Conventional Mortgage adalah pinjaman pembeli rumah yang dibuat melalui pemberi pinjaman swasta. Dibandingkan dengan pinjaman Federal Housing Administration (FHA), pinjaman konvensional sering kali menawarkan suku bunga yang lebih tinggi. Pinjaman ini juga membutuhkan skor kredit yang lebih tinggi untuk memenuhi syarat.
Pinjaman konvensional tidak ditawarkan atau dijamin oleh entitas pemerintah. Sebaliknya, hipotek ini tersedia melalui pemberi pinjaman swasta, seperti bank, credit union, dan perusahaan hipotek. Namun, beberapa Conventional Mortgage dapat dijamin oleh dua badan usaha yang disponsori pemerintah (GSE): Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac)
Memahami Conventional Mortgage
Conventional Mortgage biasanya memiliki suku bunga tetap, yang berarti suku bunga tidak berubah selama masa pinjaman. KPR atau pinjaman konvensional tidak dijamin oleh pemerintah federal dan, akibatnya, biasanya memiliki persyaratan pinjaman yang lebih ketat oleh bank dan kreditor.
Ada beberapa lembaga pemerintah yang menjamin hipotek untuk bank, seperti Federal Housing Administration (FHA), yang menawarkan uang muka rendah dan tidak ada biaya penutupan. Dua lembaga lainnya adalah Departemen Urusan Veteran AS (VA) dan Layanan Perumahan Pedesaan Departemen Pertanian AS (USDA), yang keduanya tidak memerlukan uang muka. Namun, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh peminjam agar memenuhi syarat untuk program-program ini.
Contoh Conventional Mortgage
Jika Anda memenuhi persyaratan yang relatif ketat untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan Conventional Mortgage, ini bisa menjadi cara yang murah untuk meminjam uang untuk membeli properti.
Jika, misalnya, Anda mengambil Conventional Mortgage untuk membeli rumah seharga $500.000, memiliki uang muka $100.000 (20%), dan skor kredit yang baik sebesar 650, Anda mungkin bisa mendapatkan Conventional Mortgage dengan suku bunga terkunci sebesar 3,4% (per Juli 2022). Ini setara dengan pembayaran bulanan sekitar $2.500 untuk pinjaman 30 tahun: $1.800 untuk pembayaran pokok dan bunga, dan sekitar $700 untuk pajak dan asuransi.
Conventional Mortgage vs KPR FHA
Perbedaan utama antara Conventional Mortgage dan FHA adalah bahwa pinjaman FHA dirancang untuk memungkinkan kepemilikan rumah dan lebih mudah bagi peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang yang mungkin tidak bisa mendapatkan pembiayaan karena kurangnya atau riwayat kredit yang buruk, atau karena mereka memiliki tabungan yang terbatas.
Mereka yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA membutuhkan uang muka yang lebih rendah. Dan persyaratan kredit tidak seketat pinjaman hipotek lainnya-bahkan mereka yang memiliki skor kredit di bawah 580 bisa mendapatkan pembiayaan. Pinjaman ini tidak diberikan oleh FHA sendiri. Sebaliknya, mereka diajukan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA.
Sebaliknya, untuk memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional, konsumen biasanya harus memiliki laporan kredit yang sangat baik tanpa cacat yang signifikan dan nilai kredit minimal 680. Suku bunga pinjaman konvensional bervariasi tergantung pada jumlah uang muka, pilihan produk KPR konsumen, dan kondisi pasar saat ini.
Conventional vs. Conforming
Pinjaman konvensional sering kali keliru disebut sebagai KPR atau pinjaman yang sesuai. Meskipun ada tumpang tindih, keduanya adalah kategori yang berbeda.KPR yang sesuai adalah KPR yang syarat dan ketentuannya memenuhi kriteria pendanaan Fannie Mae dan Freddie Mac. Yang paling utama adalah batas dolar, yang ditetapkan setiap tahun oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). Di sebagian besar wilayah Amerika Serikat, pinjaman tidak boleh melebihi $647.200 pada tahun 2022 (naik dari $548.250 pada tahun 2021).
Jadi, meskipun semua pinjaman yang sesuai adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional memenuhi syarat sebagai pinjaman yang sesuai. Misalnya, hipotek jumbo sebesar $800.000 adalah Conventional Mortgage tetapi bukan hipotek yang sesuai – karena melebihi jumlah yang memungkinkan untuk didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.
Pada tahun 2020, terdapat 8,3 juta pemilik rumah dengan hipotek yang diasuransikan FHA. Pasar sekunder untuk Conventional Mortgage sangat besar dan likuid. Sebagian besar Conventional Mortgage dikemas dalam bentuk sekuritas beragun hipotek (MBS), yang diperdagangkan di pasar berjangka yang dikenal sebagai pasar hipotek yang akan diumumkan (TBA). Banyak dari sekuritas pass-through konvensional ini selanjutnya disekuritisasi menjadi collateralized mortgage obligations (CMO).
Jenis-jenis Conventional Mortgage
Ada beberapa jenis Conventional Mortgage, dan istilah yang digunakan untuk menyebutnya bisa membingungkan. Berikut adalah jenis yang paling umum.
– Pinjaman konvensional yang sesuai: Seperti disebutkan di atas, pinjaman konvensional yang sesuai adalah pinjaman yang mengikuti standar yang ditetapkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac.
– Pinjaman jumbo: Pinjaman jumbo memungkinkan Anda untuk meminjam lebih dari batas pinjaman maksimum untuk pinjaman yang sesuai. Namun, pinjaman ini biasanya mensyaratkan skor kredit yang lebih tinggi, rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang lebih rendah, dan uang muka yang lebih besar.
– Pinjaman portofolio: Pinjaman portofolio adalah pinjaman konvensional yang dipilih pemberi pinjaman untuk disimpan dalam portofolionya sendiri daripada menjualnya di pasar sekunder.
– Pinjaman subprime: Pinjaman ini mengharuskan Anda memiliki DTI di bawah 50% dan skor kredit 620 atau lebih tinggi. Tetapi jika kredit Anda tidak cukup, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hipotek subprime.
– Pinjaman konvensional yang diamortisasi: Pinjaman ini sepenuhnya diamortisasi, memberikan pembeli rumah pembayaran bulanan yang telah ditetapkan dari awal hingga akhir periode pembayaran pinjaman.
– Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan: Dengan hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan, Anda akan mendapatkan suku bunga tetap untuk jangka waktu tertentu, biasanya tiga hingga 10 tahun. Setelah itu, suku bunga Anda dapat berubah setiap tahun.
Dokumentasi yang Diperlukan untuk Conventional Mortgage
Pada tahun-tahun sejak krisis hipotek subprime pada tahun 2007, pemberi pinjaman telah memperketat kualifikasi pinjaman – hipotek “tanpa verifikasi” dan “tanpa uang muka” telah hilang seiring dengan angin – tetapi secara keseluruhan, sebagian besar persyaratan dasar tidak berubah.
Calon peminjam harus mengisi aplikasi KPR resmi (dan biasanya membayar biaya pendaftaran), kemudian memberikan dokumen yang diperlukan kepada pemberi pinjaman untuk melakukan pemeriksaan ekstensif terhadap latar belakang, riwayat kredit, dan skor kredit mereka saat ini.
Tidak ada properti yang 100% dibiayai. Dalam memeriksa aset dan kewajiban Anda, pemberi pinjaman tidak hanya melihat apakah Anda mampu membayar cicilan KPR bulanan Anda, yang biasanya tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda. Pemberi pinjaman juga mencari tahu apakah Anda mampu membayar uang muka properti (dan jika ya, berapa banyak), bersama dengan biaya di muka lainnya, seperti biaya awal pinjaman atau biaya penjaminan, biaya broker, dan biaya penyelesaian atau penutupan, yang semuanya dapat meningkatkan biaya KPR secara signifikan. Di antara barang-barang yang diperlukan adalah:
1. Bukti Penghasilan
Dokumen-dokumen ini akan mencakup namun tidak terbatas pada:
– Tiga puluh hari slip gaji yang menunjukkan pendapatan serta pendapatan dari tahun ke tahun
– Dua tahun pengembalian pajak federal
– Enam puluh hari atau laporan triwulanan dari semua akun aset, termasuk rekening giro, tabungan, dan akun investasi Anda
– Dua tahun laporan W-2
Peminjam juga harus siap dengan bukti penghasilan tambahan, seperti tunjangan atau bonus.
2. Aset
Anda perlu menunjukkan rekening koran dan laporan rekening investasi untuk membuktikan bahwa Anda memiliki dana untuk uang muka dan biaya penutupan tempat tinggal, serta cadangan uang tunai. Jika Anda menerima uang dari teman atau kerabat untuk membantu pembayaran uang muka, Anda akan memerlukan surat pemberian, yang menyatakan bahwa ini bukan pinjaman dan tidak ada keharusan untuk membayar kembali. Surat-surat ini sering kali perlu diaktakan.
3. Verifikasi Pekerjaan
Pemberi pinjaman saat ini ingin memastikan bahwa mereka hanya memberikan pinjaman kepada peminjam dengan riwayat pekerjaan yang stabil. Pemberi pinjaman tidak hanya ingin melihat slip gaji Anda, tetapi juga dapat menghubungi atasan Anda untuk memverifikasi bahwa Anda masih bekerja dan memeriksa gaji Anda. Jika Anda baru saja berganti pekerjaan, pemberi pinjaman mungkin akan menghubungi perusahaan Anda sebelumnya. Peminjam wiraswasta perlu menyediakan dokumen tambahan yang signifikan terkait bisnis dan pendapatan mereka.
4. Dokumentasi Lainnya
Pemberi pinjaman Anda perlu menyalin SIM atau KTP Anda dan akan membutuhkan nomor Jaminan Sosial dan tanda tangan Anda, yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk menarik laporan kredit Anda.
Suku Bunga untuk Conventional Mortgage
Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada suku bunga KPR yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA (meskipun pinjaman ini, yang biasanya mewajibkan peminjam membayar premi asuransi KPR, bisa jadi sama mahalnya dalam jangka panjang).
Suku bunga yang dikenakan oleh Conventional Mortgage bergantung pada beberapa faktor, termasuk jangka waktu pinjaman – panjangnya, besarnya, dan apakah suku bunga tetap atau dapat disesuaikan – serta kondisi ekonomi atau pasar keuangan saat ini. Pemberi pinjaman hipotek menetapkan suku bunga berdasarkan ekspektasi mereka terhadap inflasi di masa depan; penawaran dan permintaan sekuritas beragun hipotek juga memengaruhi suku bunga. Kalkulator hipotek dapat menunjukkan dampak suku bunga yang berbeda pada pembayaran bulanan Anda.
Ketika Federal Reserve membuat bank lebih mahal untuk meminjam dengan menargetkan suku bunga federal fund yang lebih tinggi, bank-bank, pada gilirannya, meneruskan biaya yang lebih tinggi kepada pelanggan mereka, dan suku bunga pinjaman konsumen, termasuk untuk KPR, cenderung naik.
Biasanya terkait dengan suku bunga adalah poin, biaya yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman (atau broker). Semakin banyak poin yang Anda bayarkan, semakin rendah suku bunga Anda. Satu poin dikenakan biaya 1% dari jumlah pinjaman dan mengurangi suku bunga Anda sekitar 0,25%.
Faktor terakhir dalam menentukan suku bunga adalah profil keuangan peminjam: aset pribadi, kelayakan kredit, dan besarnya uang muka yang dapat mereka bayarkan untuk rumah yang akan dibiayai.
Pertimbangan Khusus untuk KPR atau Pinjaman Konvensional
Jenis pinjaman ini bukan untuk semua orang. Berikut ini adalah siapa saja yang mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan Conventional Mortgage dan siapa yang tidak.
Siapa yang Mungkin Memenuhi Syarat
Orang-orang dengan kredit mapan dan laporan kredit yang baik yang memiliki pijakan keuangan yang kuat biasanya memenuhi syarat untuk mendapatkan Conventional Mortgage. Lebih khusus lagi, kandidat yang ideal harus memiliki:
– Skor kredit yang baik atau lebih baik. Skor kredit adalah representasi numerik dari kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman. Skor kredit mencakup riwayat kredit peminjam dan jumlah keterlambatan pembayaran. Skor kredit minimal 620 dan mungkin lebih tinggi dapat diperlukan untuk mendapatkan persetujuan. Selain itu, semakin tinggi skor kredit, semakin rendah suku bunga pinjaman, dengan persyaratan terbaik disediakan untuk mereka yang memiliki skor kredit yang sangat baik.
– Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang dapat diterima. Ini adalah jumlah pembayaran utang bulanan Anda, seperti kartu kredit dan cicilan pinjaman, dibandingkan dengan pendapatan bulanan Anda. Idealnya, rasio DTI harus sekitar 36% dan tidak lebih dari 43%. Dengan kata lain, Anda harus menghabiskan kurang dari 36% dari pendapatan bulanan Anda untuk pembayaran utang.
– Uang muka minimal 20% dari harga beli rumah yang tersedia. Pemberi pinjaman dapat dan memang menerima uang muka yang lebih rendah, namun jika mereka melakukannya, mereka sering kali mengharuskan peminjam untuk mengambil asuransi KPR pribadi dan membayar preminya setiap bulan hingga mencapai setidaknya 20% ekuitas di rumah tersebut.
Selain itu, Conventional Mortgage sering kali menjadi pilihan terbaik atau satu-satunya jalan bagi pembeli rumah yang menginginkan tempat tinggal untuk tujuan investasi atau sebagai rumah kedua, atau yang ingin membeli properti dengan harga di atas $500.000.
Siapa yang Mungkin Tidak Memenuhi Syarat
Secara umum, mereka yang baru memulai hidup, mereka yang memiliki utang lebih banyak dari biasanya, dan mereka yang memiliki peringkat kredit yang tidak terlalu tinggi sering kali mengalami kesulitan untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman konvensional. Lebih khusus lagi, KPR ini akan sulit bagi mereka yang memiliki:
– Mengalami kebangkrutan atau penyitaan dalam tujuh tahun terakhir
– Nilai kredit di bawah 650
– Rasio DTI di atas 43%
– Uang muka kurang dari 20% atau bahkan 10% dari harga pembelian rumah
Namun, jika Anda ditolak untuk mendapatkan KPR, pastikan untuk menanyakan alasannya secara tertulis. Anda mungkin memenuhi syarat untuk program lain yang dapat membantu Anda mendapatkan persetujuan KPR.
Misalnya, jika Anda tidak memiliki riwayat kredit dan merupakan pembeli rumah pertama kali, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA. Pinjaman FHA dirancang khusus untuk pembeli rumah pertama kali. Akibatnya, pinjaman FHA memiliki kualifikasi dan persyaratan kredit yang berbeda, termasuk uang muka yang lebih rendah.
Kesimpulan
Conventional Mortgage atau pinjaman konvensional adalah pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entitas pemerintah. Pinjaman ini sering dibandingkan dengan pinjaman FHA, yang dirancang untuk memungkinkan keluarga berpenghasilan rendah, atau mereka yang memiliki skor kredit rendah atau sedikit tabungan, untuk mengakses pinjaman hipotek.
Conventional Mortgage tersedia melalui pemberi pinjaman swasta atau dua badan usaha yang disponsori pemerintah (GSE): Fannie Mae dan Freddie Mac. Calon peminjam harus melengkapi aplikasi hipotek resmi, menyediakan dokumen yang diperlukan, riwayat kredit, dan skor kredit saat ini. Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada hipotek yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA, kecuali jika Anda memiliki peringkat kredit yang sangat baik.
