Eminent Domain (Domain Unggulan) adalah kekuasaan pemerintah untuk mengambil hak milik pribadi dan menggunakannya untuk kepentingan umum, setelah mendapat pembayaran kompensasi yang adil. Ini adalah praktik yang terjadi di Amerika Serikat, dan di banyak negara dengan nama berbeda. Hal ini mungkin tampak tidak adil bagi pemilik properti, namun tuntutan hukum domain terkemuka, terutama ketika pemilik merasa mereka tidak mendapat kompensasi yang adil, adalah hal yang lumrah.
Memahami Eminent Domain
Eminent Domain adalah hak yang diberikan berdasarkan Amandemen Kelima Konstitusi. Kekuasaan serupa juga terdapat di sebagian besar negara yang menganut sistem common law. Eminent Domain disebut “pengambilalihan” di Kanada, “akuisisi wajib” di Australia dan Selandia Baru, dan “pembelian wajib” di Inggris dan Irlandia. Properti pribadi diambil melalui proses penghukuman, di mana pemilik dapat menantang keabsahan penyitaan dan menyelesaikan masalah nilai pasar wajar yang digunakan untuk kompensasi. Contoh paling jelas dari kecaman adalah penyitaan tanah dan bangunan untuk pembangunan proyek publik. Hal ini dapat mencakup wilayah udara, air, tanah, kayu, dan batu yang diambil dari lahan pribadi untuk pembangunan jalan.
Eminent Domain dapat mencakup sewa, saham, dan dana investasi. Pada tahun 2013, pemerintah kota mulai mempertimbangkan penggunaan undang-undang domain terkemuka untuk membiayai kembali hipotek bawah air dengan menyitanya dari investor sesuai nilai pasar saat ini dan menjualnya kembali dengan harga yang lebih wajar. Kongres mengesahkan undang-undang yang melarang Administrasi Perumahan Federal membiayai hipotek yang disita oleh domain terkemuka sebagai bagian dari anggaran TA 2015. Karena hak kontrak, paten, hak cipta, dan kekayaan intelektual semuanya tunduk pada Eminent Domain, pemerintah federal secara teoritis dapat menggunakan Eminent Domain untuk merebut perusahaan media sosial seperti Meta (sebelumnya Facebook) dan mengubahnya menjadi utilitas publik untuk melindungi privasi masyarakat. dan data.
Jenis Pengambilan (Types of Taking)
Pemerintah memutuskan apa gunanya properti Anda. Setiap kategori penggunaan diambil, digunakan, dan diberi kompensasi secara berbeda. Sayangnya, para pemilik properti tidak mempunyai hak untuk menentukan cara penyitaan properti mereka, dan ragu-ragu untuk terlibat dalam pertarungan hukum yang panjang melawan pemerintah.
Pengambilan Lengkap (Complete Taking)
Pengambilan penuh, disebut juga pengambilan total, adalah ketika seluruh bidang tanah disita. Meskipun jumlah kompensasi yang adil merupakan nilai pasar tertinggi, banyak yang merasa bahwa mereka tidak menerima kompensasi yang adil. Ketika proyek konstruksi besar atau utilitas memerlukan seluruh bidang tanah agar dapat berfungsi, pengambilan seluruhnya biasanya merupakan bentuk kecaman yang diakibatkannya.
Pengambilan Sebagian (Partial Taking)
Pengambilan sebagian di bawah Eminent Domain adalah persis seperti apa yang terjadi—sebagian properti diambil. Hal ini sedikit lebih rumit daripada pengambilan keseluruhan, karena lebih mudah untuk menilai suatu bagian secara keseluruhan daripada menetapkan nilai wajar untuk masing-masing bagian. Pemerintah menyadari bahwa penyitaan salah satu aspek properti dapat menurunkan nilai properti lainnya, oleh karena itu ada dua komponen yang dipertimbangkan ketika suatu properti diambil sebagian. Yang pertama adalah nilai harta yang diperoleh, dan yang kedua adalah hilangnya nilai harta yang tersisa, yang disebut sisa.
Pengambilan Sementara (Temporary Taking)
Pengambilan suatu harta benda untuk jangka waktu tertentu disebut pengambilan sementara. Banyak pemilik yang menganggap jenis domain terkemuka ini sebagai bentuk sewa, dan bagi sebagian, ini bisa menjadi angin segar. Contoh yang umum adalah ketika suatu proyek konstruksi memerlukan kemudahan atas properti. Kemudahan ini dibayarkan berdasarkan nilai sewa tanah dan dapat memberikan aliran pendapatan tetap bagi beberapa pemilik untuk sebidang properti yang mungkin tidak dapat mereka sewa dalam keadaan lain.
Jika kemudahan tersebut mengharuskan penolakan akses terhadap bagian lain dari properti selain yang saat ini sedang disita, kompensasi yang adil akan dibayarkan untuk seluruh bagian properti yang terkena dampak, bukan hanya apa yang secara langsung diperlukan.
Pengambilan Peraturan (Regulatory Taking)
Pengambilan regulasi dapat dibagi menjadi dua bagian, yaitu pengambilan regulasi total dan pengambilan regulasi parsial. Pengambilan peraturan total terjadi ketika suatu peraturan mempengaruhi suatu properti sedemikian rupa sehingga tidak dapat digunakan. Pengambilan peraturan sebagian terjadi ketika suatu peraturan mempengaruhi properti juga, tetapi tidak menyebabkan kehilangan seluruh nilainya, hanya sebagian besar.
Hanya Kompensasi (Just Compensation)
Hanya kompensasi adalah jumlah yang bertekad Anda terima jika Anda menjalani instance Eminent Domain. Tergantung pada jenis pengambilan yang Anda hadapi, pemerintah akan menghitung nilai properti dan menawarkan kompensasi yang mereka anggap adil, yaitu nilai pasar wajar properti Anda.
Nilai pasar wajar mengasumsikan bahwa Anda sebagai penjual tidak dipaksa untuk menjual, dan pembeli bersedia tetapi tidak dipaksa untuk membeli. Pertimbangan ini ada untuk memastikan bahwa aspek-aspek yang tidak terlihat dalam proses penjualan tidak dipertimbangkan dalam pemberian kompensasi yang adil, seperti pemilik yang sangat ingin menjual, atau pembeli yang mungkin membayar lebih karena mereka sangat ingin membeli. Beberapa orang menganggap metode penentuan ini tidak adil, karena keharusan adanya domain terkemuka menunjukkan bahwa pembeli lebih membutuhkan properti tersebut daripada penjual, atau orang yang propertinya disita, perlu menjualnya. Kompensasi yang adil bergantung pada beberapa faktor termasuk nilai perbaikan tanah, sisa kerusakan properti akibat penyitaan, dan sesuatu yang disebut manfaat. Manfaat merupakan komponen yang langka ketika menyusun kompensasi yang adil, dan digunakan untuk mengimbangi total kompensasi yang diterima.
Penyalahgunaan Eminent Domain
Definisi proyek publik telah diperluas oleh Mahkamah Agung, mulai dari jalan raya, pusat perdagangan, perluasan bandara, dan utilitas lainnya, menjadi apa pun yang membuat kota lebih menarik secara visual atau merevitalisasi komunitas. Berdasarkan definisi penggunaan publik ini, domain terkemuka mulai mencakup kepentingan bisnis besar. General Motors mengambil lahan pribadi untuk pabrik pada tahun 1980an untuk menciptakan lapangan kerja dan meningkatkan pendapatan pajak. Yang paling terkenal adalah Pfizer menyita rumah-rumah di lingkungan miskin di New London, Connecticut, pada tahun 2000 untuk membangun fasilitas penelitian baru. Para pengkritik marah ketika mengetahui bahwa sebuah kota dapat mengutuk perumahan dan usaha kecil yang mendorong pembangunan swasta. Meskipun Mahkamah Agung menguatkan keputusan ini pada tahun 2005, beberapa negara bagian mengeluarkan undang-undang baru untuk melindungi pemilik properti dari penyalahgunaan domain terkemuka. Lama setelah rumah-rumah dibuldoser, Pfizer membatalkan rencananya.
Kecaman Terbalik (Inverse Condemnation)
Ada juga perdebatan hukum mengenai utang pemerintah untuk memberikan kompensasi yang adil kepada mereka yang properti atau asetnya telah diambil atau terkena dampak karena Eminent Domain. Pemilik properti swasta telah menggugat pemerintah dalam proses yang disebut penghukuman terbalik, yaitu pemerintah atau perusahaan swasta telah mengambil atau merusak properti namun gagal membayar kompensasi. Ini telah digunakan untuk mendapatkan ganti rugi atas polusi dan masalah lingkungan lainnya. Misalnya, perusahaan utilitas listrik dapat dinyatakan bertanggung jawab atas kerusakan ekonomi yang disebabkan oleh kebakaran hutan yang mereka mulai. Dalam kasus lain, ketika Korps Insinyur Angkatan Darat mengeluarkan air deras dari dua waduk di Houston selama Badai Harvey, rumah-rumah sengaja dibanjiri, sehingga pemilik properti menuntut kompensasi dengan hukuman yang berbanding terbalik.
Kesimpulan
Eminent Domain adalah praktik pemerintah federal, negara bagian, dan lokal yang menyita properti pribadi untuk kepentingan publik, setelah pemilik swasta menerima kompensasi yang adil. Baik seluruh harta maupun sebagian harta dapat diambil; properti juga dapat disita sementara. Tuntutan hukum seputar apakah suatu properti seharusnya diambil alih, dan apakah kompensasi atas properti yang disita sudah mencukupi, masih banyak terjadi. Hampir tidak mungkin untuk menghentikan kasus domain terkemuka, namun terkadang ada kemungkinan untuk menegosiasikan kompensasi yang lebih tinggi.
