaran bunga secara besar-besaran), meskipun itu berarti merelakan pembayaran bulanan yang lebih rendah dari hipotek 30 tahun Anda. Dengan pembiayaan kembali suku bunga dan jangka waktu, Anda dapat menurunkan suku bunga Anda, menyesuaikan dengan pembayaran 15 tahun, atau keduanya. Tidak ada yang berubah, hanya suku bunga dan jangka waktu.
Pembiayaan kembali dengan pembayaran tunai memiliki tujuan yang berbeda. Anda menerima selisih antara kedua pinjaman dalam bentuk uang tunai bebas pajak. Hal ini dimungkinkan karena Anda hanya berhutang kepada lembaga pemberi pinjaman sebesar jumlah yang tersisa dari jumlah hipotek awal. Jumlah pinjaman yang tersisa dari hipotek yang dibiayai kembali dan dibayarkan kepada Anda secara tunai pada saat penutupan, yang umumnya 45 hingga 60 hari sejak Anda mengajukan permohonan.
Dibandingkan dengan pinjaman berjangka dan suku bunga, pinjaman tunai biasanya memiliki suku bunga yang lebih tinggi dan biaya lainnya, seperti poin. Pinjaman dana tunai lebih kompleks daripada pinjaman dengan suku bunga dan jangka waktu dan biasanya memiliki standar penjaminan yang lebih tinggi. Skor kredit yang tinggi dan rasio loan-to-value (LTV) yang lebih rendah dapat mengurangi beberapa kekhawatiran dan membantu Anda mendapatkan kesepakatan yang lebih menguntungkan.
Cash-Out Refinancing vs Home Equity Loan
Dengan cash-out refinancing, Anda melunasi hipotek Anda saat ini dan mengambil hipotek baru. Dengan pinjaman ekuitas rumah, Anda mengambil hipotek kedua sebagai tambahan dari hipotek awal Anda, yang berarti Anda sekarang memiliki dua hak gadai atas properti Anda. Ini berarti Anda memiliki dua kreditur terpisah, masing-masing dengan kemungkinan klaim atas rumah Anda.
Biaya penutupan pada pinjaman ekuitas rumah umumnya lebih rendah daripada biaya cash-out refinancing. Jika Anda membutuhkan dana dalam jumlah besar untuk tujuan tertentu, kredit ekuitas rumah bisa menguntungkan. Namun, jika Anda bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah dengan pembiayaan kembali secara tunai – dan jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda untuk jangka panjang – maka pembiayaan kembali mungkin lebih masuk akal. Dalam kedua kasus tersebut, pastikan Anda mampu melunasi jumlah pinjaman yang baru karena jika tidak, Anda bisa saja kehilangan rumah Anda.