Combined Loan-to-Value (CLTV) Ratio adalah rasio semua pinjaman yang dijaminkan pada sebuah properti terhadap nilai properti tersebut. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon peminjam ketika lebih dari satu pinjaman digunakan.CLTV berbeda dengan rasio loan-to-value (LTV) sederhana karena LTV hanya menyertakan hipotek pertama atau utama dalam perhitungannya.
Rumus dan Perhitungan Rasio CLTV
Rasio CLTV dihitung dengan membagi jumlah semua pinjaman pada properti, termasuk yang Anda ajukan, dengan nilainya. Hal ini dinyatakan dalam bentuk persentase. Pada umumnya, pemberi pinjaman bersedia memberikan pinjaman dengan rasio CLTV 80% atau lebih rendah kepada peminjam dengan peringkat kredit yang tinggi. Rumus berikut ini dapat digunakan untuk menghitung rasio pinjaman terhadap nilai (CLTV):
Apa yang Ditunjukkan Rasio CLTV
Rasio pinjaman gabungan terhadap nilai (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh para profesional hipotek dan peminjaman untuk menentukan persentase total properti pemilik rumah yang memiliki hak gadai (kewajiban utang) dibandingkan dengan nilai properti. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV bersama dengan beberapa perhitungan lain, seperti rasio utang terhadap pendapatan dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) standar, untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada peminjam.
Banyak ekonom menganggap standar CLTV yang longgar sebagai salah satu faktor yang berkontribusi pada krisis penyitaan yang melanda Amerika Serikat pada akhir tahun 2000-an. Dimulai pada tahun 1990-an dan terutama pada awal dan pertengahan tahun 2000-an, pembeli rumah sering mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti uang muka. Pemberi pinjaman yang tidak ingin kehilangan bisnis pelanggan ini kepada pesaing menyetujui persyaratan tersebut meskipun risikonya meningkat.
Sebelum gelembung real estat yang meluas dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standarnya adalah pembeli rumah membayar uang muka setidaknya 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman mempertahankan pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV pada 80%.
Ketika gelembung mulai memanas, banyak dari perusahaan yang sama ini mengambil langkah untuk memungkinkan pelanggan membayar uang muka sebesar 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghapusnya sama sekali, menawarkan KPR dengan uang muka 5% atau kurang, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV tetapi menaikkan batas CLTV, seringkali hingga 100%. Manuver ini memungkinkan pelanggan untuk mengambil KPR kedua untuk membiayai uang muka 20%.
Lonjakan penyitaan yang dimulai pada tahun 2008 menggarisbawahi mengapa CLTV penting. Memiliki kulit dalam permainan, seperti pengeluaran uang tunai awal sebesar $ 100.000 untuk rumah seharga $ 500.000, memberi pemilik rumah insentif yang kuat untuk mengikuti pembayaran hipotek. Jika bank menyita, pemilik rumah tidak hanya kehilangan rumah mereka, tetapi juga tumpukan uang tunai yang mereka bayarkan untuk menutup properti tersebut. Membutuhkan ekuitas dalam properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat.
Pertimbangan Khusus
Beberapa pembeli rumah memilih untuk menurunkan uang muka mereka dengan menerima beberapa KPR pada sebuah properti, yang menghasilkan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah untuk KPR utama. Selain itu, karena rasio LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah yang berhasil menghindari asuransi hipotek swasta (PMI). Apakah lebih baik mendapatkan hipotek kedua atau menanggung biaya PMI tergantung pada keadaan peminjam. Oleh karena pemberi KPR kedua menanggung lebih banyak risiko, maka suku bunga KPR kedua biasanya lebih tinggi daripada suku bunga KPR pertama.
Contoh Rasio CLTV
Katakanlah Anda membeli rumah seharga $200.000. Untuk mengamankan properti tersebut, Anda memberikan uang muka sebesar $50.000 dan menerima dua hipotek: satu sebesar $100.000 (primer) dan satu lagi sebesar $50.000 (sekunder). Rasio pinjaman terhadap nilai (CLTV) gabungan Anda adalah 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).
Loan-to-Value vs CLTV
Loan-to-value (LTV) dan CLTV adalah dua rasio yang paling umum digunakan selama proses penjaminan hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan batas maksimum untuk kedua nilai tersebut, di atas nilai tersebut calon peminjam tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama, sedangkan CLTV memperhitungkan semua pinjaman pada properti, seperti pinjaman ekuitas rumah dan kredit ekuitas rumah (HELOC).
Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan LTV maksimum 80%. Peminjam dengan profil kredit yang baik dapat menghindari persyaratan ini tetapi harus membayar asuransi hipotek swasta (PMI) selama saldo pinjaman utama mereka lebih besar dari 80% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman dari kerugian ketika nilai rumah jatuh di bawah saldo pinjaman.
Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV. Mempertimbangkan contoh di atas, jika terjadi penyitaan, pemegang hipotek utama menerima uangnya secara penuh sebelum pemegang hipotek kedua menerima apa pun. Jika nilai properti turun menjadi $ 125.000 sebelum peminjam gagal bayar, pemegang hak gadai primer menerima seluruh jumlah yang terhutang ($ 100.000), sementara pemegang hak gadai kedua hanya menerima sisa $ 25.000 meskipun berhutang $ 50.000. Pemegang hak gadai utama menanggung risiko yang lebih kecil jika terjadi penurunan nilai properti dan mampu memberikan pinjaman dengan CLTV yang lebih tinggi.