Collateralized Mortgage Obligation (CMO) mengacu pada jenis sekuritas beragun hipotek yang berisi sekumpulan hipotek yang digabungkan dan dijual sebagai investasi. Diatur berdasarkan jatuh tempo dan tingkat risiko, CMO menerima arus kas saat peminjam melunasi hipotek yang menjadi jaminan atas sekuritas ini. Pada gilirannya, CMO mendistribusikan pembayaran pokok dan bunga kepada para investor mereka berdasarkan aturan dan perjanjian yang telah ditentukan.
Memahami Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Collateralized mortgage obligations terdiri dari beberapa tranche, atau kelompok hipotek, yang disusun berdasarkan profil risikonya. Sebagai instrumen keuangan yang kompleks, tranches biasanya memiliki saldo pokok, suku bunga, tanggal jatuh tempo, dan potensi gagal bayar yang berbeda. Kewajiban KPR yang dijaminkan sensitif terhadap perubahan suku bunga dan juga perubahan kondisi ekonomi, seperti tingkat penyitaan, tingkat pembiayaan kembali, dan tingkat penjualan properti. Setiap tahap memiliki tanggal jatuh tempo dan ukuran yang berbeda dan obligasi dengan kupon bulanan diterbitkan terhadapnya. Kupon tersebut menghasilkan pembayaran pokok dan suku bunga bulanan.
Sebagai ilustrasi, bayangkan seorang investor memiliki CMO yang terdiri dari ribuan hipotek. Potensi keuntungan mereka didasarkan pada apakah pemegang hipotek melunasi hipotek mereka. Jika hanya beberapa pemilik rumah yang gagal membayar cicilan KPR mereka dan sisanya melakukan pembayaran seperti yang diharapkan, investor akan mendapatkan kembali pokok pinjaman dan juga bunganya. Sebaliknya, jika ribuan orang tidak dapat melakukan pembayaran hipotek mereka dan mengalami penyitaan, CMO kehilangan uang dan tidak dapat membayar investor.
Investor di CMO, kadang-kadang disebut sebagai Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC), ingin mendapatkan akses ke arus kas hipotek tanpa harus membuat atau membeli serangkaian hipotek.
Collateralized Mortgage Obligation vs Collateralized Debt Obligations
Seperti CMO, collateralized debt obligations (CDO) terdiri dari sekelompok pinjaman yang digabungkan dan dijual sebagai sarana investasi. Namun, jika CMO hanya berisi hipotek, CDO berisi berbagai pinjaman seperti kredit mobil, kartu kredit, pinjaman komersial, dan bahkan hipotek. Baik CDO maupun CMO mencapai puncaknya pada tahun 2007 tepat sebelum krisis keuangan global, dan nilainya turun tajam setelah itu. Sebagai contoh, pada puncaknya di tahun 2007, pasar CDO bernilai $1,3 triliun, dibandingkan dengan $850 juta di tahun 2013.
Collateralized Mortgage Obligation dan Krisis Keuangan Global
Pertama kali diterbitkan oleh Salomon Brothers dan First Boston pada tahun 1983, CMO sangat kompleks dan melibatkan banyak hipotek yang berbeda. Karena berbagai alasan, para investor lebih cenderung berfokus pada aliran pendapatan yang ditawarkan oleh CMO daripada kesehatan hipotek itu sendiri. Akibatnya, banyak investor membeli CMO yang penuh dengan hipotek subprime, hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, hipotek yang dipegang oleh peminjam yang penghasilannya tidak diverifikasi selama proses aplikasi, dan hipotek berisiko lainnya dengan risiko gagal bayar yang tinggi.
Penggunaan CMO telah dikritik sebagai faktor pemicu krisis keuangan tahun 2007-2008. Naiknya harga rumah membuat KPR terlihat seperti investasi yang tidak akan gagal, sehingga menarik minat investor untuk membeli CMO dan MBS lainnya, tetapi kondisi pasar dan ekonomi menyebabkan peningkatan penyitaan dan risiko pembayaran yang tidak dapat diprediksi secara akurat oleh model keuangan. Buntut dari krisis keuangan global mengakibatkan peningkatan peraturan untuk sekuritas beragun hipotek. Baru-baru ini, pada bulan Desember 2016, SEC dan FINRA memperkenalkan peraturan baru yang memitigasi risiko sekuritas ini dengan menciptakan persyaratan margin untuk transaksi keagenan yang tercakup, termasuk collateralized mortgage obligation.
