Apa itu Judicial Foreclosure?
Judicial Foreclosure mengacu pada proses penyitaan properti di mana hipotek tidak memiliki klausul power of sale. Dalam kasus ini, proses penyitaan diselesaikan melalui pengadilan. Power of sale adalah klausul yang ditulis dalam sebuah hipotek. Dalam hal terjadi wanprestasi, klausul ini memberi wewenang kepada pemberi pinjaman untuk menjual properti guna melunasi utang hipotek. Dalam kasus ini, proses hukum dapat dihindari. Power of sale diizinkan di banyak negara bagian sebagai bagian dari hak pemberi pinjaman untuk melakukan penyitaan.
Cara Kerja Judicial Foreclosure
Judicial Foreclosure mengacu pada kasus penyitaan (foreclosure) yang melalui sistem pengadilan. Penyitaan terjadi ketika sebuah rumah dijual untuk membayar utang yang belum dibayar. Prosedur ini dilaksanakan sesuai dengan hukum yurisdiksi tempat properti tersebut berada, yang hampir selalu merupakan hukum negara bagian. Banyak negara bagian mensyaratkan penyitaan dilakukan secara Judicial Foreclosure, namun di beberapa negara bagian, penyitaan juga bisa dilakukan secara nonjudicial.
Jika pengadilan menemukan bahwa peminjam (mortgagor) dalam keadaan wanprestasi (default), maka lelang dapat dijadwalkan untuk penjualan properti guna memperoleh dana untuk membayar kembali pemberi pinjaman. Ini berbeda dari penyitaan nonjudicial, yang diproses tanpa campur tangan pengadilan.
Banyak negara bagian mensyaratkan Judicial Foreclosure untuk melindungi ekuitas yang mungkin masih dimiliki oleh debitur dalam properti tersebut. Judicial Foreclosure juga berfungsi untuk mencegah pengungkapan strategis oleh pemberi pinjaman yang tidak jujur. Dalam kasus di mana lelang tidak menghasilkan dana yang cukup untuk melunasi pemberi pinjaman hipotek, mantan pemilik rumah masih akan bertanggung jawab atas sisa saldo melalui apa yang disebut sebagai deficiency judgment.
Proses Judicial Foreclosure
Judicial Foreclosure dapat berlangsung antara enam bulan hingga sekitar tiga tahun, tergantung pada negara bagian. Untuk memulai proses penyitaan, pemberi pinjaman hipotek harus menunggu sampai peminjam menunggak pembayaran selama 120 hari.
Pada titik ini, penyedia layanan akan memberi tahu pihak yang akan melakukan penyitaan dengan surat pelanggaran, memberi tahu debitur bahwa mereka telah wanprestasi atas hipotek mereka. Dalam kebanyakan kasus, debitur kemudian memiliki waktu 30 hari untuk memperbaiki wanprestasi tersebut, dan jika mereka tidak dapat melakukannya, penyedia layanan akan melanjutkan proses Judicial Foreclosure.
Pihak yang melakukan penyitaan selanjutnya mengajukan gugatan di county tempat properti tersebut berada dan meminta pengadilan untuk mengizinkan rumah dijual guna membayar utang. Sebagai bagian dari gugatan, pihak yang melakukan penyitaan menyertakan petisi penyitaan yang menjelaskan mengapa hakim harus mengeluarkan putusan penyitaan. Dalam kebanyakan kasus, pengadilan akan melakukannya, kecuali jika peminjam memiliki pembelaan yang membenarkan keterlambatan pembayaran.
Tergantung pada negara bagian, pihak yang melakukan penyitaan juga mungkin berhak atas putusan defisiensi. Putusan defisiensi memungkinkan rumah dijual dalam pelelangan penyitaan dengan harga di bawah jumlah utang hipotek yang masih terutang. Selisih antara utang dan harga penjualan hasil penyitaan tersebut disebut defisiensi. Di sebagian besar negara bagian, pihak yang melakukan penyitaan dapat memperoleh putusan pribadi terhadap peminjam atas defisiensi tersebut.
